Bouwkundige keuring Fundering Amsterdam

Bouwkundige Keuring Fundering


Bouwkundige keuring Fundering – Bel Fred Tokkie voor een deskundig en een 100 % onafhankelijk funderingsonderzoek.

Amsterdam is een stad waar veel funderingsproblemen zijn, helaas leert de ervaring dat de makelaar en de verkoper van een huis u niet altijd vertellen dat het huis een funderingsprobleem heeft. En als de makelaar een gebrekkig huis probeert te verkopen dan beveelt hij vaak een van zijn bevriende inspecteurs aan. Deze inspecteurs zullen er alles aan doen om in de gunst blijven bij de makelaar en de kans is groot dat het funderingsgebrek vergoelijkt wordt.

Als u een tweedehands auto gaat kopen dan laat u deze toch ook niet keuren door het vriendje van de autohandelaar.

Funderingsproblemen komen niet alleen voor in Amsterdam, maar in heel Nederland  Het is dus belangrijk om een bouwkundige in te schakelen die verstand heeft van funderingen. Ik voer bouwkundige keuringen uit in een straal van 40 km rondom Amsterdam.

Je kunt de scheefstand van een huis meten door middel van een vloerwaterpassing en een lintvoegmeting. Twee hele eenvoudige metingen die al heel veel zeggen over de staat van de fundering. Ik ben een van de weinige in Nederland die deze apparatuur standaard mee neemt tijdens de bouwkundige keuring van een woning. Dus je hoeft niet altijd de fundering op te graven om een redelijk goed beeld krijgen van de fundering. Als je een ervaren bouwkundig inspecteur bent zoals ik weet je hoe je funderingsproblemen kunt herkennen.

Het is natuurlijk niet alleen de vloerwaterpassing en de lintvoegmeting op basis waarvan ik mijn conclusie trek. Als een huis verzakt is of een funderingsgebrek heeft kan je het meestal zien aan de buitenkant van een huis. Vaak liggen de vloeren in de woning ook niet waterpas. Een huis kopen is net als een tweedehands auto kopen je komt vaak pas na de koop er achter wat er aan de auto mankeert. Het is vooral de autohandelaar die mooie verkooppraatjes aan u verteld heeft. Hetzelfde gebeurt door makelaars.

De kwaliteit van een bouwkundige keuring en een funderingsonderzoek wordt vooral bepaald door de onafhankelijkheid van een inspecteur. Want zodra een inspecteur veel werk krijgt van een verkopend makelaar is de kans groot dat hij overmatig nuanceert. Door deze opstelling loopt u een enorm risico dat u een kat in de zak koopt. En er later achter komt dat u een huis heeft gekocht met een serieus funderingsgebrek.

Regelmatig lees ik bouwkundige rapporten door van andere bedrijven en dan zie ik een veel gebruikt  zinnetje staan. Specialistisch onderzoek noodzakelijk. Het bedrijf geeft aan geen uitspraak te willen doen en op deze manier maakt hij zich er makkelijk vanafJuridisch is dit slim want hij heeft wel een opmerking erover gemaakt maar heeft het probleem doorgeschoven. Het is vooral de makelaar die jij hier mee blij maakt. Hetzelfde gebeurt met de kruipruimte. De kruipruimte wordt vaak vanuit het luik geïnspecteerd en dan wordt u als koper ook doorverwezen voor specialistisch onderzoek als men houtworm heeft gezien.

Met andere woorden u moet nog een keer geld uitgeven om een specialist in te huren die u wel kan vertellen of de fundering in orde is of niet.  En aangezien u vandaag de dag snel moet beslissen met het kopen van een huis heeft deze goedkope bouwkundige keuring u nergens gebracht, want u verkeert nog steeds in onzekerheid waardoor u geen goede aankoopbeslissing heeft kunnen nemen.

Om een echte funderingsspecialist te zijn heb je veel kennis en ervaring nodig, bij mij vindt u al deze kennis. Ik weet precies wat er in Amsterdam speelt.

Met grote regelmaat wordt ik in Amsterdam gevraagd om een onafhankelijk funderingsadvies te geven.  Er zijn verschillende manieren om de fundering te onderzoeken. De meest eenvoudige is een visuele inspectie met een vloerwaterpassing en een lintvoegmeting eventueel aangevuld met een archiefonderzoek bij de gemeente Amsterdam.

Een tweede methode die nogal ingrijpend is een funderingsinspectie, dit is graaf onderzoek waarbij de houten palen van een huis blootgelegd worden. Deze methode kost u minimaal € 6000 – € 8000 Een funderingsinspectie wordt geëist door de gemeente Amsterdam als je een huis wilt splitsen. Maar deze dure methode heb je absoluut niet nodig als je een huis wilt kopen, bovendien zal de verkoper en de makelaar niet toestaan dat u een funderingsinspectie/graaf onderzoek uitvoert. In Amsterdam heb je als koper van een huis vandaag de dag weinig in te brengen want er is dermate weinig aanbod van huizen dat je snel moet beslissen.

Ik raad u dringend aan om mij mee te nemen bij het kopen van een huis in Amsterdam want ik heb alle kennis en ervaring om u te beschermen tegen een enorme miskoop.  Funderingsherstel van een huis in Amsterdam kost u minimaal € 1500 per vierkante meter exclusief btw. En omdat bij funderingsherstel de bel-etage of het souterrain er volledig uit gesloopt wordt moet u ook nog eens keer € 1500 per vierkante meter rekenen exclusief btw om het huis weer in originele staat terug te brengen.

Funderingsherstel + de verbouwing kost u ruim € 3000 per vierkante meter en dit is nog exclusief de kosten van een architect constructeur en de aanvraag van een omgevingsvergunning. Dit kost minimaal € 10.000. De bewoner op de bel-etage moet minimaal zes maanden ergens anders wonen en dit kost de vereniging van eigenaren ook nog een keer geld. Het huren van een tijdelijke woning inclusief de verhuiskosten en het tijdelijk opslaan van alle inventaris gaat de VVe ook nog eens € 15.000 kosten.

De fundering is het duurste en grootste bouwkundig gebrek en juist daarom is het belangrijk om een 100 % onafhankelijke fundering specialist mee te nemen.

Vorige maand hebben wij (mijn vriend en ik) de hulp van Fred Tokkie ingeroepen toen wij op het punt stonden een huis te kopen. Het huis in kwestie leek ons helemaal perfect. Het voldeed aan al onze eisen en meer en het leek in goede staat te zijn, dit was ook wat de makelaar ons vertelde. Echter, het bleek een huis vol verborgen gebreken. Na een bezoek van Dhr. Tokkie bleek dat het huis aan het verzakken was. Nou is dat in Amsterdam nog niet zo vreemd, maar de ene kant van huis zakte sneller weg dan de andere. Dit hield in dat over een paar jaar de hele fundering opnieuw gedaan zou moeten worden. Dit zou ons handen vol geld gaan kosten. Naast de verzakking kwam Dhr. Tokkie er ook achter dat in bijna alle muren scheuren zaten die leuk weg waren gewerkt met een behang. Ook de kozijnen bleken niet in de staat te zijn die makelaar beweerde. Kortom, eigenlijk was het een bouwval. Dhr. Tokkie heeft voorkomen dat wij een kat in de zak hebben gekocht! De makelaar in kwestie was not amused, maar Dhr. Tokkie laat zich geen dingen op de mouw spelden. Hij staat aan jouw kant en komt voor jouw belangen op. Wij zijn nog steeds op zoek naar ons droomhuis maar één ding is zeker, bij de volgende mogelijke optie nemen wij Fred Tokkie weer mee.

Meetbouten Amsterdam


Als ik tijdens de bouwkundige keuring zie dat de fundering van het aan te kopen huis twijfelachtig is dan laat ik u dat altijd weten. Als ik een bouwkundige keuring uitvoer bekijk ik altijd de naastgelegen panden want als er funderingsproblemen te zien zijn bij de buren is de kans groot dat de fundering van uw aan te kopen huis ook slecht is, maar dit is niet altijd het geval.

Huizen waarvan de fundering verdacht is zijn vaak voorzien van meetbouten. Er is een openbaar meetbouten register in Amsterdam waar je kunt zien op in welke straat en huisnummer meetbouten zijn aangebracht. De laatste 7 jaar de gegevens niet meer vernieuwd. De gemeente Amsterdam is opgehouden met het bijhouden van de gegevens.

Meet bouten is de meest betaalbare manier en de meest doeltreffende manier om de fundering over een langere tijd te kunnen monitoren.

Er hoorden minstens 6-8 meetbouten op een huis geplaatst zijn voordat je een goed oordeel kunt geven over de fundering.

Gegevens van meetbouten die alleen op de voorgevel van het huis zijn geplaatst zijn geven een onvolledig beeld over de FUNDERING van het huis, u kunt absoluut niet vertrouwen op deze gegevens.

Als de makelaar u oude meetbout gegevens verstrekt wordt u misleid want op basis hiervan kunt u absoluut geen conclusies trekken.

In opdracht van de VVE in Amsterdam is mij gevraagd een contra-expertise uit te voeren. Volgens een gerenommeerd bureau uit Amsterdam zou de hele fundering van het huis vervangen moeten worden. Ik ben uitgenodigd door deze VVE om de situatie ter plaatse te beoordelen. Ik heb een lintvoegmeting uitgevoerd en een vloerwaterpassing. Hieruit kwam naar voren dat het pand bijna recht stond. Als extra zekerheid heb ik de VVE geadviseerd om het gehele pand en het pand ernaast te voorzien van meetbouten. We hebben twee keer het pand opnieuw laten inmeten en hieruit kwam naar voren dat er helemaal geen funderingsprobleem is. De verzakking die in het naastgelegen pand is ontstaan werd veroorzaakt door een constructief gebrek. De badkamer die voorzien was van een veel te dikke betonnen vloer veroorzaakte een verzakking in een tussenmuur. Bovendien bleek uit onderzoek dat de vloerbalken in de kruipruimte vernieuwd waren, de scheuren in de muren in de gang waren dus niet veroorzaakt door een funderingsgebrek maar door een constructief probleem. De vloerbalken waren door optrekkend vocht ernstig aangetast door houtrot. De vloerbalken waren niet meer draagkrachtig genoeg om de gemetselde muur te kunnen dragen en dit was de reden dat er scheuren in de muur waren gekomen.

Lees hieronder de recensie van een van de leden van de VVE waar ik dit funderingsonderzoek heb uitgevoerd.

Fred heeft onze VVE van uitstekend advies voorzien met betrekking tot bouwkundige staat van het pand waar wij wonen. Zijn communicatie is open en eerlijk en altijd op tijd. Daarnaast heeft Fred bemiddeld in een funderingsissue waar waar wij nu de vruchten van plukken, m.a.w., wij hebben een giga investering vermeden. Zeer blij met Fred die altijd voor ons klaar staat! Dank Fred.  Met welgemeende groet Frans van Berkvens

 

Wij hebben een oud pand in de Pijp en vroegen hem laatst om advies over eventueel herstel van de fundering: nu, of later? wel/niet samen met de buren? Hoe gaat zoiets? Wat is nodig en mogelijk?
Fred ging meteen aan de slag, luisterde goed en dacht mee.  Zijn kennis en ervaring met Amsterdamse situaties is groot. Hij legde helder uit wat in ons geval de handigste aanpak is. Dit deed hij gratis en zonder zwart- of bangmakerij. Na afloop wisten we precies wat ons nu te doen staat (meetbouten plaatsen) en hoe we verder kunnen. Ik vraag hem t.z.t. zeker om advies bij het bestuderen van de constructietekeningen en funderingsplannen van de buren.  
Hinke van Gils
Funderingsonderzoek Amsterdam (1)
Funderingsonderzoek Amsterdam (2)

Meldingsplicht


Volgens de Nederlandse wet heeft de verkoper van een huis een meldingsplicht. Een meldingsplicht betekent dat de verkoper/makelaar moet melden dat het huis een bouwkundig gebrek heeft. Helaas ontmoet ik maar weinig mensen die volledig openheid geven over de bouwkundige staat van een huis. Gelukkig zijn er mensen die dat wel doen en dat is vaak een positief teken. In Amsterdam waar veel huizen staan die oud zijn kan men zeer serieuze problemen met de fundering verwachten. Wist u dat de gemiddelde leeftijd van houten paal fundering 90 jaar is. U kunt er dus niet zomaar op vertrouwen dat de fundering van een oud huis goed is. U kunt als koper ernstig misleid worden, vele malen heb ik makelaars horen zeggen dat de fundering van een huis vernieuwd was. Na onderzoek bij het gemeente bouwarchief van Amsterdam Amsterdam kwam ik er achter dat de fundering van maar 1 bouwmuur was vervangen. Het huis is dus gedeeltelijk vernieuwd en dus niet helemaal. Ook ken ik situaties waarbij jaren geleden het pand een funderingscode 2 had gekregen. Dat betekent minimaal 25 jaar goed. Maar de fundering van een huis kan ernstig verslechteren en juist daarom is de bouwkundige keuring van de fundering zo belangrijk. funderingsherstel in Amsterdam kost al snel tussen de €50.000 – €100.000.

Onlangs hebben we advies gevraagd aan Fred in verband met schade aan ons huis, ontstaan door funderingswerkzaamheden bij de naaste buren. Door het funderen waren er door het hele huis scheuren ontstaan. Sommige scheuren lopen in de naden tussen muur en plafond, andere lopen dwars over de muren heen. De buren zijn goed verzekerd en we hebben door een bouwtechnische bureau een rapport op laten maken voor en na de fundering. Om zeker te weten dat we op de goede weg zaten, wilden we graag advies van een betrouwbare bouwkundige met ervaring op het gebied van renovatie in de binnenstad van Amsterdam. Zo zijn we bij Fred uitgekomen. Fred Tokkie heeft ons zeer goed geïnformeerd over de vele aspecten van de gevolgen van een fundering op een naastliggend pand. Hij was bovendien erg stipt en zeer correct.

Karin S.

Funderingscode Amsterdam


Een funderingscode zegt iets over de kwaliteit van de fundering van een huis of gebouw.

Hieronder de betekenis van de funderingscode


Funderingscode    1: nieuwbouw staat
Funderingscode    2: redelijk/goede staat (binnen 25 jaar geen onderhoud nodig)
Funderingscode    3: matige staat (binnen 10 jaar herstellen)
Funderingscode    4: slechte staat (direct herstellen)

Als je een pand wil splitsen eist de gemeente Amsterdam een funderingscode 2 en dat zou dus betekenen dat de fundering binnen 25 jaar geen onderhoud nodig heeft.

Helaas mag u hier niet op vertrouwen want houten funderingspalen zijn erg kwetsbaar. De levensduur van een houten funderingspaal is gemiddeld 90 jaar en dat terwijl de meeste huizen in Amsterdam ouder zijn dan 100 jaar. Dus een bouwkundige keuring waarbij de fundering gecheckt wordt is een MUST.

Als u het nodig vind kan ik voor u naar de gemeente Amsterdam gaan om verder onderzoek naar de fundering te doen, ik vraag het dossier op van het desbetreffende huis en lees door alle bouwkundige stukken heen zodat ik u precies kan vertellen wat er aan een huis mankeert of niet.

Mocht ik tijdens de bouwkundige keuring een serieus funderingsgebrek signaleren dan zijn er 2 mogelijkheden namelijk, U kunt besluiten af te zien van de koop of eventueel flink te onderhandelen. Lees over het verdoezelen van funderingsproblemen in Amsterdam.

Fantastisch geholpen door Fred Tokkie! Zeer eerlijk en vriendelijke professional. Hij kwam een bouwkundige keuring voor mij doen, omdat ik een bezwaar tegen de WOZ-waarde wilde maken en ik mij zorgen maakte over de fundering. Fred was net binnengestapt en voelde al meteen dat het huis goed stond. Heeft mij vervolgens laten zien met een laser dat de verzakking inderdaad minimaal was voor zo’n oud pand. Na toch zeker een half uur het pand te hebben geïnspecteerd (met onderwijl bouwkundig advies over zaken), adviseerde hij mij om niet het rapport op te laten stellen, omdat het toch wel goed zat en ik hoefde er dan ook niet voor te betalen, terwijl ik daar in eerste instantie wel opdracht toe had gegeven. Zo oprecht zijn ze moeilijk te vinden. Ook voor de niet-bouwkundige vragen die ik over het huis had, had Fred advies. Echt top service! Bedankt!
Wat inspecteer ik !
  • Klik op de rode links 
  • Balkon constructie
  • Houten constructie balkon
  • Vloerconstructie beton
  • Hekwerk balkon constructie en veiligheid
  • Draagconstructie balkon
  • Staalconstructie balkon
  • Dakisolatie
  • Betonrot balkon
  • cv-ketel en cv-installatie
  • Bouwjaar cv-ketel en of deze elk jaar een servicebeurt heeft gehad (stickers op ketel)
  • Rookgasafvoer Cv-ketel
  • Zuurstoftoevoer
  • Aanwezigheid koolmonoxide melder (moet een goedgekeurde rookmelder zijn)
  • Aanvoer en retour Leidingen van cv-installatie
  • Lekkages cv-ketel en radiatoren
  • Radiatoren
  • PVC Afvoerleidingen
  • Vloerverwarming
  • Vloerverwarming unit
  • Pomp vloerverwarming
  • Inlaatcombinatie
  • Overdrukventiel
  • Thermostaat
  • Elektrische installatie
  • Groepenkast
  • Zekeringen
  • Aardlekschakelaar
  • Staalconstructie in de kruipruimte
  • Meetbouten plaatsen (aanvullend onderzoek)