Kennisbank funderingsonderzoek fase 2

Deze kennisbank is samengesteld op basis van bijna 2.900 eigen rapporten van Premiumkeur uit de periode 2013–2026: bouwkundige keuringen, funderingsonderzoeken, dak-, vocht- en kruipruimte-inspecties en meerjarenonderhoudsplannen.

In het kort. Bij een funderingsonderzoek fase 2 wordt de houten paalfundering opgegraven. Een gespecialiseerd bedrijf graaft een inspectieput tot onder de paalkoppen, en onze inspecteur bekijkt en meet de palen, de kesp en het langshout van dichtbij. Het is de enige manier om de staat van de palen zelf vast te stellen, en in Amsterdam de enige manier om een funderingscode te krijgen. Fase 2 kost bij Premiumkeur vanaf € 3.000 exclusief btw, plus het graafwerk (gemiddeld € 4.000 tot € 8.000) en zo nodig houtmonsters (ongeveer € 700). Van opdracht tot rapport duurt het gemiddeld anderhalf tot twee maanden. Kies de keurder zelf en laat u daarbij niet sturen door de makelaar.

Read this knowledge base in English

1. Wat is funderingsonderzoek fase 2?

Fase 2 is het ondergrondse deel van een funderingsonderzoek. Bij fase 0 en fase 1 kijken we alleen boven de grond: we meten de lintvoegen, waterpassen de vloeren en zoeken naar scheuren. Daaruit volgt een inschatting van het risico. Hoe het met de palen gaat, is daarmee niet te zien.

Bij fase 2 graven we wel. De fundering wordt blootgelegd en fysiek gecontroleerd. Daarom heet het ook destructief onderzoek. Het geeft de zekerste uitslag die er is.

In onze eigen rapporten staat het zo: de enige manier om de houten paalfundering direct te beoordelen, is een tweede fase funderingsonderzoek waarbij de palen en de constructie erboven worden blootgelegd.

2. Wanneer is fase 2 nodig?

• Na fase 0 of fase 1 met een hoog risico. Blijkt uit de metingen boven de grond dat de fundering flink is gezakt, dan is fase 2 de volgende stap.
• Bij splitsen in Amsterdam. De gemeente vraagt in veel gevallen een fase 2-rapport bij de aanvraag van een splitsingsvergunning. Is de fundering al vernieuwd, dan is geen onderzoek nodig.
• Als u een funderingscode nodig heeft. Een funderingscode wordt alleen gegeven na een tweede fase funderingsonderzoek.
• Vóór funderingsherstel. Het rapport is de basis voor een herstelplan en voor offertes.

Fase 2 is niet altijd de beste eerste stap. Soms is het verstandiger eerst een paar jaar te meten met meetbouten. Daarvoor zijn minimaal acht meetbouten nodig. Bij veel huizen zitten alleen meetbouten op de voorgevel, en dat geeft geen volledig beeld.

3. Fase 0, fase 1 en fase 2 naast elkaar

Meer over de eerste twee stappen leest u in onze kennisbank funderingsonderzoek, op de pagina funderingsonderzoek fase 1 en in de kennisbank funderingsonderzoek fase 1.

4. Hoe een fase 2-onderzoek verloopt

1. Plek kiezen. We graven bij voorkeur bij de muur waar de meeste zakking is of het risico het grootst is. Bij een vrijstaand huis of hoekhuis kan dat soms vanaf buiten, bijvoorbeeld in de tuin. Anders gebeurt het binnen, in de huiskamer of de kelder.
2. Graven. Een gespecialiseerd bedrijf graaft de inspectieput. In een woning is die ongeveer 2,5 bij 2,5 meter en gemiddeld 2 tot 3 meter diep. Kan er geen graafmachine komen, dan wordt er met de hand gegraven. Premiumkeur kan het graafwerk voor u regelen; u mag ook zelf een partij kiezen.
3. Inspecteren. Onze inspecteur gaat de put in en bekijkt de palen, de kesp en het langshout. Met een inslaghamer (De Specht) meten we hoe diep een pen in het hout dringt. Hoe dieper, hoe zachter en zwakker het hout. We meten de paaldiameter en kijken of de palen goed onder de muur staan.
4. Grondwater. We noteren de grondwaterstand ten opzichte van het bovenste funderingshout. Hout dat onder water blijft, kan niet uitdrogen en rotten door schimmels.
5. Houtmonsters. Als de gemeente het eist of als de metingen erom vragen, nemen we houtmonsters van de palen. Een laboratorium onderzoekt die op bacteriële aantasting.
6. Rapport. U krijgt een rapport met foto’s, metingen, de beoordeling van de fundering en een advies. Van opdracht tot rapport duurt het gemiddeld anderhalf tot twee maanden.

Op ons YouTube-kanaal staat een video van een tweede fase funderingsonderzoek.

5. Waar we naar kijken in de put

Wij werken volgens de richtlijn van het KCAF (Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek). Een paar punten daaruit, zodat u weet wat er gebeurt:

• De put. Minimaal 0,7 meter breed, en de paalkoppen moeten minstens 0,4 meter worden vrijgegraven.
• Aantal palen. Bij een gebouw van meer dan drie bouwlagen worden minimaal drie palen of drie paaljukken onderzocht, bij lagere gebouwen twee.
• Inslagmetingen. Per paal minimaal drie metingen, ongeveer 15 cm onder het langshout of de kesp. Ook de kesp en het langshout worden gemeten.
• Grondwater. Staat het grondwater meer dan 20 cm boven het bovenste funderingshout, dan geldt dat als voldoende. Tussen 5 en 20 cm is het klein, minder dan 5 cm onvoldoende.
• Houtonderzoek. Hoeveel het hout is aangetast, bepaalt of er monsters nodig zijn. Bij beperkte aantasting worden ze aangeraden, als de aantasting constructief kan worden zijn ze noodzakelijk.

Het eindoordeel is een kleur: groen (voldoende), oranje (niet eenduidig) of rood (onvoldoende of slecht). In Amsterdam leidt fase 2 ook tot een funderingscode van 1 tot en met 4. Bij code 3 of 4 moet de fundering bij splitsing worden vernieuwd, bij code 2 niet.

In Amsterdam zien we bijna nooit droogstand, omdat het grondwater hoog staat. Wat we wel zien, is bacteriële aantasting. Die gebeurt ook onder water en kan een paal over de hele lengte aantasten. Daarnaast komen we houtrot tegen op paalkop en kesp, en palen die te ondiep of naast de muur zijn geplaatst.

6. Wat kost funderingsonderzoek fase 2?

Het graafwerk hangt af van de plek, de diepte en het grondwater. Moet er in de straat worden gegraven of water worden weggepompt, dan wordt het duurder.

Ter vergelijking: funderingsherstel in Amsterdam kost vanaf € 2.500 per m², met kelder vanaf € 3.500 per m², plus de afbouw. In voorbeelden op onze site ging het om herstelkosten van minstens € 100.000 en € 160.000. Een fase 2-onderzoek is dus een kleine post vergeleken met wat er op het spel staat.

Alle prijzen staan op Diensten en tarieven.

7. Praktijkcases uit onze rapporten

De cases zijn anoniem: geen adressen, geen namen.

Case 1: paal naast de bouwmuur, appartementengebouw in de Jordaan, april 2019

• Situatie: gebouw van omstreeks 1900 met vier bouwlagen en een VvE. Een jaar eerder had ons fase 1-onderzoek al een flinke zakking laten zien, vooral op de eerste verdieping met erg scheve vloeren.
• Bevindingen: een paal stond ruim 16 cm naast de bouwmuur. Met een paaldiameter van 23 cm zat er nog maar 7 cm paal onder de muur, en daar was de muur flink gezakt. Het langshout onder de bouwmuur was op meerdere plekken ernstig aangetast, doorgezakt en gebroken. Bij meerdere palen van de voorgevel drong de pen van De Specht het maximum van 50 mm in het hout. De uitbouw bleek helemaal niet gefundeerd.
• Advies: de fundering was al tientallen jaren in zeer slechte staat. Funderingsherstel was noodzakelijk.
• Waarom dit telt: boven de grond zag je scheve vloeren. Pas in de put werd duidelijk dat de palen zelf het probleem waren.

Case 2: fase 1 met advies voor fase 2, appartementencomplex in Amsterdam-Oost, maart 2024

• Situatie: gebouw uit 1905 met vijf bouwlagen en een VvE.
• Bevindingen: ongelijkmatige zakking met een verschil van ruim 70 mm. Een oud funderingsonderzoek uit 2002 liet nog nauwelijks verschil zien. Als dat klopte, was het verschil met ongeveer 3 mm per jaar toegenomen.
• Advies: eerst twee tot drie jaar meten met meetbouten. Voor een direct oordeel over de palen is fase 2 nodig.
• Waarom dit telt: fase 1 laat zien óf er een probleem is. Fase 2 laat zien hoe groot het is.

Case 3: buurpand gaat herstellen, tussenwoning in de Jordaan, mei 2024

• Situatie: pand uit het begin van de twintigste eeuw in een rij van drie, zonder palenplan in het archief.
• Bevindingen: de voorgevel was 40 mm naar rechts gezakt, de hele gevelrij 148 mm. Het buurpand ging funderingsherstel doen en de bouwmuur was mogelijk gemeenschappelijk.
• Advies: de fundering laten loskoppelen om schade te beperken. Of een bouwmuur gemeenschappelijk is, is alleen met destructief onderzoek vast te stellen.
• Waarom dit telt: bij een gedeelde bouwmuur bepalen de buren mee hoe het met uw fundering gaat.

Case 4: Eén van vier panden scheef: meetbouten in plaats van gissen, Amsterdam

Situatie: Appartementencomplex van omstreeks 1890, bestaande uit vier aaneengesloten panden met vijf bouwlagen, bewoond, geen VvE. De opdrachtgever wilde weten hoe de fundering van het hele blok ervoor stond. Wij voerden in maart 2019 een basis funderingsonderzoek uit: vloerwaterpassing, lintvoegmeting per pand en een visuele inspectie van voor- en achtergevels.

Bevindingen:

• Vloerwaterpassing in meerdere appartementen: grootste hoogteverschil 6 cm, nog aanvaardbaar (redelijk).
• Lintvoegmeting voorgevel van drie panden: 10 mm, 13 mm en 16 mm verschil tussen links en rechts, zeer aanvaardbaar.
• Lintvoegmeting van het vierde pand: zeker 45 mm, matig tot slecht; de scheefstand is horizontaal en verticaal met het blote oog te zien.
• Bij de drie andere panden geen scheuren of verzakkingen in het metselwerk; het metselwerk loopt mooi horizontaal.
• Beoordeling: drie panden redelijk (funderingscode 3), het vierde pand matig (funderingscode 3-4).

Advies: Meetbouten laten aanbrengen op alle vier de panden en de zakking over een langere periode volgen. Funderingsherstel bij het scheve pand is wellicht binnen 10 jaar nodig, en eerder als de meetbouten meer zakking registreren dan 3 mm per jaar.

Waarom dit telt: Een bovengrondse meting laat zien dat er iets mis is, maar niet hoe snel het gaat. Meetbouten geven dat antwoord, zodat de opdrachtgever het herstel op het juiste moment kan plannen in plaats van op gevoel.

Case 5: Grachtenpand zonder scheefstand, toch geen garantie onder de grond, Amsterdam-Centrum

Situatie: Rijksmonument uit 1667 aan een gracht in de binnenstad, vijf bouwlagen, in gebruik als kantoor en onbewoond. Het achterhuis is volgens ons later gebouwd, vermoedelijk rond 1960. De opdrachtgever liet in januari 2022 een basis funderingsonderzoek uitvoeren. Het pand deelt een bouwmuur met het buurpand.

Bevindingen:

• Lintvoegmeting voorgevel: 4 mm verschil tussen linker- en rechterzijde, nagenoeg waterpas.
• Lintvoegmeting achtergevel: op 4 mm na waterpas.
• Vloerwaterpassing bel-etage: ongeveer 26 mm hoogteverschil van voor naar achter, redelijk waterpas.
• Geen ernstige scheuren of verzakkingen in voorgevel, achtergevel en op meerdere verdiepingen.
• Souterrain kon niet volledig worden geïnspecteerd, omdat de voorzijde als opslag in gebruik was.

Advies: Op basis van de metingen zijn er geen aanwijzingen dat de fundering niet in orde is (eindoordeel: redelijk). Wie absolute zekerheid wil, heeft een aanvullend funderingsonderzoek nodig waarbij de houten palen en de constructie erboven worden opgegraven. Wordt de fundering van het buurpand vernieuwd, dan wordt de gemeenschappelijke bouwmuur mee gefundeerd; als maar een deel van de muren nieuw wordt gefundeerd, kan dat op termijn nadelig uitpakken (een scharnierpand).

Waarom dit telt: Goede metingen bovengronds zeggen iets over scheefstand, niet over de staat van ruim 350 jaar oude houten palen. Bij een pand van deze leeftijd is het aannemelijk dat niet alle palen in orde zijn; alleen graven geeft daar zekerheid over.

8. Overlast, buren en VvE

• Overlast. Een inspectieput in huis geeft veel overlast. Bij een put van 2,5 bij 2,5 meter komt bijna 10 kubieke meter grond en puin in de woning te liggen. De vloer van de begane grond of de kelder moet worden opengebroken.
• Van buitenaf. Bij een vrijstaand huis of hoekhuis kan de fundering soms vanaf buiten worden geïnspecteerd, met minder schade binnen.
• Kopen. Koopt u een huis, dan heeft u toestemming van de verkoper nodig om te graven. En fase 2 duurt anderhalf tot twee maanden; dat past vaak niet in een voorbehoud van een paar weken. Bespreek dat voordat u biedt.
• Buren. Bij een gedeelde bouwmuur is voor herstel ook toestemming van de buren nodig, en meestal betalen zij mee. Gaan de buren herstellen, laat dan een nulmeting van uw woning maken.
• VvE. Bij een appartement betaalt de VvE het herstel en draagt elke eigenaar naar rato bij.

Een fase 2-onderzoek lost een constructief probleem niet op. Is de situatie acuut, dan is een constructeur nodig en zo nodig tijdelijke stempels.

9. Afspraak maken

Wilt u een afspraak maken? Bel Premiumkeur op 020-7736842, stuur een WhatsApp naar 06-29563190 of mail naar premiumkeur@gmail.com. Via WhatsApp en e-mail zijn we 7 dagen per week bereikbaar.

Meer over de dienst leest u op 2e fase funderingsonderzoek. Premiumkeur werkt niet samen met makelaars, financiële tussenpersonen of aannemers, en raadt geen funderingsherstelbedrijven aan. Zo hebben wij geen belang bij de uitkomst.

Kies zelf een onafhankelijke keurder

Laat u bij de keuze van een keurder niet sturen door de makelaar. Een makelaar wordt meestal pas betaald als het huis verkocht is. Een keurder die zijn opdrachten via makelaars krijgt, kan daardoor in een lastige positie komen. Het risico is dat een funderingsgebrek wordt gebagatelliseerd, of zo voorzichtig wordt omschreven dat de koop toch doorgaat. Dat geldt lang niet voor elke keurder, en ook een makelaar kan het goed bedoelen. Maar aan het rapport zelf kunt u het niet zien.

Kies daarom zelf een keurder die niet samenwerkt met makelaars, en vraag vooraf of hij opdrachten of provisie van makelaars krijgt. Premiumkeur werkt niet samen met makelaars, financiële tussenpersonen of aannemers.

Veelgestelde vragen

Wat kost funderingsonderzoek fase 2?

Bij Premiumkeur vanaf € 3.000 exclusief btw voor de inspectie en het rapport. Het graven van de put kost gemiddeld € 4.000 tot € 8.000 en houtmonsters, als die nodig zijn, ongeveer € 700.

Kan ik de keurder nemen die de makelaar aanraadt?

Dat kan, maar het is verstandiger zelf een onafhankelijke keurder te kiezen. Een makelaar wordt meestal pas betaald als het huis verkocht is. Een keurder die opdrachten via makelaars krijgt, kan een funderingsgebrek eerder bagatelliseren. Vraag altijd of de keurder samenwerkt met makelaars.

Hoe lang duurt fase 2?

Van opdracht tot rapport gemiddeld anderhalf tot twee maanden.

Wie graaft de put?

Een gespecialiseerd bedrijf. Premiumkeur kan dat voor u regelen, of u kiest zelf een partij. De inspectie in de put doet onze eigen inspecteur.

Is fase 2 nodig om in Amsterdam te splitsen?

In veel gevallen wel. De gemeente vraagt een fase 2-rapport bij de aanvraag van de splitsingsvergunning, behalve als de fundering al is vernieuwd.

Wat is het verschil tussen fase 1 en fase 2?

Bij fase 1 meten we boven de grond en wordt de fundering niet opengelegd. Bij fase 2 wordt een inspectieput gegraven en bekijken we de palen zelf.

Krijg ik na fase 2 een funderingscode?

Ja. Een funderingscode wordt alleen gegeven na een tweede fase funderingsonderzoek.

Moeten er altijd houtmonsters worden genomen?

Nee. Alleen als de gemeente het eist of als de metingen in de put erom vragen. Een laboratorium onderzoekt de monsters op bacteriële aantasting.

Moet de vloer van mijn huis open?

Meestal wel. In de huiskamer of kelder wordt een put van ongeveer 2,5 bij 2,5 meter gegraven. Bij een vrijstaand huis of hoekhuis kan het soms van buitenaf.

Past fase 2 binnen mijn voorbehoud bij aankoop?

Vaak niet, omdat het anderhalf tot twee maanden duurt. Een quickscan (fase 0) tijdens de bouwkundige keuring past wel.

Bronnen

• Funderingsonderzoek: van QuickScan tot Fase 1 en Fase 2 – KCAF
• Richtlijn onderzoek en beoordeling van funderingen onder gebouwen (2023) – KCAF
• Wat is funderingsproblematiek? – RVO
• Eigen funderingsrapporten van Premiumkeur, 2019 tot en met 2024