Bouwkundige Keuring Fundering


Bouwkundige keuring Fundering – Bel Fred Tokkie voor een deskundig en onafhankelijk funderingsonderzoek.

Amsterdam is een stad waar veel funderingsproblemen zijn, helaas leert de ervaring dat de makelaar en de verkoper van een huis u niet altijd vertellen dat het huis een funderingsprobleem heeft.

Funderingsproblemen komen voor in heel Nederland. Het is dus belangrijk om een bouwkundige in te schakelen die verstand heeft van funderingen. Fred voert bouwkundige keuringen uit in een straal van 40 km rondom Amsterdam.

Veel landelijke bureaus die bouwkundige keuringen uitvoeren en de woningkeurders van de bouwkeuring vergelijk sites doen geen uitspraken over de fundering met als excuus dat deze onder de grond ligt en visueel niet beoordeeld kan worden. Ze hebben ten dele gelijk maar dus niet helemaal, want als je echt ervaring hebt als bouwkundige dan kan je de scheefstand van een huis meten door middel van een vloerwaterpasmeting en een lintvoegmeting. Twee hele eenvoudige metingen die al heel veel zeggen over de staat van de fundering.

Het is natuurlijk niet alleen de vloerwaterpasmeting en de lintvoegmeting op basis waarvan ik mijn conclusie maak. Als een huis verzakt is of lijdt onder een funderingsgebrek kan je het meestal zien aan de buitenkant van een huis.

Er zijn mensen die kiezen voor een goedkope bouwkundige keuring,  ze besparen op de bouwkundige keuring in de veronderstelling dat ze dezelfde kwaliteit en bouwkundige kennis kopen. Maar als deze goedkope bouwkundige u niet kan vertellen of het huis een funderingsgebrek heeft bent u mooi in de aap gelogeerd.

Regelmatig lees ik bouwkundige rapporten van mijn concurrenten die geen concrete uitspraken durven te doen over de fundering van een huis zie ik daar vaak het bekende zinnetje staan. Aanvullend onderzoek noodzakelijk door een specialist. Oftewel u moet nog een keer betalen om een specialist in te huren die u wel kan vertellen of de fundering in orde is of niet.. Dit betekent dat de goedkope bouwkundige keuring uiteindelijk een dure bouwkundige keuring wordt. En aangezien u vandaag de dag snel moet beslissen met het kopen van een huis heeft deze goedkope bouwkundige keuring u nergens gebracht, want u verkeert nog steeds in onzekerheid waardoor u geen goede aankoopbeslissing heeft kunnen nemen.

Om een echte funderingsspecialist te zijn heb je veel kennis en ervaring nodig, kennis en ervaring die Fred Tokkie wel heeft.

Met grote regelmaat wordt ik in Amsterdam gevraagd om een onafhankelijk funderingsadvies te geven.  Er zijn verschillende manieren om de fundering te onderzoeken. De meest eenvoudige is een visuele inspectie met een vloerwaterpasmeting en een lintvoegtmeting eventueel aangevuld met een archiefonderzoek bij de gemeente Amsterdam.

Een tweede methode die nogal ingrijpend is is een funderingsinspectie oftewel een graaf onderzoek waarbij de houten palen van een huis blootgelegd worden. Deze methode kost u minimaal € 6000. Een funderingsinspectie wordt geëist door de gemeente Amsterdam als je een huis wilt splitsen. Maar deze dure methode heb je absoluut niet nodig als je een huis wilt kopen, bovendien zal de verkoper en de makelaar niet toestaan dat u een funderingsinspectie/graaf onderzoek uitvoert. In Amsterdam heb je als koper van een huis vandaag de dag weinig in te brengen want er is dermate weinig aanbod van huizen dat je snel moet beslissen.

Maar toch adviseer ik u om mij mee te nemen bij de koop van een huis, geloof me want u kunt echt een kat in de zak kopen. Dus laat u niet verleiden door de makelaar en blijft verstandig want funderingsherstel van een huis in Amsterdam kost u minimaal € 1000 per vierkante meter exclusief btw. En omdat bij funderingsherstel de bel-etage of het souterrain er volledig uit gesloopt wordt moet u ook nog eens keer € 1000 per vierkante meter rekenen exclusief btw om het huis weer in originele staat terug te brengen.

Resumé funderingsherstel kost ruim € € 2000 per vierkante meter en dit is nog exclusief de kosten van een architect constructeur en de aanvraag van een omgevingsvergunning. Ik kan u vertellen dat dat u ook nog eens een keer €10.000 kost.

De fundering is het duurste en grootste bouwkundig gebrek en juist daarom is het belangrijk om een fundering specialist mee te nemen.

Wilt u echt zekerheid bij het kopen van een huis in Amsterdam ? Bel dan Fred  want die is er alleen voor u.

Vorige maand hebben wij (mijn vriend en ik) de hulp van Fred Tokkie ingeroepen toen wij op het punt stonden een huis te kopen. Het huis in kwestie leek ons helemaal perfect. Het voldeed aan al onze eisen en meer en het leek in goede staat te zijn, dit was ook wat de makelaar ons vertelde. Echter het bleek een huis vol verborgen gebreken. Na een bezoek van Dhr . Tokkie bleek dat het huis aan het verzakken was. Nou is dat in Amsterdam nog niet zo vreemd, maar de ene kant van huis zakte sneller weg dan de andere. Dit hield in dat over een paar jaar de hele fundering opnieuw gedaan zou moeten worden. dit zou ons handen vol geld gaan kosten. Naast de verzakking kwam Dhr. Tokkie er ook achter dat in bijna alle muren scheuren zaten die leuk weg waren gewerkt met een behang. Ook de kozijnen bleken niet in de staat te zijn die makelaar beweerde. Kortom eigenlijk was het een bouwval. Dhr. Tokkie heeft voorkomen dat wij een kat in de zak hebben gekocht!! De makelaar in kwestie was not amused maar Dhr. Tokkie laat zich geen dingen op de mouw spelden. Hij staat aan jouw kant en komt voor jouw belangen op. Wij zijn nog steeds op zoek naar ons droomhuis maar één ding is zeker, bij de volgende mogelijke optie nemen wij Fred Tokkie weer mee.

Met vriendelijke groet, Sonja

Meetbouten Amsterdam


Als ik tijdens de bouwkundige keuring zie dat de fundering van het aan te kopen huis twijfelachtig is dan laat ik u dat altijd weten. Als ik een bouwkundige keuring uitvoer bekijk ik altijd de naastgelegen panden want als er funderingsproblemen te zien zijn bij de buren is de kans ook groot dat de fundering van uw aan te kopen huis ook slecht is, maar is dit niet altijd het geval.

Huizen waarvan de fundering verdacht is zijn vaak voorzien van meetbouten. Er is een openbaar meetbouten register in Amsterdam waar je kunt zien op in welke straat en huisnummer meetbouten zijn aangebracht.

Meetbouten zijn er zeer doeltreffende methode om verzakkingen op te sporen.  Het is belangrijk dat de meetbouten niet alleen op de voorgevel zijn aangebracht maar op het hele pand.

Gegevens van meetbouten die alleen op de voorgevel van het huis zijn geplaatst zijn geven een onvolledig beeld over de FUNDERING van het huis, u moet dus absoluut niet vertrouwen op deze gegevens.

Als de makelaar u oude meetbout gegevens geeft besef dan dat u daar absoluut niet op mag vertrouwen, want een fundering kan binnen 5 tot 10 jaar ernstig verslechterd zijn.

In opdracht van de vve in Amsterdam is mij gevraagd een contra expertise uit te voeren. Volgens een gerenommeerd bureau uit Amsterdam zou de hele fundering van het huis vervangen moeten worden. Ik ben uitgenodigd door deze vve om de situatie ter plaatse te beoordelen. Ik heb een lintvoegmeting uitgevoerd en een vloerwaterpasmeting. Hieruit kwam naar voren dat het pand nagenoeg recht stond. Als extra zekerheid heb ik de vve geadviseerd om het gehele pand en het pand ernaast te voorzien van meetbouten. We hebben twee keer het pand opnieuw laten inmeten en hieruit kwam naar voren dat er helemaal geen funderingsprobleem is. De verzakking die in het naastgelegen pand is ontstaan werd veroorzaakt door een constructief gebrek. De badkamer die voorzien was van een veel te dikke betonnen vloer veroorzaakte een verzakking in een tussenmuur. Bovendien bleek uit onderzoek dat de vloerbalken in de kruipruimte vernieuwd waren, de scheuren in de muren in de gang waren dus niet veroorzaakt door een funderingsgebrek maar door een vochtprobleem waardoor de vloerbalken aangetast waren, deze oude vloerbalken waar ook een muur bovenop stond konden het gewicht van deze muur niet meer dragen. Dit was de reden van de scheuren in de muur.

Het ingenieursbureau heeft te snel een conclusie getrokken, wellicht ook gemotiveerd door de grote opdracht die zij uit dit zogenaamde funderingsprobleem hadden kunnen slepen. Een goed bouwkundig onderzoek waarbij naar alle aspecten werd gekeken leiden tot de conclusie dat er geen funderingsproblemen zijn. De vve heeft dus een giga investering kunnen vermijden door een simpel maar goed uitgevoerd funderingsonderzoek. Lees hieronder de recensie van een van de leden van de vve.

Frans van Berkvens

Fred heeft onze VVE van uitstekend advies voorzien vwb onderhoud en de bouwkundige staat. Zijn communicatie is open en eerlijk en altijd op tijd. Daarnaast heeft Fred bemiddeld in een funderingsissue waar waar wij nu de vruchten van plukken, m.a.w., wij hebben een giga investering vermeden. Zeer blij met Fred die altijd voor ons klaar staat!


Funderingsonderzoek
Schakel Fred Tokkie in als u twijfels heeft over de fundering van het huis dat u wilt kopen of waar reeds in woont. In sommige gevallen is een funderingsherstel onoverkomelijk, maar er zijn ook situaties waarbij blijkt dat funderingsherstel helemaal niet nodig is.

Besef dat er veel geld verdiend wordt met funderingsherstel en dat u daarom niet altijd objectief wordt geïnformeerd, maak gebruik van de kennis en ervaring van Fred Tokkie, die is deskundig en onafhankelijk. U hoeft dus geen hele dure funderingsonderzoeken uit te voeren om duidelijkheid te krijgen over de fundering, er zijn beslist veel goedkopere alternatieven.

NUCHTER EN VAKKUNDIG FUNDERINGSADVIES – VAN IEMAND DIE AAN JOUW KANT STAAT? 
Wij hebben een oud pand in de Pijp en vroegen hem laatst om advies over eventueel herstel van de fundering: nu, of later? wel/niet samen met de buren? hoe gaat zoiets? wat is nodig en mogelijk?
Fred ging meteen aan de slag, luisterde goed en dacht mee.  Zijn kennis en ervaring met Amsterdamse situaties is groot. Hij legde helder uit wat in ons geval de handigste aanpak is. Dit deed hij gratis en zonder zwart- of bangmakerij. Na afloop wisten we precies wat ons nu te doen staat (meetbouten plaatsen) en hoe we verder kunnen. Ik vraag hem t.z.t. zeker om advies bij het bestuderen van de constructietekeningen en funderingsplannen van de buren.  

 

Meldingsplicht


Volgens de Nederlandse wet heeft de verkoper van een huis een meldingsplicht. Een meldingsplicht betekent dat de verkoper/makelaar moet melden dat het huis een bouwkundig gebrek heeft. Helaas ontmoet ik maar weinig mensen die volledig openheid geven over de bouwkundige staat van een huis. Gelukkig zijn er mensen die dat wel doen en dat is vaak een positief teken. In Amsterdam waar veel huizen staan die oud zijn kan men zeer serieuze problemen met de fundering verwachten. Wist u dat de gemiddelde leeftijd van houten paal fundering 90 jaar is. U kunt er dus niet zomaar op vertrouwen dat de fundering van een oud huis goed is. U kunt als koper ernstig misleid worden, vele malen heb ik makelaars horen zeggen dat de fundering van een huis vernieuwd was. Na onderzoek bij het gemeente bouwarchief van Amsterdam Amsterdam kwam ik er achter dat de fundering van maar 1 bouwmuur was vervangen. Het huis is dus gedeeltelijk vernieuwd en dus niet helemaal. Ook ken ik situaties waarbij jaren geleden het pand een funderingscode 2 had gekregen. Dat betekent minimaal 25 jaar goed. Maar de fundering van een huis kan ernstig verslechteren en juist daarom is de bouwkundige keuring van de fundering zo belangrijk. funderingsherstel in Amsterdam kost al snel tussen de €50.000 – €100.000.

Onlangs hebben we advies gevraagd aan Fred in verband met schade aan ons huis, ontstaan door funderingswerkzaamheden bij de naaste buren. Door het funderen waren er door het hele huis scheuren ontstaan. Sommige scheuren lopen in de naden tussen muur en plafond, andere lopen dwars over de muren heen. De buren zijn goed verzekerd en we hebben door een bouwtechnische bureau een rapport op laten maken voor en na de fundering. Om zeker te weten dat we op de goede weg zaten, wilden we graag advies van een betrouwbare bouwkundige met ervaring op het gebied van renovatie in de binnenstad van Amsterdam. Zo zijn we bij Fred uitgekomen. Fred Tokkie heeft ons zeer goed geïnformeerd over de vele aspecten van de gevolgen van een fundering op een naastliggend pand. Hij was bovendien erg stipt en zeer correct.

Karin S.

Funderingscode Amsterdam


Een funderingscode zegt iets over de kwaliteit van de fundering van een huis of gebouw.

Hieronder de betekenis van de funderingscode


Funderingscode    1: nieuwbouw staat
Funderingscode    2: redelijk/goede staat (binnen 25 jaar geen onderhoud nodig)
Funderingscode    3: matige staat (binnen 10 jaar herstellen)
Funderingscode    4: slechte staat (direct herstellen)

Als je een pand wil splitsen eist de gemeente Amsterdam een funderingscode 2 en dat zou dus betekenen dat de fundering binnen 25 jaar geen onderhoud nodig heeft.

Helaas mag u hier niet op vertrouwen want houten funderingspalen zijn erg kwetsbaar. De levensduur van een houten funderingspaal is gemiddeld 90 jaar en dat terwijl de meeste huizen in Amsterdam ouder zijn dan 100 jaar. Dus een bouwkundige keuring waarbij de fundering gecheckt wordt is een MUST.

Als u het nodig vind kan ik voor u naar de gemeente Amsterdam gaan om verder onderzoek naar de fundering te doen, ik vraag het dossier op van het desbetreffende huis en lees door alle bouwkundige stukken heen zodat ik u precies kan vertellen wat er aan een huis mankeert of niet.

Mocht ik tijdens de bouwkundige keuring een serieus funderingsgebrek signaleren dan zijn er 2 mogelijkheden namelijk, U kunt besluiten af te zien van de koop of eventueel flink te onderhandelen. Lees over het verdoezelen van funderingsproblemen in Amsterdam.

Fantastisch geholpen door Fred Tokkie! Zeer eerlijk en vriendelijke professional. Hij kwam een bouwkundige keuring voor mij doen, omdat ik een bezwaar tegen de WOZ-waarde wilde maken en ik mij zorgen maakte over de fundering. Fred was net binnengestapt en voelde al meteen dat het huis goed stond. Heeft mij vervolgens laten zien met een laser dat de verzakking inderdaad minimaal was voor zo’n oud pand. Na toch zeker een half uur het pand te hebben geïnspecteerd (met onderwijl bouwkundig advies over zaken), adviseerde hij mij om niet het rapport op te laten stellen, omdat het toch wel goed zat en ik hoefde er dan ook niet voor te betalen, terwijl ik daar in eerste instantie wel opdracht toe had gegeven. Zo oprecht zijn ze moeilijk te vinden. Ook voor de niet-bouwkundige vragen die ik over het huis had, had Fred advies. Echt top service! Bedankt!