Bouwkundige Keuring Fundering


Bouwkundige keuring Fundering – Bel Fred Tokkie voor een deskundig en een 100 % onafhankelijk funderingsonderzoek.

Amsterdam is een stad waar veel funderingsproblemen zijn, helaas leert de ervaring dat de makelaar en de verkoper van een huis u niet altijd vertellen dat het huis een funderingsprobleem heeft.

Funderingsproblemen komen niet alleen voor in Amsterdam, maar in heel Nederland  Het is dus belangrijk om een bouwkundige in te schakelen die verstand heeft van funderingen. Ik voer bouwkundige keuringen uit in een straal van 40 km rondom Amsterdam.

Je kunt de scheefstand van een huis meten door middel van een vloerwaterpassing en een lintvoegmeting. Twee hele eenvoudige metingen die al heel veel zeggen over de staat van de fundering. Ik ben een van de weinige in Nederland die deze apparatuur standaard mee neemt tijdens de bouwkundige keuring van een woning. Dus je hoeft niet altijd de fundering op te graven om een redelijk goed beeld krijgen van de fundering. Als je een ervaren bouwkundig inspecteur bent zoals ik weet je hoe je funderingsproblemen kunt herkennen.

Het is natuurlijk niet alleen de vloerwaterpassing en de lintvoegmeting op basis waarvan ik mijn conclusie trek. Als een huis verzakt is of een funderingsgebrek heeft kan je het meestal zien aan de buitenkant van een huis. Vaak liggen de vloeren in de woning ook niet waterpas. Een huis kopen is net als een tweedehands auto kopen je komt vaak pas na de koop er achter wat er aan de auto mankeert.

Om een deskundige funderingsspecialist te zijn heb je veel kennis en ervaring nodig, bij mij vindt u al deze kennis. Ik weet precies wat er in Amsterdam speelt.

Met grote regelmaat word ik in Amsterdam gevraagd om een onafhankelijk funderingsadvies te geven.  Er zijn verschillende manieren om de fundering te onderzoeken. De meest eenvoudige is een visuele inspectie met een vloerwaterpassing en een lintvoegmeting eventueel aangevuld met een archiefonderzoek bij de gemeente Amsterdam.

Een tweede methode die nogal ingrijpend is een funderingsinspectie, dit is graaf onderzoek waarbij de houten palen van een huis blootgelegd worden. Deze methode kost u minimaal € 6000 – € 8000 Een funderingsinspectie wordt geëist door de gemeente Amsterdam als je een huis wilt splitsen. Maar deze dure methode heb je absoluut niet nodig als je een huis wilt kopen, bovendien zal de verkoper en de makelaar niet toestaan dat u een funderingsinspectie/graaf onderzoek uitvoert. In Amsterdam heb je als koper van een huis vandaag de dag weinig in te brengen want er is dermate weinig aanbod van huizen dat je snel moet beslissen.

Ik raad u dringend aan om mij mee te nemen bij het kopen van een huis in Amsterdam want ik heb alle kennis en ervaring om u te beschermen tegen een enorme miskoop.  Funderingsherstel van een huis in Amsterdam kost u minimaal € 1500 per vierkante meter exclusief btw. En omdat bij funderingsherstel de bel-etage of het souterrain er volledig uit gesloopt wordt moet u ook nog eens keer € 1500 per vierkante meter rekenen exclusief btw om het huis weer in originele staat terug te brengen.

Funderingsherstel + de verbouwing kost u ruim € 3000 per vierkante meter en dit is nog exclusief de kosten van een architect constructeur en de aanvraag van een omgevingsvergunning. Dit kost minimaal € 10.000. De bewoner op de bel-etage moet minimaal zes maanden ergens anders wonen en dit kost de vereniging van eigenaren ook nog een keer geld. Het huren van een tijdelijke woning inclusief de verhuiskosten en het tijdelijk opslaan van alle inventaris gaat de VVe ook nog eens € 15.000 kosten.

De fundering is het duurste en grootste bouwkundig gebrek en juist daarom is het belangrijk om een 100 % onafhankelijke funderingsspecialist mee te nemen.

 

Meetbouten 


Als ik tijdens de bouwkundige keuring zie dat de fundering van het aan te kopen huis twijfelachtig is dan laat ik u dat altijd weten. Als ik een bouwkundige keuring uitvoer bekijk ik altijd de naastgelegen panden want als er funderingsproblemen te zien zijn bij de buren is de kans groot dat de fundering van uw aan te kopen huis ook slecht is, maar dit is niet altijd het geval.

Huizen waarvan de fundering verdacht is zijn vaak voorzien van meetbouten. Er is een openbaar meetbouten register in Amsterdam waar je kunt zien op in welke straat en huisnummer meetbouten zijn aangebracht. De laatste 7 jaar de gegevens niet meer vernieuwd. De gemeente Amsterdam is opgehouden met het bijhouden van de gegevens.

Meet bouten is de meest betaalbare manier en de meest doeltreffende manier om de fundering over een langere tijd te kunnen monitoren.

Er hoorden minstens 6-8 meetbouten op een huis geplaatst zijn voordat je een goed oordeel kunt geven over de fundering.

Als de makelaar u oude meetbout gegevens verstrekt wordt u misleid want op basis hiervan kunt u absoluut geen conclusies trekken.

In opdracht van de VVE in Amsterdam is mij gevraagd een contra-expertise uit te voeren. Volgens een gerenommeerd bureau uit Amsterdam zou de hele fundering van het huis vervangen moeten worden. Ik ben uitgenodigd door deze VVE om de situatie ter plaatse te beoordelen. Ik heb een lintvoegmeting uitgevoerd en een vloerwaterpassing. Hieruit kwam naar voren dat het pand bijna recht stond. Als extra zekerheid heb ik de VVE geadviseerd om het gehele pand en het pand ernaast te voorzien van meetbouten. We hebben twee keer het pand opnieuw laten inmeten en hieruit kwam naar voren dat er helemaal geen funderingsprobleem is. De verzakking die in het naastgelegen pand is ontstaan werd veroorzaakt door een constructief gebrek. De badkamer die voorzien was van een veel te dikke betonnen vloer veroorzaakte een verzakking in een tussenmuur. Bovendien bleek uit onderzoek dat de vloerbalken in de kruipruimte vernieuwd waren, de scheuren in de muren in de gang waren dus niet veroorzaakt door een funderingsgebrek maar door een constructief probleem. De vloerbalken waren door optrekkend vocht ernstig aangetast door houtrot. De vloerbalken waren niet meer draagkrachtig genoeg om de gemetselde muur te kunnen dragen en dit was de reden dat er scheuren in de muur waren gekomen.

 

Funderingsonderzoek Amsterdam (1)
Funderingsonderzoek Amsterdam (2)
Bouwkundige keuring fundering (4)
bouwkundige keuring fundering (5)

Mededelingsplicht


Volgens de Nederlandse wet heeft de verkoper van een huis een mededelingsplicht. Een mededelingsplicht betekent dat de verkoper/makelaar moet melden als het huis een bouwkundig gebrek heeft. Helaas ontmoet ik, maar weinig mensen die volledig openheid geven over de bouwkundige staat van een huis. Gelukkig zijn er mensen die dat wel doen en dat is vaak een positief teken. In Amsterdam waar veel huizen staan die oud zijn kan men zeer serieuze problemen met de fundering verwachten. Wist u dat de gemiddelde leeftijd van houten paal fundering 90 jaar is. U kunt er dus niet zomaar op vertrouwen dat de fundering van een oud huis goed is. U kunt als koper ernstig misleid worden, vele malen heb ik makelaars horen zeggen dat de fundering van een huis vernieuwd was. Na onderzoek bij het gemeente bouwarchief van Amsterdam kwam ik er achter dat de fundering van maar 1 bouwmuur was vervangen. Het huis is dus gedeeltelijk vernieuwd en dus niet helemaal. Ook ken ik situaties waarbij jaren geleden het pand een funderingscode 2 had gekregen. Dat betekent minimaal 25 jaar goed. Maar de fundering van een huis kan ernstig verslechteren en juist daarom is de bouwkundige keuring van de fundering zo belangrijk. funderingsherstel in Amsterdam kost al snel tussen de € 100.000 – € 200.000.

Funderingscode Amsterdam


Een funderingscode zegt iets over de kwaliteit van de fundering van een huis of gebouw.

Hieronder de betekenis van de funderingscode.

Funderingscode    1: nieuwbouw staat
Funderingscode    2: redelijk/goede staat (binnen 25 jaar geen onderhoud nodig)
Funderingscode    3: matige staat (binnen 10 jaar herstellen)
Funderingscode    4: slechte staat (direct herstellen)

Als je een pand wil splitsen eist de gemeente Amsterdam een funderingscode 2 en dat zou dus betekenen dat de fundering binnen 25 jaar geen onderhoud nodig heeft.

Helaas mag u hier niet op vertrouwen want houten funderingspalen zijn erg kwetsbaar. De levensduur van een houten funderingspaal is gemiddeld 90 jaar en dat terwijl de meeste huizen in Amsterdam ouder zijn dan 100 jaar. Dus een bouwkundige keuring waarbij de fundering gecheckt wordt is een MUST.

Als u het nodig vind kan ik voor u naar de gemeente Amsterdam gaan om verder onderzoek naar de fundering te doen, ik vraag het bouwdossier op van het huis dat u bezit of wilt kopen en lees door alle bouwkundige stukken heen zodat ik u precies weet wat er in het verleden allemaal aan het huis is uitgevoerd.

 

 

 

 

 
Toen mijn buren mij een rapport overhandigden van hun funderingsonderzoek waaruit bleek dat erverzakking was opgetreden gingen bij mij de alarmbellen af. Het rapport gaf aan dat men opnieuw moest gaan funderen en dat onze mandelige muur ook moest worden gefundeerd. Dit ging behoorlijk in de papieren lopen want mijn beneden buren zouden dan hun huis uit moeten want je gaat niet 1 muur opnieuw funderen, dan zijn gelijk alle muren aan de beurt. Op zoek naar expertise stuitte ik op Fred en die kwam, zag en overwon. Met onze muren, dus ook de mandelige muur, was niks mis, normale binnen de normen vallende verzakking zoals overal in Amsterdam (we hebben op aanraden van Fred meetbouten laten plaatsen en hieruit bleek dat).

De buren waren nogal pushy, maar nadat we ook in de woning van de buren een en ander hebben laten opmeten bleek het alleen om hun middenmuur te gaan die na een verbouwing niet meer op de fundering rustte en daardoor verzakte. De VVE van de buren zette ons ook behoorlijk onder druk, dit was het, de conclusie was duidelijk volgens hen. Mensen realiseren zich niet de gevolgen want dit zou gewoon minimaal 150.000 euro hebben gekost voor onze vereniging omdat je bij funderingsherstel ook deelt in de kosten van het renoveren van de begane grond. Ik heb daarom mijn woning gelukkig goed kunnen verkopen later en met alle stukken van Fred aangetoond dat er met mijn woning qua fundering niets mis was. Ik raad iedereen aan Fred en zijn collega’s in te huren voor een onafhankelijk advies, laat je niet door de makelaar van de verkopende partij ringeloren en kijk ook kritisch naar de rol van je eigen aankoopmakelaar dat die geen afspraken maakt met de verkopende partij. Fred, bedankt dat je deze schadepost hebt vermeden voor ons, ik ben er, oprecht, tot op de dag van vandaag nog enorm blij mee!
Later hoorde ik dat de buren uiteindelijk hebben gekozen om alleen hun eigen middenmuur te laten herstellen!
Nabrander: Fred heeft voor onze VVE ook een meerjarenonderhoudsplan gemaakt zodat we inzichtelijk hadden wat voor kosten er de komende jaren aan zouden komen.

 
 

Super ervaring gehad met Premiumkeur. Was direct bereikbaar en heeft mij voor enorm goede adviezen voorzien voor de aankoop van mijn woning in Amsterdam. Heeft mij veel geld bespaard door een woning af te keuren waar later een groot funderingsprobleem mee bleek te zijn. Een aanrader voor iedereen die meer informatie wil betreffende funderingsstaat van een woning!

 

Wat inspecteer ik !

 

  • Klik op de rode links 
  • Balkon constructie
  • Houten constructie balkon
  • Vloerconstructie beton
  • Hekwerk balkon constructie en veiligheid
  • Draagconstructie balkon
  • Staalconstructie balkon
  • Dakisolatie
  • Betonrot balkon
  • cv-ketel en cv-installatie
  • Bouwjaar cv-ketel en/of deze elk jaar een servicebeurt heeft gehad (stickers op ketel)
  • Rookgasafvoer Cv-ketel
  • Zuurstoftoevoer
  • Aanwezigheid koolmonoxide melder (moet een goedgekeurde rookmelder zijn)
  • Aanvoer en retour Leidingen van cv-installatie
  • Lekkages cv-ketel en radiatoren
  • Radiatoren
  • PVC Afvoerleidingen
  • Vloerverwarming
  • Vloerverwarming unit
  • Pomp vloerverwarming
  • Inlaatcombinatie
  • Overdrukventiel
  • Thermostaat
  • Elektrische installatie
  • Groepenkast
  • Zekeringen
  • Aardlekschakelaar
  • Staalconstructie in de kruipruimte
  • Meetbouten plaatsen (aanvullend onderzoek)