‘Ruik je dat? Poep!’ roept bouwkundig inspecteur Fred Tokkie terwijl hij op zijn buik door het zand schuift in de kruipruimte onder een Utrechts rijtjeshuis. In de bedompte duisternis, krap een halve meter hoog, komt af en toe een zweem rioollucht voorbij. Tokkie richt zijn zaklamp op een dikke rioolbuis van keramiek, waar een grijze laag kalk aan vastgekoekt zit. ‘Dat is de originele gresbuis, honderd jaar oud. Die lekt en moet worden vervangen door pvc. Dat kost een paar duizend euro’, rekent hij voor.

Tijgerend onder de balken waaraan dode spinnen in hun webben hangen, gaat het richting de kletsnatte achtergevel. ‘Optrekkend vocht. De ventilatie is niet goed.’ Terug bovengronds vat Tokkie de bevindingen van zijn aankoopkeuring samen voor de potentiële kopers: vloer eruit, riolering vervangen, vochtbestrijding, houtwormbestrijding, nieuwe vloer erin. ‘Reken op 25.000 euro.’

De makelaar staat er bedremmeld bij te kijken. Twee weken eerder was er al een keuring gedaan door een ander bedrijf. Meer dan 5900 euro aan herstelwerk kwam daar niet uit. Het kapotte riool had de eerste inspecteur wel opgemerkt, maar de kruipruimte ging hij niet in. ‘De vloeren zijn niet of zeer beperkt inspecteerbaar’, staat in dat eerste rapport. Twee weken later blijkt dat toch echt het probleem niet, als Tokkie, zijn collega Daan Bogaerts, de potentiële koper én een journalist met z’n vieren in de kruipruimte liggen. De aspirant-kopers besluiten later van dit huis af te zien.

Wie op het punt staat honderdduizenden euro’s uit te geven aan een huis, wil de zekerheid dat er geen grote gebreken zijn, zoals een verzakte fundering, rottende vloerbalken of een lekkend dak. In de gekte op de woningmarkt is een niche ontstaan voor keurbedrijven die suggereren zo’n kat in de zak te voorkomen. Ze wekken met rapporten van tientallen pagina’s dik de indruk een grondig inzicht te geven in de bouwkundige staat van een woning. Bouwkundige keuringen – niet te verwarren met een taxatie, die vooral bedoeld is om de waarde van een huis vast te stellen voor de bank – zijn niet verplicht. Makelaars raden vaak zo’n keuring wel aan, om te weten wat je koopt.

Uit onderzoek van collectief Spit blijkt echter dat veel van deze bedrijven voor kopers belangrijke aspecten als fundering en dak niet of slechts beperkt meenemen. We liepen over een periode van een half jaar enkele weken mee met inspecteurs van het bedrijf Premiumkeur van Fred Tokkie, dat veel second opinions doet. Met eigen ogen zagen we hoe kruipruimtes met zwammen als bloemkolen als niet inspecteerbaar werden overgeslagen. Een badkamer met enorme scheuren krijgt in een rapport de omschrijving ‘functioneel en voorlopig te handhaven’. Een compleet verzakte uitbouw zou ‘op afschot’ zijn gebouwd, zodat water op het platte dak kan weglopen.

Pikant is de rol van makelaars. Zij verwijzen potentiële kopers vaak door naar bouwkundige keurders die in grote lijnen dezelfde algemene voorwaarden hanteren: ze beoordelen alleen wat met het blote oog te zien is en kruipen daarbij niet op daken en onder vloeren.

Oud-werknemers van deze bedrijven bevestigen dat een keuring beperkt is en structureel erg lage bedragen bevat voor herstelwerk. Uit dossiers van tientallen gedupeerde huizenkopers komt soms een ton aan extra herstelkosten naar voren. ‘Het geld dat we opzij hadden gezet voor onze oude dag is weg.’

Oppervlakkige bouwtechnische keuringen ondermijnen uiteindelijk het vertrouwen in de woningmarkt als geheel, zegt Boudewijn de Bruin, hoogleraar financial ethics aan de Rijksuniversiteit Groningen. ‘We veroordelen de banken die tot 2008 rommelhypotheken verkochten in de VS. Maar deze keurders verkopen in feite dezelfde troep.’

Over het onderzoek

Voor dit onderzoek verzamelden we van zeventig adressen bouwkundige keuringen. Daarvan konden we er dertig vergelijken met een second opinion. In vrijwel alle gevallen bleken de herstelkosten voor gebreken hoger dan in de eerder uitgevoerde keuring. Op acht adressen gingen we mee bij een tweede keuring.
We spraken voor dit artikel met zo’n twintig huizenkopers die melden dat ze veel meer herstelkosten hebben moeten maken dan waarvoor in de keuring was gewaarschuwd. We checkten in hoeverre makelaars potentiële kopers op de hoogte brengen van mogelijke gebreken door twee huizen als “mystery-shopper” te bezichtigen. We spraken makelaars, en ontvingen opnames van gesprekken met makelaars, die bevestigen dat zij liever werken met keurders die alleen oppervlakkig keuren. Ook benaderden we oud-werknemers van de grootste aanbieder van keuringen om te checken of onze bevindingen klopten. We spraken drie oud-medewerkers, een vierde wilde niet praten maar bevestigde wel de problemen die we voorlegden.

‘Ach ja, sommige mensen moesten twintigduizend euro overbieden. Ik kreeg het voor een goede prijs’, zegt de 29-jarige man die sinds vorig jaar eigenaar is van een benedenhuis in Amsterdam-Oost. ‘Al moest ik wel snel beslissen.’ De vloer van zijn woning loopt op en neer als een golfbaan. De nieuwbakken huizenbezitter heeft goede hoop dat het meevalt. Tokkie haalt zijn slangenwaterpas, een endoscoop en een laser uit zijn tas, spullen die de meeste keurders niet meenemen. Bij de aankoop deed een ander bedrijf een inspectie. Daar kwam voor 4800 euro aan herstelkosten uit, maar onder de vloer keek de inspecteur niet. ‘In verband met een verhindering is er geen toegang mogelijk tot de gehele kruipruimte’, schreef hij in zijn rapport.

Het luik naar de kruipruimte blijkt onder de deurmat bij de buurvrouw te zitten. Inspecteur Bogaerts trekt een wit pak aan, opent het luik en ruikt meteen rattenkeutels. Ondergronds komen we terecht in een golvend landschap van duizenden schelpen. ‘Dat is een bodemafsluiter die er waarschijnlijk in gegooid is vanwege eerdere vochtproblemen’, zegt Bogaerts.

Over de knerpende schelpen tijgeren we verder. Aan de vloerbalken hangen bloemkoolachtige uitsteeksels. ‘Vruchtlichamen van houtzwam.’ Sommige balken voelen nat, andere zitten onder de bruine spikkels. ‘Bruinrot. Het zit eigenlijk overal. Het is een kwestie van tijd voor er een balk doorscheurt. Dan wordt de belasting op de andere balken groter. Een aantal balken is al doorgezakt, daardoor golft de vloer zo’, analyseert Bogaerts. In het led-licht danst een rioolvliegje. Dat verraadt een open verbinding met het riool. ‘Vandaar die rattenkeutels.’

Aan het herstel van de vloer is de nieuwe bewoner zo’n 45.000 euro kwijt. Hij overweegt om samen met de Vereniging van Eigenaren een rechtszaak tegen het eerste keurbedrijf aan te spannen. Maar de kans op succes is klein.

Op rechtspraak.nl zijn over de afgelopen vier jaar achttien rechtszaken terug te vinden die klanten aanspanden tegen het door henzelf ingehuurde keurbedrijf, omdat gebreken niet aan het licht kwamen. Niet één keer won de consument. Die zaken zijn het topje van de ijsberg, vermoedt vastgoedadvocaat Jung Nam Heeringa. Zij staat geregeld huizenkopers bij in conflicten over bouwkundige gebreken. ‘Meestal wordt er al geschikt voor het tot een uitspraak komt.’

Procederen tegen deze keurbedrijven is haast onbegonnen werk, zegt Heeringa. ‘In hun algemene voorwaarden sluiten ze alles uit.’ Zo’n zestig keurbedrijven zijn aangesloten bij Vakkundig Gekeurd. Dat keurmerk is opgericht door VastgoedPro, van oudsher een brancheorganisatie van makelaars en taxateurs. In de algemene voorwaarden staat onder meer dat inspecteurs niet kijken naar de staat van de fundering of de constructie van een huis, en evenmin naar het dak. Ook staat erin dat inspecteurs niet onder de vloerbedekking kijken als dat nodig is om bijvoorbeeld het luik naar de kruipruimte te openen. Verder schrijven ze niets op over gebreken die alleen met gebruik van technische hulpmiddelen te zien zijn.

‘Heel wonderlijk’, noemt Heeringa die voorwaarden, omdat ze de kern van de dienstverlening uitsluiten. ‘Juridisch zit het goed in elkaar, maar is het ook ethisch? Ze zeggen: we komen je huis keuren, maar kijken niet naar het dak en de fundering. Terwijl daar de grote kosten zitten als er iets mis is. Wat is dan eigenlijk je dienst?’

Dat ontdekte ook een Haarlemse huizenkoper. ‘Het was een perfecte storm’, vertelt hij. ‘Door de oververhitte huizenmarkt waren mijn vriendin en ik de hoop aan het verliezen dat we nog iets zouden vinden. De relatie met onze aankoopmakelaar was verzuurd, de verkoper was een leugenaar, de verkoopmakelaar onbetrouwbaar, het keurbedrijf waardeloos. En wijzelf zijn in meerdere opzichten stom en veel te goed van vertrouwen geweest.’ Waar het eerste keurbedrijf aanvankelijk een kleine tienduizend euro aan directe kosten telt, blijkt later dat het pand waarschijnlijk toe is aan een nieuwe fundering à zeventigduizend euro.

De koper kwam in contact met Jan-Cees Kok van het Haarlemse funderingsloket, dat inwoners ondersteunt met informatie en procesbegeleiding bij funderingsherstel. ‘Een bouwkundige keuring door een commercieel bureau is, als je wil weten of de fundering van je nieuwe huis wel goed is, vaak een zinloos product’, beaamt Kok. ‘Vanmorgen nog was ik bij een net gekeurd pand. In het rapport stond dat er niets mis was, maar volgens mij moet er een nieuwe fundering onder. Die keurder had op z’n minst moeten aanraden om nader onderzoek te doen naar de fundering.’

Wandelend door Amsterdam met zijn elektrische bakfiets vol apparatuur aan de hand, vertelt de 59-jarige Tokkie dat hij slecht tegen onrecht kan. Zijn rechtlijnigheid heeft hij van zijn vader, die beroepsmilitair was. Om de honderd meter stopt hij even om te wijzen op een plastic ventilatieroostertje op stoephoogte (‘vochtproblemen’), een verzakte stoeptegel (‘lekkend riool’) of een paar onbeduidende schroeven in een muur (‘meetbouten om verzakkingen te monitoren’).

Zijn verbeten strijd tegen het onrecht dat huizenkopers in zijn ogen wordt aangedaan, bracht hem al eens in de problemen. In meer dan zevenhonderd YouTube-video’s waarschuwde Tokkie als zelfbenoemd klokkenluider voor de ‘makelaarsmaatjes’ onder de keurders. Hij betichtte ze ervan onder één hoedje te spelen met de makelaardij, met als doel gebreken onder het tapijt te schuiven en zo huizen sneller te verkopen. Marktleider Perfectkeur en zusterbedrijf Woningkeur spanden een rechtszaak aan wegens ongeoorloofde reclame en kregen op een aantal punten gelijk. Tokkie moest op straffe van een dwangsom een aantal van zijn filmpjes offline halen.

Van een samenzwering, een kartel of anderszins geheime afspraken tussen keurbedrijven en makelaars om consumenten doelbewust te benadelen, is dan ook geen sprake. Wel lijken keurbedrijven en makelaars een slimme business to business-formule te hebben gevonden die voor beide beroepsgroepen profijtelijk is.

Het grootste keurbedrijf van Nederland is terug te vinden aan de Pruimendijk in Ridderkerk. Daar zit Perfectkeur in een nagelnieuw pand in de stijl van de boerenschuur die er ooit stond. Het is ook het hoofdkwartier van Woningkeur, een formule van dezelfde eigenaar waar twintig franchisenemers uit het hele land onder vallen.

‘Wij zijn met 20.000 à 22.000 keuringen per jaar marktleider. We doen 30 tot 35 procent van alle keuringen in Nederland’, zegt directeur en grootaandeelhouder Gerrit van der Heide in zijn ruime kantoor. Die klanten komen grotendeels binnen via een netwerk van bijna drieduizend makelaars dat het bedrijf uit Ridderkerk heeft opgebouwd. Zij kunnen via een online portaal direct een opdracht geven voor een bouwkundige keuring en krijgen daarvoor een retourcommissie van vijftig euro per opdracht. Over de afgelopen vijf jaar betaalde Perfectkeur meer dan een miljoen euro aan makelaars om opdrachten te verwerven.

Van der Heide doet daar niet geheimzinnig over. ‘Het klopt dat makelaars moeite hebben met bouwkundige keuringen, omdat zij liever zonder gedoe snel een huis verkopen. Daarom zijn we juist bij de makelaars naar binnen gestapt en hebben ze ervan overtuigd dat zo’n keuring nut heeft, omdat het gedoe achteraf kan voorkomen. De makelaars leveren onze klanten. Die houden wij tevreden door binnen 24 uur een rapport aan te leveren. Dat we ze vijftig euro betalen als ze bij ons een keuring aanbrengen, zien wij als marketing. Adverteren op Google kost ook geld. Bovendien hebben we het hele proces geautomatiseerd. Dus een makelaar die zelf een opdracht invoert via de portal, bespaart ons tijd en geld.’

‘Als een makelaar met bepaalde keurders geen zaken wil doen, dan ben je de vrije markt wel danig aan het verpesten. Daar is nú regulering nodig’

Niet alle makelaars steken die vijftig euro in hun eigen zak, sommigen kiezen ervoor het bedrag als korting door te rekenen aan de consument. Toch is er ook in de makelaardij wel discussie over de wenselijkheid van dit soort kickback fees. ‘Het is niet erg onafhankelijk’, zegt Tom Booij, een van de weinige makelaars die on the record over de keurders wil praten, en nooit commissies aanneemt. ‘Vroeger had je het ook met financiële producten. Dan kreeg je als makelaar provisie als je een huizenkoper naar een bepaalde hypotheekverstrekker doorverwees. Dat mag nu niet meer. Die provisies van huizenkeurders moeten ze ook verbieden. Wij moeten ons geld verdienen met onze core business, niet door te fungeren als doorgeefluik.’

Dat vindt ook Boudewijn de Bruin, hoogleraar financial ethics te Groningen. ‘Dat bedrijven in die markt innig samenwerken en elkaar onderling retourprovisies betalen waar de klant niets van weet, valt te verwachten. Maar het is niet wenselijk.’

Bij de verkoop van een huis is er geld te verdienen voor een trits dienstverleners: van de fotograaf die foto’s maakt voor Funda, via de bouwkundige keurder en de taxateur tot aan de notaris en de hypotheekverstrekker. De spin in dat web is de makelaar, die ervoor zorgt dát er een deal komt en er verdiend kan worden.

‘Maar juist de makelaardij slaagt er niet in om duidelijk te maken wat voor service ze nu eigenlijk verlenen’, zegt De Bruin. ‘Dan komen ze met vage termen als “ontzorgen” en “dingen regelen”.’ Eerder zei De Bruin in Trouw dat de makelaardij moreel failliet is en per direct kan worden opgeheven. ‘Ik kreeg daar veel boze telefoontjes over. Mijn punt is niet dat individuele makelaars fraudeurs zijn, maar dat hun dienstverlening zo georganiseerd is dat je als consument onmogelijk kunt controleren of je goed geholpen bent.’

Dat de marktleider op het gebied van woningkeuringen zo groot kan worden door het bedrijfsmodel af te stemmen op de makelaardij, illustreert volgens De Bruin dat de markt niet goed functioneert. ‘Als je een huis koopt, wil je weten of de fundering in orde is en het dak niet lekt. Dat snapt iedereen, en daar willen mensen heus wel voor betalen. Dat er dan geen bedrijf ontstaat dat precies die service aanbiedt, maar dat je wordt doorverwezen naar een keurder die zulke essentiële vragen juist níet beantwoordt, laat zien dat deze markt niet goed functioneert.’

Uit de tientallen dossiers van huizenkopers blijkt dat de keurder veelal wordt aangeraden door de makelaar en soms door de hypotheekadviseur, partijen die belang hebben bij de verkoop van het huis omdat zij dan pas betaald worden. Een keuring waarbij allerlei gebreken aan het licht komen, helpt daar niet bij. Maar dat is vaak ook niet wat deze keurbedrijven leveren, blijkt uit gesprekken met oud-werknemers van Perfectkeur en Woningkeur.

‘Je moest drie of vier keuringen per dag doen’, vertelt een zzp’er die werkte als inspecteur voor Woningkeur. ‘De makelaar bracht de klanten aan en kreeg daar een vergoeding voor. Het rapport moest binnen een dag af zijn en de kosten voor herstel mochten niet te hoog zijn.’

Dat laatste werd niet letterlijk zo gezegd tegen inspecteurs. ‘Ze zeiden: hou het reëel. Dan wist je dat er bedoeld werd: aan de lage kant. Ik hield me er niet altijd aan.’ Een oud-werknemer van Perfectkeur bevestigt dit. ‘We werkten met een computerprogramma dat zelf de kosten berekent voor een bepaald gebrek. Maar die lagen altijd te laag. Daar kon je nog geen klusser voor inhuren. Je kon die bedragen wel aanpassen in het systeem, maar dat deden veel inspecteurs niet. Je moest drie van die keuringen op een dag doen en binnen 24 uur het rapport af hebben.’

Directeur Gerrit van der Heide van Perfectkeur kent de kritiek en erkent dat zijn inspectierapporten altijd lage kosten bevatten, al spreekt hij zelf liever van ‘reëel’. ‘Wij beoordelen op herstelkosten, niet op vervanging. Als het kozijn rot is kun je zeggen: er moet een nieuw kozijn in voor zesduizend euro. Maar wij nemen dan herstelkosten op voor de goedkoopste oplossing, alleen het rotte stukje hout opknappen voor vijfhonderd euro. Dat is onze filosofie op keuren. Soms vragen mensen een offerte op en dan blijkt de timmerman duurder dan wat in ons rapport staat. Dat komt ook doordat uurtarieven van vakmensen landelijk nogal verschillen. Een loodgieter in Amsterdam is twee keer zo duur als in het oosten van het land.’

Dat zijn werknemers een hoge werkdruk ervaren, verbaast Van der Heide niet. ‘Dat komt doordat we hard groeien. Werkdruk is een van onze lastigste problemen. Want van tevoren weet je nooit precies hoeveel tijd een keuring kost. Soms ben je lang bezig met een klein huisje, soms heb je een groot huis, waar meer tijd voor staat, en ben je er zo doorheen. Dat is moeilijk te plannen.’

Hoewel meerdere keurders zeggen dat zij onder druk gezet worden door makelaars om herstelkosten laag te houden, zegt Van der Heide dat hij daar niet aan toegeeft. ‘Als je je oren laat hangen naar de makelaar dan ben je weg. Niet alleen kwaliteit en klantgerichtheid, maar ook onafhankelijkheid staat bij ons bovenaan.’ Wel wordt er soms wat geschoven. De bank kijkt bij de financiering van een huis naar direct noodzakelijke herstelkosten. ‘Door een kostenpost niet aan te merken als directe kosten maar als langetermijnkosten, maak je het soms mogelijk dat de bank net wel een hypotheek kan geven. Dat is fijn voor de makelaar, de bank én de consument.’

Bij marktleider Perfectkeur staan kwaliteit, klantgerichtheid én onafhankelijkheid alle drie hoog in het vaandel, zegt directeur Van der Heide. In een aantal off the record-gesprekken geven makelaars echter aan dat Perfectkeur de naam heeft niet al te kritisch te kijken. ‘Als ik een woning verkoop, dan vind ik het niet zo heel erg als Perfectkeur komt.’

Fred Tokkie, die de naam heeft strenger te keuren en hogere herstelkosten te berekenen, wordt door sommige makelaars zelfs geweerd. In een e-mail schrijft een makelaar aan een potentiële klant die Tokkie wilde inhuren voor een keuring: ‘Ik heb overleg gehad met de verkoper en wij zien de keuring met deze partij niet zitten. (…) Zij willen absoluut meewerken aan een keuring, maar dan met een andere keurder.’

Dat bevestigen ook zzp’ers die voor Tokkie’s bedrijf werken. ‘Meestal doe ik dat onder mijn eigen naam’, zegt Daan Bogaerts. ‘Voor Premiumkeur is er vaak geen plek in de agenda, of je wordt ineens afgebeld. En dan is het altijd vissen waarom.’

Voor hoogleraar financial ethics Boudewijn de Bruin is dat een rode vlag. ‘Als een makelaar met bepaalde keurders geen zaken wil doen, dan ben je de vrije markt wel danig aan het verpesten. Daar is dringend regulering nodig.’

Wie een huis verkoopt, heeft een mededelingsplicht. Als er een kritisch bouwkundig rapport is opgesteld, mag de makelaar dat niet onder het tapijt schuiven. Houden ze zich daaraan? Om dat te checken melden we ons als potentiële koper bij twee woningen waarvan Fred Tokkie een keuring deed voor later afgehaakte kopers. Beide panden hebben serieuze funderingsproblemen, die in eerdere bouwkundige rapporten niet werden benoemd.

Voor de bezichtiging in Amsterdam-Noord krijg ik beide bouwkundige rapporten meteen opgestuurd. Perfectkeur kwam tot 24.000 euro aan noodzakelijke herstelkosten, Tokkie tot 175.000 euro, inclusief vernieuwen van de fundering. ‘Meneer Tokkie staat erom bekend dat hij alles in het extreme trekt’, zegt de makelaar tijdens de bezichtiging. ‘Dus neem dat rapport met een korreltje zout.’ En waarom heeft Perfectkeur niet gezien dat de fundering vernieuwd moet worden? ‘Perfectkeur kijkt er altijd wat makkelijker naar.’ Het huis is inmiddels verkocht onder voorbehoud.

Het andere pand staat in een dorp tussen Amsterdam en Utrecht. Volgens Tokkie zijn er voor minstens 85.000 euro herstelkosten en hij adviseert nader funderingsonderzoek. Maar voorafgaand aan de bezichtiging wordt een ander bouwkundig rapport opgestuurd, waarin maar achttienduizend euro aan noodzakelijke onderhoudskosten staat vermeld. Pas tijdens de bezichtiging laat de makelaar terloops vallen dat er ooit een bouwkundige keuring was geweest dat aangaf ‘dat de fundering vernieuwd moest worden’. Onzin, volgens de verkoopmakelaar. ‘Het huis staat niet op palen’, dus die kun je ook niet vernieuwen.

Een potentiële koper die enkele weken later een derde partij bouwtechnisch onderzoek laat doen, krijgt te horen dat er voor anderhalve ton aan funderingswerkzaamheden nodig is. Het huis staat nog steeds te koop.

De Amsterdamse makelaar Tom Booij werkt alleen met bedrijven die wél onder de vloer kijken en het dak opgaan. ‘Want bij beperkte keuringen is er één iemand die de rekening betaalt, en dat is de consument.’