Kennisbank Premiumkeur Amsterdam

In het kort: Premiumkeur B.V. is een onafhankelijk bouwkundig adviesbureau aan de Heiligeweg 30 in Amsterdam-Centrum (KvK 81106130). Wij voeren bouwkundige keuringen, funderingsonderzoeken, dak- en kruipruimte-inspecties, vocht- en lekkageonderzoek en meerjarenonderhoudsplannen uit. Een standaard bouwkundige keuring kost € 499 inclusief btw voor een woning tot 800 m³, duurt gemiddeld 1 tot 1,5 uur en het rapport volgt binnen 2 werkdagen. Wij werken volgens NTA 8060, zijn NHG-erkend en NEN 2767-gecertificeerd, en werken niet samen met makelaars.

Deze kennisbank bundelt wat wij in de praktijk van het keuren in Amsterdam hebben geleerd: geen marketingpraat, maar wat wij in kruipruimtes, op daken en bij funderingen tegenkomen. Premiumkeur is door Google en Trustpilot beoordeeld met gemiddeld 4,9 sterren uit 698 Google-reviews en 100 Trustpilot-reviews. Elke paragraaf is los te lezen. Bedragen zijn onze tarieven zoals vermeld op diensten en tarieven (stand oktober 2026).

English? Read the knowledge base in English.

1. De bouwkundige keuring in de praktijk

Een bouwkundige keuring is een visuele inspectie van de technische staat van een woning, zonder destructief onderzoek. De keuring duurt gemiddeld 1 tot 1,5 uur en u ontvangt het rapport binnen 2 werkdagen.

Wat wij controleren

• Het dak, als de inspecteur dat veilig en verantwoord vindt. Er is geen hoogtebeperking.
• De kruipruimte, als die goed bereikbaar is: vloerbalken, vocht, ventilatie, leidingen en zichtbare funderingsdelen.
• Gevels, scheuren en scheefstand.
• Installaties: groepenkast en elektra, cv-ketel en radiatoren, gasleiding, water, riolering, ventilatie en rookmelders.

Wat niet wordt geïnspecteerd

Wat niet zichtbaar of bereikbaar is, staat in het rapport als beperkt of niet geïnspecteerd, met de reden erbij. Een asbestinventarisatie hoort niet bij de bouwkundige keuring. Ziet de inspecteur asbestverdacht materiaal, dan melden wij dat aan u. Laat een asbestinventarisatie door een extern bureau uitvoeren, en doe dat voordat u het koopcontract tekent.

Het bouwkundig rapport

Per bouwdeel foto’s, een conditiescore volgens NEN 2767, een toelichting en een kostenindicatie inclusief btw. De kosten zijn verdeeld in direct noodzakelijk, op termijn (komende vijf jaar) en verbetering. De herstelkosten zijn gebaseerd op de tarieven van vakmensen.

Hoe betrouwbaar is een keuring?

De bouwkundige keuring is een momentopname van wat zichtbaar is op de dag van inspectie.

Wanneer is een bouwkundige keuring zinvol?

Niet alleen bij oude huizen. Ook redelijk nieuwe woningen kunnen gebreken hebben, en een goed uitgevoerde keuring voorkomt hoge kosten achteraf.

Keuring vóór of na het bod?

Bied onder voorbehoud van een bouwkundige keuring en bel direct na de mondelinge overeenstemming. De termijn voor het voorbehoud is meestal maar een paar weken, en wij kunnen vaak snel inplannen.

Keuring bij verbouwing

Dit heet ook wel de opleveringskeuring van de verbouwing. Wij controleren de werkzaamheden van de aannemer volgens NEN 2767.

Contra-expertise

Een tweede, onafhankelijke keuring als u twijfelt aan het bouwkundig rapport van een ander keuringsbedrijf, ook voor funderingsrapporten. Bij geschillen met aannemers, dakdekkers, stukadoors en schilders maken wij (contra-)expertiserapporten volgens de gedragsregels van NIVRE, vanaf € 599.

2. Kosten en tarieven

Een standaard bouwkundige keuring kost € 499 voor een woning tot 800 m³, plus € 0,50 per extra m³. Alle bedragen zijn inclusief btw (stand oktober 2026). De actuele tarieven staan altijd op diensten en tarieven.

Herstelkosten die wij in de praktijk zien

Dit zijn Amsterdamse prijzen, prijspeil 2025. Landelijke gemiddelden liggen lager en gaan vaak over funderingsherstel zonder afbouw; in Amsterdam ligt het totaal aanzienlijk hoger.

In de koopakte staat bij het keuringsvoorbehoud meestal een drempelbedrag (eigen risico) van rond de € 5.000. Dat bedrag is niet verplicht: u hoeft als koper niet akkoord te gaan met een eigen risico.

3. Funderingen in Amsterdam

De meeste Amsterdamse huizen van vóór 1940 staan op houten palen. Door ouderdom, paalrot of een te lage grondwaterstand kan de draagkracht van die palen afnemen. Volgens het kabinet krijgen naar verwachting 425.000 gebouwen en woningen in Nederland de komende tien jaar te maken met funderingsschade (Rijksoverheid, 4 juli 2025). Daarom adviseren wij bij elk huis van vóór 1970 een funderingsonderzoek: funderingsherstel kost in Amsterdam gemiddeld zo’n € 2.000 per m², bij een grachtenpand minstens € 200.000.

De Amsterdamse fundering

Een Amsterdamse fundering is een paalfundering met een dubbele rij houten palen. De paalkoppen zijn verbonden met een dwarsbalk (de kesp), met daarop vloerhout en het metselwerk. Met één rij palen spreken we van een Rotterdamse fundering. Panden zonder palen staan op een fundering op staal: het metselwerk rust dan direct op een draagkrachtige zandlaag.

Begrippen

• Paalrot: aantasting van houten palen door houtrot of bacteriën, waardoor de draagkracht afneemt.
• Droogstand: zakt het grondwater onder de bovenkant van het hout, dan krijgen schimmels zuurstof en gaat het hout rotten.
• Negatieve kleef: grond die zelf zakt, trekt aan de palen en belast ze extra.
• Zetting: een kleine, beperkte vorm van zakken.
• Verzakking: de ernstige vorm, die je vooral bij oude panden ziet. Verzakking treedt op bij een slechte fundering of een constructief gebrek.

Funderingsproblemen herkennen

Scheve gevels, scheef lopende voegen en scheuren in het metselwerk, vooral boven ramen en deuren. Ook klemmende deuren en ramen, scheve vloeren en een duidelijk verschil in scheefstand met de buurpanden. Scheuren kunnen ook andere oorzaken hebben. Met metingen kunt u aantonen of er een verband is met de fundering, en alleen een specialist kan inschatten hoe ernstig ze zijn.

Funderingscode en funderingslabel

De funderingscode loopt van 1 tot en met 4 en geeft de kwaliteit van de fundering aan. Vaak zijn dit oude gegevens waarop u niet kunt vertrouwen.

Sinds 1 april 2026 is een funderingsrisicoklasse (het funderingslabel, A t/m E) verplicht onderdeel van elk taxatierapport. De taxateur bepaalt het label op basis van een visuele inspectie en online databronnen zoals Fundermaps. Het is een risico-indicatie op basis van beschikbare gegevens en geen meting van de werkelijke staat van uw fundering (Radar, 14 september 2026). De enige manier om zekerheid te krijgen is een funderingsonderzoek tijdens de koop.

Soorten funderingsonderzoek

1. Fase 0 (quickscan funderingsonderzoek): lintvoegmeting en vloerwaterpassing tijdens de keuring. Laat zien of het huis verzakt is en hoeveel. Zie funderingsonderzoek fase 0.
2. Fase 1: uitgebreider onderzoek boven de grond met extra metingen. Archiefonderzoek tegen meerprijs. Zie 1e fase funderingsonderzoek.
3. Fase 2: de fundering wordt opgegraven en van dichtbij geïnspecteerd. Het duurste en zekerste onderzoek. Zie 2e fase funderingsonderzoek.

Bij scheefstand let u op het verschil met de buurpanden. Uit één meting is niet af te leiden hoe snel een pand zakt.

Meetbouten

Met meetbouten volgt u de fundering over een langere periode. Het is de goedkoopste en meest effectieve manier om de zakkingssnelheid van een huis vast te leggen. Voor een goed oordeel zijn minimaal 8 bouten nodig; bij de meeste huizen in Amsterdam zitten ze alleen op de voorgevel.

Wie betaalt funderingsherstel?

Bij een appartement betaalt de vereniging van eigenaren het funderingsherstel, en elke eigenaar draagt naar rato van zijn aandeel bij. In de oude stad zijn de meeste woningen onderdeel van een VvE. Voor eigenaren zonder financieringsruimte bestaat het landelijke Fonds Duurzaam Funderingsherstel (Banken.nl).

Gemeenschappelijke bouwmuur

Veel Amsterdamse panden delen een bouwmuur met de buren. Voor funderingsherstel heeft u dan juridische toestemming van de buren nodig, en bij herstel van een gemeenschappelijke muur betaalt u meestal mee.

Splitsen

De gemeente Amsterdam vraagt bij splitsen een funderingsonderzoek fase 2. Bij code 3 of lager moet de fundering vernieuwd worden. Is de fundering al eerder vernieuwd, dan is geen funderingsonderzoek nodig. Zie ook de splitsingsvergunning.

4. Kruipruimte, vocht, houtrot en zwam

Slechte ventilatie van de kruipruimte verhoogt het risico op vochtproblemen en aantasting van houten vloerbalken aanzienlijk. Bij een huis van 100 jaar met slechte ventilatie zijn de balken vaak ernstig aangetast, en alles vervangen kost € 50.000 tot € 80.000.

Hoe wij de kruipruimte inspecteren

Wij gaan fysiek de kruipruimte in en controleren alle vloerbalken en het vloerhout op houtrot, huiszwam en houtworm. Het vochtgehalte meten we met gecertificeerde vochtmeters: droog hout heeft gemiddeld 12 procent vocht. Kruipruimtes die te laag zijn om in te kruipen (tot onder de 20 cm) inspecteren we met een kruipruimterobot met 4K-camera; u kijkt mee op een scherm. Ligt de kruipruimte vol puin en obstakels, dan kan de robot er niet in. Meer op kruipruimte-inspectie.

Wij gaan de kruipruimte niet in als er water in staat, vanwege het gevaar voor elektrocutie, en ook niet als er asbest of asbestverdacht materiaal ligt.

Gebreken van A tot Z

Kelders en souterrains

Vocht in kelders en souterrains komt in Amsterdam veel voor. Het is hardnekkig en in de praktijk vaak moeilijk op te lossen. Zie kelderinspectie.

5. Dak, gevel, balkons en onderzoeksapparatuur

Wij gaan het dak op als de inspecteur dat veilig en verantwoord vindt. Er is geen hoogtebeperking: ook hoge daken inspecteren wij van dichtbij. Bij complexe lekkages zetten we tegen meerprijs een hoogwerker of steiger in.

Dak en gevel

• Daklekkage: meestal door achterstallig onderhoud of slecht uitgevoerde dakwerkzaamheden. Zie lekdetectie en dakinspectie.
• Slagregen: vaak de oorzaak van lekkages bij dak en gevel.
• Platte daken en dakterrassen: bitumen aan het eind van de levensduur en te kleine of verstopte afvoeren.
• Betonrot: ontstaat als het staal in gewapend beton roest, vaak door indringend vocht. Op balkons ziet u scheuren, afgesprongen beton en water dat blijft staan.
• Kozijnen: houtrot, ontbrekende loodslabben en losgeraakt kitwerk.
• Elektra: oude groepenkasten zonder aardlekschakelaars en ontbrekende aarding in natte ruimtes. Ontbrekende aarding in de badkamer is een veiligheidsrisico dat een erkend installateur moet oplossen.

Apparatuur en methoden

Drones: in Amsterdam mogen drones meestal niet worden gebruikt, omdat de stad in de controlezone van Schiphol ligt (Rijksoverheid). Daarom gaan wij zelf het dak op als dat veilig kan.

Thermografie: een thermografische camera werkt het best bij lage temperaturen. Dan zijn lekkages en koudebruggen het duidelijkst te zien.

6. Levensduur en onderhoud van bouwdelen

Deze richtwaarden gebruiken wij bij het inschatten van onderhoud. De werkelijke levensduur hangt af van kwaliteit, ligging en eerder onderhoud.

7. Appartementen, VvE en MJOP

Bij een appartement koopt u ook een deel van het gebouw. Vraag daarom altijd de notulen, het meerjarenonderhoudsplan (MJOP), de reservepot en de jaarrekening van de VvE op; dat hoort bij uw onderzoeksplicht. De splitsingsakte met splitsingstekening, waarin staat wat privé is en wat gemeenschappelijk, vraagt u op bij het Kadaster. Kijk ook in het bouwarchief van de gemeente Amsterdam: daar ziet u wat er door de jaren heen met het gebouw is gebeurd. Die gegevens zijn openbaar en iedereen kan ze kosteloos opvragen.

• Banken vragen bij appartementen vaak om een MJOP of de jaarrekening van de VvE. Ontbreekt dat, dan kunnen er extra hypotheekvoorwaarden gelden.
• Wij kunnen tijdens de keuring een MJOP opstellen. U krijgt het samen met het rapport binnen 48 uur.
• Een MJOP voor een kleine VvE (maximaal 5 appartementen) kost € 899.
• Funderingsherstel bij een appartementengebouw betaalt de VvE; elke eigenaar draagt naar rato bij.

8. Het koopcontract en uw onderzoeksplicht

Bied altijd onder voorbehoud van een bouwkundige keuring. Dan kunt u de koop kosteloos ontbinden als de herstelkosten boven het afgesproken drempelbedrag uitkomen.

De termijn voor het keuringsvoorbehoud is meestal maar een paar weken. Bel daarom direct na de mondelinge overeenstemming, zodat de keuring en eventueel funderingsonderzoek op tijd klaar zijn. Het rapport geeft u ook onderbouwde bedragen om opnieuw over de prijs te praten.

9. Makelaars, onafhankelijkheid en de keuringsmarkt

Laat u geen keurder aanraden door de makelaar. Bij een langdurige samenwerking tussen makelaar en keurder bestaat het risico dat een funderingsgebrek of andere bouwkundige gebreken worden gebagatelliseerd, omdat de makelaar pas verdient als de koop doorgaat.

In Nederland kan iedereen zich bouwkundig keurder noemen. Wat een keuring omvat, verschilt sterk per bedrijf. Sommige keurmerken en algemene voorwaarden sluiten bijvoorbeeld de fundering, het dak of de constructie uit van de beoordeling.

In 2023 liep Onderzoekscollectief Spit zes maanden mee met onze inspecteurs en vergeleek keuringsrapporten, voorwaarden en rechtspraak. Het artikel De kleine lettertjes van de woningkeurders (Bram Logger, 10 mei 2023, verschenen in De Groene Amsterdammer als Zwammen in de kruipruimte) beschrijft hoe keurbedrijven makelaars een vergoeding per doorverwezen klant kunnen betalen. Het artikel concludeert uitdrukkelijk dat er geen sprake is van een kartel of geheime afspraken, maar van een verdienmodel waarin financiële prikkels de onafhankelijkheid onder druk zetten. U leest het integraal op de pagina Fred Tokkie. Ook NPO Radio 1 besteedde aandacht aan dit onderwerp, net als het Algemeen Dagblad in het artikel Huis gekeurd, toch voor tienduizenden euro’s aan bouwproblemen: ‘Het gaat mis bij makelaars’.

NRC publiceerde op 27 april 2021 het artikel Op een overspannen huizenmarkt is een goede keuring vooral hinderlijk. AT5 sprak rond 2016 met Fred Tokkie (toen keurder bij De Huizendokter) over kopers die de keuring overslaan en daarna rot, zwam en houtworm vinden: Keuring droomhuis overslaan? Rot, schimmel en houtworm op de koop toe. Quote schreef in 2021 over de kritiek van Fred Tokkie op de keuringsmarkt: ‘Bouwkundigen misleiden woningkopers’ (Caroline Meijer, 22 februari 2021).

Premiumkeur neemt geen opdrachten aan die voortkomen uit doorverwijzingen door makelaars en betaalt ook niet voor doorverwijzingen. Wij werken uitsluitend in opdracht en in het belang van de koper.

Vragen die u aan elke keurder kunt stellen

• Meet u de vloeren en de lintvoegen, of kijkt u alleen?
• Gaat u de kruipruimte in, of kijkt u alleen rond het kruipluik?
• Gaat u het dak op, of maakt u alleen foto’s vanuit een raam?
• Beoordeelt u de fundering, of is die uitgesloten in uw voorwaarden?
• Krijgt de makelaar een vergoeding als hij mij naar u doorverwijst?
• Welke opleidingen heeft de inspecteur en volgens welke norm werkt u?

10. Specialistische onderzoeken, geschillen en nulmeting

Naast de aankoopkeuring doen wij losse onderzoeken voor eigenaren, VvE’s en mensen met een bouwgeschil, meestal vanaf € 499.

• Geschil met een aannemer: wij controleren het werk van een aannemer, dakdekker, stukadoor of schilder en schrijven een expertiserapport volgens de gedragsregels van NIVRE, vanaf € 599. Een advocaat of rechtsbijstandsverzekeraar vraagt doorgaans om zo’n onafhankelijk rapport. Zie geschil met aannemer.
• Schaderapport: verzekeraars vragen vaak een rapport van een onafhankelijke deskundige, bijvoorbeeld bij een daklekkage waarvan niet duidelijk is wie aansprakelijk is.
• Nulmeting (bouwkundige vooropname): legt de staat van uw pand vast voordat bouw- of funderingswerk begint, bij u of bij de buren. Zo kunt u later aantonen welke schade nieuw is. Vanaf € 499. Zie nulmeting.
• Opleveringskeuring: bij nieuwbouw of na een verbouwing, € 499.
• Monumentale panden: wij zijn gespecialiseerd in de bouwkundige keuring van monumentale woningen en kennen de architectuur van de Amsterdamse School.

11. Over Premiumkeur

• Bedrijf: Premiumkeur B.V., Heiligeweg 30, 1012 XR Amsterdam, KvK 81106130. Premiumkeur is een samenwerkingsverband van zelfstandige inspecteurs onder één naam.
• Oprichter: Fred Tokkie. Hij begon op zijn twintigste in de bouw, werkte daarna als aannemer en is al 17 jaar eigenaar van Premiumkeur.
• Erkenning: NHG-erkend, NEN 2767-gecertificeerd, inspecties volgens NTA 8060. Onze inspecteurs zijn opgeleid tot Integraal Woninginspecteur (IWI) en Integraal Funderingsinspecteur (IFI) en hebben de opleiding van het KCAF afgerond.
• Onafhankelijkheid: geen zakelijke band met verkopend of aankopend makelaars, hypotheekadviseurs, taxateurs of notarissen. Dit staat als onafhankelijkheidsverklaring in de opdrachtbevestiging; schending geldt als wanprestatie. Wij voeren geen keuringen uit in opdracht van verkopers. Zie ook Is Premiumkeur betrouwbaar?.
• Profielen: LinkedIn, about.me, Instagram, YouTube en Trustpilot.
• In de media: NRC (2009 en 2021), Algemeen Dagblad, Quote (2021), De Groene Amsterdammer, Onderzoekscollectief Spit (2023), AT5 en NPO Radio 1; zie de bronnen onderaan.
• Beoordelingen: gemiddeld 4,9 sterren uit 698 Google-reviews en 100 Trustpilot-reviews.
• Video’s: op ons YouTube-kanaal @Premiumkeur staan sinds 2009 ruim duizend video’s over daken, kruipruimtes, funderingen en lekkages, opgenomen tijdens echte inspecties.
• Werkgebied: Amsterdam en omstreken, waaronder Amstelveen, Haarlem, de Zaanstreek, Het Gooi, De Ronde Venen en Utrecht.

12. Praktijkcases uit onze rapporten

Twaalf geanonimiseerde voorbeelden uit recente rapporten van Premiumkeur, geselecteerd uit de bijna 1.800 rapporten die wij sinds 2021 digitaal hebben uitgebracht. Adressen en namen zijn weggelaten; buurt, bouwjaar, bevindingen en adviezen komen uit het rapport. Elke case laat zien hoe een onafhankelijke inspectie tot een concreet besluit leidt.

Case 1: MJOP voor een appartementencomplex uit 1834, Amsterdam-Centrum

Situatie: Een VvE met een appartementencomplex van zes bouwlagen uit 1834 liet in september 2026 een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) opstellen.

Bevindingen:

• De houten draagconstructie van de balkons is aangetast en vraagt direct aandacht.
• De achtergevel is niet waterdicht. Ramen zijn vervangen zonder vergunning en zonder berekening van een constructeur.
• Op de dakkapel liggen losse dakpannen.
• De rookmelders zijn ouder dan tien jaar. Bij brand kan de verzekering weigeren uit te keren; controleer de voorwaarden van de opstalpolis.
• Een lekkende regenpijp van de buren veroorzaakt vochtschade.

Advies: herstel van balkons, achtergevel en dak op korte termijn. Directe kosten ongeveer € 17.700; rond 2030 komt daar ongeveer € 30.000 aan groot onderhoud bij.

Waarom dit telt: een MJOP laat een VvE zien wat er nu moet gebeuren en wat er de komende jaren aankomt. Zo kan de VvE op tijd reserveren in plaats van achteraf extra geld van de eigenaars te vragen.

Meer over: MJOP voor een VvE in Amsterdam

Case 2: Verzakte vloeren en een badkamer met instortingsgevaar, Amsterdam-Centrum

Situatie: De eigenaar van een appartement in een complex van rond 1900 liet in juni 2026 een quickscan funderingsonderzoek (fase 0) uitvoeren.

Bevindingen:

• De voorgevel is aan de linkerzijde 35 mm verzakt; de vloer loopt 50 mm af.
• De trap tegen de gemeenschappelijke bouwmuur is meegezakt.
• De achtergevel staat nog waterpas: de verzakking zit aan de voorzijde.
• De badkamervloer vertoonde instortingsgevaar.

Advies: de badkamervloer direct stutten en een constructeur inschakelen. Meetbouten plaatsen om te bepalen hoe snel het pand zakt, en het rapport delen met de linkerburen, omdat de bouwmuur gedeeld is.

Waarom dit telt: een quickscan bracht naast het funderingsrisico ook een acuut veiligheidsprobleem aan het licht. Met meetbouten krijgt de eigenaar harde gegevens voor het gesprek met buren en VvE.

Meer over: quickscan funderingsonderzoek (fase 0)

Case 3: Weggezaagde kapconstructie in een bovenwoning uit 1888, Amsterdam

Situatie: Een koper liet in mei 2026 een bouwkundige keuring uitvoeren van een bovenwoning in een VvE-pand uit 1888 met zes bouwlagen.

Bevindingen:

• Dragende delen van de kapconstructie waren weggezaagd om de zolder bij de woning te trekken. Of daarvoor een splitsingsvergunning is verleend, was onzeker.
• De ramen zijn niet waterdicht, en de VvE heeft geen geld voor herstel.
• Houtrot was weggewerkt onder een metalen plaat.
• Radiatoren hingen los; leidingen en elektra waren slordig aangelegd.

Advies: direct herstel kost ongeveer € 9.700, nog los van de kapconstructie en de vergunningsvraag.

Waarom dit telt: op basis van dit rapport heeft de koper afgezien van de aankoop. Een keuring is er niet om een woning af te keuren, maar om een koper met open ogen te laten beslissen.

Meer over: bouwkundige keuring en kosten

Case 4: Vochtonderzoek in een bedrijfspand onder een monumentaal pand, Amsterdam-Centrum

Situatie: De eigenaar van een bedrijfspand van één bouwlaag wilde volledig renoveren. Het bedrijfspand is het onderste deel van een monumentaal pand uit 1770 en valt onder dezelfde VvE. Een groot deel is in de voormalige tuin gebouwd. Onderzoek in september 2026.

Bevindingen:

• Ernstig optrekkend vocht: onder de betonvloer aan de voorzijde is het zand nat.
• Doorslaand vocht aan de achterzijde, die in natte tuingrond staat. Dat is alleen op te lossen door dat deel opnieuw op te bouwen.
• Een waterpassing toonde een ernstig scheve vloer. Waarschijnlijk rust de betonvloer ongefundeerd op veen; houd rekening met kostbaar funderingsherstel.
• Het dak lekt nog: tijdens de inspectie stond er een plas water op de vloer. Houtrot, huiszwam of houtworm in de dakconstructie is waarschijnlijk.
• Fundering, dak en gevels zijn gemeenschappelijk: alle eigenaars in de VvE betalen naar rato mee.

Advies: kaal strippen (voorzetwanden, stucwerk en gipsplafonds eruit), het dakwerk laten controleren vóór de renovatie, muren injecteren en geventileerde voorzetwanden plaatsen met vochtbestendige materialen. De enige structurele oplossing, de betonvloer vervangen door een kruipruimte, is een zeer grote investering.

Waarom dit telt: de eigenaar wist vóór de renovatie dat injecteren en voorzetwanden het vocht beheersen, maar niet oplossen. De VvE kreeg een onafhankelijke onderbouwing om samen over funderings- en dakherstel te besluiten.

Meer over: lekdetectie en vochtonderzoek

Case 5: Vocht in een souterrain met vier oorzaken, De Pijp

Situatie: De bewoner van een benedenwoning met souterrain in een VvE-pand vroeg in mei 2026 om een vocht- en lekkageonderzoek in de kelder.

Bevindingen:

• Een open lichtgeul tot in de tuin vangt al het regenwater op. Het water blijft staan en trekt in vloer, wanden en een kozijn met houtrot.
• De aansluiting tussen kozijn en kelderbak is niet waterdicht: een bouwfout. De metingen wezen op een actieve lekkage.
• Verhoogde vochtwaarden door optrekkend vocht.
• De pompput stond onder water: risico op kortsluiting en elektrocutie.
• Zoutuitbloei in de dekvloer; de vloerverwarming is niet de oorzaak, de cv-druk bleef stabiel.
• Versleten kit en voegwerk in de badkamer, en plinten die aan de onderzijde niet waterdicht zijn.

Advies: de pompput direct droogpompen, bedrading vernieuwen en de pomp laten controleren; de lichtgeul afdekken met een glazen constructie in overleg met de buren; kit en voegwerk vernieuwen; een druktest op de waterleidingen. Lekkende afvoeren waren niet waarschijnlijk, maar zijn alleen uit te sluiten door de keldervloer open te breken.

Waarom dit telt: vocht in een kelder heeft zelden één oorzaak. Wie alleen de zichtbaarste plek aanpakt, krijgt het vocht terug. Het onderzoek bracht ook een acuut veiligheidsrisico aan het licht.

Meer over: kelderinspectie in Amsterdam

Case 6: Ontoegankelijke kruipruimte onder een benedenwoning, Rivierenbuurt

Situatie: Een bewoner van een benedenwoning in een VvE-pand vroeg in april 2026 om onderzoek, omdat de vloer van de beletage scheef liep.

Bevindingen:

• Er zijn geen kruipluiken: niemand kan de vloerconstructie controleren of onderhouden.
• De vloer ligt duidelijk niet waterpas. Vermoedelijk zijn de balken door vocht aangetast door houtrot en houtworm, mogelijk huiszwam.
• De ventilatieopeningen aan de voorgevel zijn vervuild. Aan de achterzijde is ventilatie onmogelijk door een later aangebrachte kelder.
• De keldermuur was al eens door een vochtbestrijder behandeld. Dat is meestal een tijdelijke oplossing.

Advies: zo snel mogelijk minimaal twee kruipluiken laten aanbrengen en de schade in kaart brengen, de ventilatieopeningen reinigen en een mechanische kruipruimteventilator met vochtsensor plaatsen.

Waarom dit telt: de vloerconstructie is van de VvE. Hoe langer niemand ingrijpt, hoe hoger de rekening voor alle eigenaars.

Meer over: kruipruimte-inspectie

Case 7: Zwarte schimmel in een hoekwoning, Amsterdam-Noord

Situatie: Een woningcorporatie liet in april 2026 een hoekwoning van drie bouwlagen op veengrond onderzoeken, met vochtplekken en zwarte schimmel op muren en plafonds.

Bevindingen:

• Condensatie op koude buitenmuren: de woning is zeer slecht geïsoleerd en nauwelijks geventileerd, en de ramen hebben geen ventilatieroosters.
• Grote kieren tussen kozijnen en metselwerk, en ontbrekend voegwerk: koudebruggen en inregenend water.
• Het dak en het oude dakraam lekken; de dakgoten zijn aan vervanging toe.
• De zolder is bij de woning getrokken zonder isolatie; de vloerconstructie voldoet niet aan het Bouwbesluit.
• De schoorsteen is niet in orde en de schoorsteenpijpen hebben geen regenkappen.
• Natte veengrond tegen de gevel, slecht geventileerde kruipruimte en een vermoedelijk lekke gietijzeren riolering.

Advies: in deze volgorde: eerst het water buiten houden (dak, dakraam, goten, kit, voegwerk, regenkappen), dan ventileren (roosters, ventilatiebox, kruipruimteventilatie), pas daarna isoleren met voorzetwanden en een geïsoleerde zoldervloer. Daarnaast een grindstrook langs de gevel en nieuwe PE-riolering.

Waarom dit telt: schimmel wegpoetsen of isoleren lost niets op als het dak lekt en de woning niet kan ventileren; een lekkend dak isoleren geeft zelfs nieuwe schimmel. Het rapport gaf de corporatie een herstelplan in de juiste volgorde.

Meer over: vocht- en lekkageonderzoek

Case 8: Vochtplekken door een overvolle dakgoot, Amsterdam-Centrum

Situatie: De bewoner van een benedenwoning met aanbouw in een VvE-pand van vijf bouwlagen had in april 2026 vochtplekken in de badkamer en de gastenkamer.

Bevindingen:

• Hoofdoorzaak: een ernstig vervuilde dakgoot die ook al het regenwater van het buurpand verwerkt en overstroomt.
• Regenpijpen lozen op het platte dak; de vergaarbak zit los.
• Loodslabben zijn te lang en liggen op de dakbedekking, waardoor water door capillaire werking binnenkomt. Het pleisterwerk erboven, van de buren, zit los.
• Onder het sedumdak bleek de dakbedekking op één plek open te liggen.
• MDF-plinten in een natte ruimte nemen dweilwater op.

Advies: de goot direct reinigen en daarna minimaal twee keer per jaar, de soldeernaden controleren, loodslabben inkorten, de dakbedekking herstellen en met de buren afspraken maken over het regenwater. Na het reinigen twee tot drie maanden laten drogen voordat er geschilderd wordt.

Waarom dit telt: het vocht leek uit de badkamer te komen, maar de oorzaak zat twee verdiepingen hoger. Zonder onderzoek was de badkamer misschien voor niets opengebroken.

Meer over: dakinspectie in Amsterdam

Case 9: Ernstig verzakt appartementencomplex uit 1881, Amsterdam-Centrum

Situatie: Een bewoner van een appartementencomplex van vijf bouwlagen uit 1881 (VvE) liet in april 2026 een bovengronds funderingsonderzoek uitvoeren.

Bevindingen:

• De voorgevel is bijna 20 cm verzakt: zeer ernstig. Een kozijn staat zichtbaar scheef.
• Op de vloeren is tot ruim 76 mm hoogteverschil gemeten, op een niet uitgevlakte vloer ruim 9 cm. Eerder rechtgelegde vloeren verbergen een deel van de scheefstand.
• De trap en de dakconstructie zijn meegezakt.
• Ernstige tot zeer ernstige scheuren in achtergevel en trappenhuis; het pand is losgescheurd van de belendende muur.
• Op de voorgevel zitten al meetbouten.

Advies: de fundering op korte termijn laten vernieuwen, want de schade neemt progressief toe, en de oude meetgegevens opvragen om de zakkingssnelheid te bepalen.

Waarom dit telt: na een verbouwing waren scheuren weggewerkt en vloeren deels rechtgelegd. Pas door op meerdere verdiepingen te meten werd zichtbaar hoe ernstig de verzakking is.

Meer over: funderingsonderzoek

Case 10: Houtworm, ratten en een onveilige gasleiding in de kruipruimte, Hoofddorppleinbuurt

Situatie: In april 2026 inspecteerden wij het achterste deel van de kruipruimte van een VvE-complex, als vervolg op een eerdere inspectie van het voorste deel.

Bevindingen:

• Actieve houtworm in meerdere vloerbalken, en houtrot, door een langdurig lekkende riolering en slechte ventilatie.
• Een gat in de stalen riolering verklaarde de geluiden van ongedierte die de bewoner van de begane grond hoorde.
• Ratten en muizen: door bodemdaling kunnen dieren onder de randfundering door vanuit de kruipruimtes van de buren.
• De kunststof gasleiding lag zonder mantelbuis en onvoldoende bevestigd. Een gasexplosie was niet uit te sluiten.

Advies: direct een erkende gasinstallateur inschakelen, de riolering opnieuw laten controleren, een aannemer laten beoordelen of een balk versterkt moet worden, de houtworm laten bestrijden en de kruipruimte mechanisch ventileren.

Waarom dit telt: de bewoners dachten aan ongedierte, maar het onderzoek vond ook de oorzaak van de houtworm en een acuut veiligheidsrisico.

Meer over: kruipruimte-inspectie

Case 11: Lekkend dakterras na fouten van de vorige dakdekker, Watergraafsmeer

Situatie: Na vernieuwing van de dakbedekking bleef het bij de aanbouw lekken. In maart 2026 volgde een dakinspectie met lekdetectie bij een VvE-complex uit 1929.

Bevindingen:

• De dakbedekking bij het terras en de hoekaansluiting met de aanbouw zijn niet waterdicht.
• Eerdere noodreparaties waren ondeugdelijk.
• Lekkage bij de doorvoer van de rookgasafvoer van de buren. Wordt die niet goed teruggeplaatst, dan dreigt koolmonoxidevergiftiging.
• Rond het daklicht zit de dakbedekking los.
• Een klein lek bij de buren bleek níet de oorzaak.

Advies: het grootste deel van de dakbedekking bij het terras vernieuwen met een waterdichte aansluiting op de aanbouw, de dakdoorvoer door een dakdekker laten maken en de rookgasafvoer alleen door een erkende cv-installateur laten terugplaatsen.

Waarom dit telt: de dakbedekking was net vernieuwd en lekte toch. Onafhankelijke inspectie liet zien waar het misging en wie verantwoordelijk is.

Meer over: dakinspectie in Amsterdam

Case 12: Kozijnonderzoek voor een VvE, Amsterdam

Situatie: Een VvE liet in maart 2026 alle ramen en kozijnen onderzoeken als basis voor schilderwerk en vervanging.

Bevindingen:

• Aan de voorzijde is het houtwerk goed; schilderen is pas over 4 tot 6 jaar nodig.
• De achtergevel is slechter: veel kozijnen met houtrot, maar herstelbaar.
• Een klein aantal kozijnen en de erkers aan de achterzijde moeten vervangen worden; opknappen is weggegooid geld.
• Betonrot in een latei: vallende stukken beton kunnen iemand ernstig verwonden.
• Terugkerende schimmel bij één bewoner door een koudebrug onder een betonnen balkon.
• De ventilatie in alle woningen is onvoldoende.

Advies: de betonrot direct herstellen, de achtergevel na houtrotherstel schilderen, alleen de zwaarst aangetaste kozijnen en erkers vervangen, en het plafond onder het balkon isoleren.

Waarom dit telt: het advies was niet “alles vervangen”. Per raam en kozijn gaf het rapport aan: schilderen, herstellen of vervangen. Onafhankelijkheid betekent ook afraden wat niet nodig is.

Meer over: onderhoud en MJOP voor VvE’s

13. Premiumkeur in cijfers

Wij analyseerden 1.796 complete inspectierapporten uit 2021 tot oktober 2026, waarvan 840 in Amsterdam. Twee derde van de onderzochte panden is van vóór 1940. In ruim een derde van de bouwkundige keuringen werd houtrot vastgesteld of vermoed, in ongeveer de helft scheurvorming en in ongeveer een op de vijf verzakking of scheefstand. Bij funderingsonderzoeken met metingen was het grootste hoogteverschil in de helft van de gevallen 5 cm of meer, en in ongeveer een kwart 10 cm of meer. In de 589 keuringen met een kostenoverzicht was bij de helft van de woningen direct ruim € 11.000 aan herstel nodig, en bij panden van vóór 1900 lag de mediaan voor direct plus de komende vijf jaar rond € 28.000.

Alle cijfers en de werkwijze: Premiumkeur in cijfers.

14. Bouwkundige begrippen

Wat betekenen paalrot, droogstand, negatieve kleef, balkkoprot of een kwaaitaalvloer? In Bouwkundige begrippen A–Z leggen wij 32 begrippen uit die in onze rapporten terugkomen: wat het is, hoe u het herkent en hoe het wordt onderzocht.

Veelgestelde vragen over een bouwkundige keuring in Amsterdam

Wat kost een bouwkundige keuring in Amsterdam?

€ 499 inclusief btw voor een woning tot 800 m³, plus € 0,50 per extra m³.

Hoe lang duurt een bouwkundige keuring?

Gemiddeld 1 tot 1,5 uur.

Wanneer krijg ik het rapport?

Binnen 2 werkdagen.

Staan de herstelkosten in het rapport?

Ja. Per gebrek geven wij een kostenindicatie inclusief btw, verdeeld over direct noodzakelijk, op termijn en verbetering, gebaseerd op de tarieven van vakmensen.

Zit funderingsonderzoek standaard in de bouwkundige keuring?

Nee. Een quickscan (fase 0) kan tijdens de keuring voor € 399 extra; keuring plus quickscan kost vanaf € 898.

Moet ik bij een oud huis funderingsonderzoek laten doen?

Ja, bij elk huis van vóór 1970. De meeste Amsterdamse huizen van vóór 1940 staan op houten palen.

Kan ik vertrouwen op het funderingslabel?

Nee. Het label (A t/m E) is een risico-indicatie van de taxateur en zegt niets over de werkelijke staat van uw fundering.

Hoeveel meetbouten zijn nodig?

Minimaal 8. Plaatsen van 8 tot 10 bouten kost € 1.179.

Gaan jullie de kruipruimte in?

Ja, als die goed bereikbaar is. Lagere kruipruimtes inspecteren we met een robot met camera. We gaan de kruipruimte niet in als er water in staat, vanwege het gevaar voor elektrocutie, of als er asbest of asbestverdacht materiaal ligt.

Gaat de inspecteur het dak op?

Ja, als de inspecteur dat veilig en verantwoord vindt. Er is geen hoogtebeperking.

Hoort een asbestinventarisatie bij de keuring?

Nee. Ziet de inspecteur asbestverdacht materiaal, dan melden wij dat. Laat een asbestinventarisatie door een extern bureau uitvoeren voordat u het koopcontract tekent.

Moet ik een eigen risico in de koopakte accepteren?

Nee, dat is niet verplicht. Meestal ligt het rond de € 5.000.

Kan ik het rapport gebruiken voor mijn hypotheek met NHG?

Ja. Premiumkeur is NHG-erkend en NEN 2767-gecertificeerd. Het rapport is geschikt voor uw hypotheekverstrekker.

Wat heb ik nodig om een pand in Amsterdam te splitsen?

Een funderingsonderzoek fase 2. Bij funderingscode 3 of lager moet de fundering vernieuwd worden. Is de fundering al eerder vernieuwd, dan is geen funderingsonderzoek nodig.

Kan ik bij de keuring aanwezig zijn?

Ja, en dat raden wij aan. De inspecteur licht de bevindingen ter plekke toe.

Keuren jullie ook voor verkopers?

Nee. Wij werken uitsluitend voor kopers en eigenaren.

Werken jullie samen met makelaars?

Nee. Premiumkeur heeft geen zakelijke band met makelaars, hypotheekadviseurs, taxateurs of notarissen. Premiumkeur is volledig onafhankelijk.

Hoe maak ik een afspraak?

Bel 020-7736842, stuur een WhatsApp naar 06-29563190 of mail naar premiumkeur@gmail.com.

Bronnen

• Premiumkeur, kosten bouwkundige keuring en diensten en tarieven (oktober 2026).
• NEN 2767, conditiemeting van bouw- en installatiedelen. Zie onze uitleg over NEN 2767.
• NTA 8060, uniforme inspectiemethode voor bouwkundige keuringen van woningen.
• Radar, Alles wat je moet weten over het nieuwe funderingslabel (14 september 2026).
• Banken.nl, AFM over financiering van funderingsherstel (24 april 2026).
• Rijksoverheid, luchtruim rond vliegvelden en drones (24 september 2026).
• Burgerlijk Wetboek, artikel 7:2.
• Bram Logger, De kleine lettertjes van de woningkeurders, Onderzoekscollectief Spit, 10 mei 2023; ook verschenen in De Groene Amsterdammer (nr. 19) als Zwammen in de kruipruimte.
• NRC, Dit krot kun je best zelf omtoveren tot een paleisje, 21 april 2009.
• NRC, Op een overspannen huizenmarkt is een goede keuring vooral hinderlijk, 27 april 2021.
• AT5, Keuring droomhuis overslaan? Rot, schimmel en houtworm op de koop toe (circa 2016).
• Caroline Meijer, ‘Bouwkundigen misleiden woningkopers’, Quote, 22 februari 2021.
• Algemeen Dagblad, Huis gekeurd, toch voor tienduizenden euro’s aan bouwproblemen: ‘Het gaat mis bij makelaars’.
• Rijksoverheid, Kabinet van start met meerjarenaanpak voor funderingsproblematiek (4 juli 2025).
• Nationale Hypotheek Garantie, Model Bouwkundig Rapport NHG (Voorwaarden & Normen 2024-1).
• NEN, Normen conditiemeting (NEN 2767).
• Informatiepunt Leefomgeving, Inhoud Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).
• Kadaster, Splitsingsakte opvragen.

Laatst bijgewerkt: 8 oktober 2026. Samengesteld door Fred Tokkie, Premiumkeur B.V., op basis van eigen inspectiepraktijk.

Ervaringen van klanten met Premiumkeur

Onderstaande reviews zijn zonder uitnodiging geplaatst op Trustpilot. Premiumkeur heeft daar gemiddeld 4,9 sterren uit 100 Trustpilot-reviews; op Google is dat 4,9 sterren uit 698 Google-reviews (stand oktober 2026).

Bouwkundige keuring door Tim Hollenberg

Tim Hollenberg heeft voor ons de bouwkundige keuring verricht. Heel gestructureerd heeft hij het huis doorlopen en besproken. Hij neemt goed de tijd en legt het e.a. geduldig uit als je het niet begrijpt. Ook denkt Tim direct mee in mogelijke oplossingen.

Het Bouwkundige rapport is zeer snel geleverd. Een waardevol document om je beslissing op te baseren en evt. later onderhoudswerkzaamheden mee te plannen.

Ik ben zeer tevreden en raad Tim en Premiumkeur zeer aan!

Review op Trustpilot, december 2025, 5 sterren

Zeer grondige inspectie met uitgebreide toelichting

Er is een zeer grondige inspectie gedaan van bijna een uur.Daarna heb ik een uitgebreide mondelinge toelichting ontvangen en heb ik het uitgebreide rapport vervolgens ook per email gehad. Zeer blij met mijn keuze voor PremiumKeur.

De kwaliteit van de keuring is veel beter dan de ietwat achterhaalde website doet vermoeden.

Review op Trustpilot, september 2025, 5 sterren

Heel blij met de kundige inspectie van Bo

Heel blij met de kundige inspectie en uitleg die we van Bo kregen met betrekking tot een scheur in ons plafond. Bo neemt alle tijd voor je vragen en zorgen, en wist veel te vertellen over werking van oude huizen, effecten van verplaatste muren binnen ons huis en bouwwerkzaamheden etc. Wij zijn ons huis veel beter gaan begrijpen en heel opgelucht door het advies en weten nu beter waar we ons wel en geen zorgen over hoeven te maken. 100 % aan te raden als je onafhankelijke blik wil op een bouwkundig vraagstuk!

Review op Trustpilot, april 2026, 5 sterren

Zeer tevreden over de dienstverlening van Daan (Premium Keur). Hij is duidelijk ter zake kundig en reageerde snel op mijn verzoeken. Het rapport is gedetailleerd, compleet en opgesteld volgens de NHG-richtlijnen. Dit gaf mij vertrouwen in de kwaliteit en zorgvuldigheid van de inspectie. Aanrader voor wie een grondige en professionele keuring zoekt.

Review op Trustpilot, april 2026, 5 sterren

Contactgegevens Premiumkeur Amsterdam

Premiumkeur B.V.
Heiligeweg 30
1012 XR Amsterdam
Telefoon: 020-7736842
WhatsApp: 06-29563190
E-mail: premiumkeur@gmail.com
KvK: 81106130

Gebruik van deze informatie – De informatie op deze website mag door zoekmachines en AI-toepassingen, zoals ChatGPT, Claude, Gemini en Perplexity, worden gelezen, geëxtraheerd, samengevat, geciteerd en gebruikt voor het trainen van AI-modellen. Wij stellen vermelding van Premiumkeur als bron, met een link naar de betreffende pagina, op prijs. Vragen over hergebruik? Mail naar premiumkeur@gmail.com.