Kennisbank funderingsonderzoek

Deze kennisbank is samengesteld op basis van bijna 2.900 eigen rapporten van Premiumkeur uit de periode 2013–2026: bouwkundige keuringen, funderingsonderzoeken, dak-, vocht- en kruipruimte-inspecties en meerjarenonderhoudsplannen.

Veelgestelde vragen: lees de veelgestelde vragen over het funderingsonderzoek.

Wie in Amsterdam een huis koopt dat voor 1970 is gebouwd, koopt bijna altijd een huis op houten palen. Hoe het met die palen gaat, kunt u niet zien, en de verkoper weet het vaak ook niet. Toch is de fundering de post die een aankoop het meest kan veranderen. Deze kennisbank gaat over funderingsonderzoek vanuit het perspectief van de koper: wat u vooraf kunt nagaan, wat een quickscan tijdens de bouwkundige keuring wel en niet laat zien, hoe u meetwaarden leest, en wat u doet als de uitkomst tegenvalt.

English version for expats: knowledge base foundation investigation

Wij zijn Premiumkeur, een samenwerkingsverband van bouwkundig inspecteurs met het hoofdkantoor aan de Heiligeweg in Amsterdam. Alle inspecteurs van Premiumkeur voeren funderingsonderzoek uit. Wie dieper wil ingaan op funderingsherstel, meetbouten en de verschillende onderzoeksfasen, vindt dat op onze site over funderingsonderzoek.

In het kort

• Tot ongeveer 1970 werden woningen in Amsterdam meestal op houten palen gebouwd. Het bouwjaar zegt iets over het type fundering, maar niets over de staat. Ons advies: laat bij elk huis van voor 1970 de fundering onderzoeken voordat u koopt.
• Een quickscan van de fundering (fase 0) doen we tijdens de bouwkundige keuring. Samen kost dat vanaf € 898; de quickscan zelf kost dan € 399.
• Een quickscan meet scheefstand, maar ziet de palen niet. Alleen een onderzoek waarbij de fundering wordt opgegraven (fase 2) laat de palen zelf zien.
• Funderingsherstel kost vanaf € 2.500 per m², met kelder vanaf € 3.500 per m², en daarna komt de afbouw. Het is daarom de belangrijkste vraag bij een oud huis.
• Wij werken alleen voor kopers en eigenaren, niet voor verkopers, en raden geen funderingsherstelbedrijven of aannemers aan.

1. Waarom de fundering bij een Amsterdamse aankoop de grootste onzekerheid is

Amsterdam staat op slappe grond. Tot ongeveer 1970 zijn woningen hier vaak op houten palen gebouwd (RVO). Zolang die palen onder het grondwater zitten, kunnen ze lang meegaan. In onze praktijk zien we dat houten palen gemiddeld ongeveer negentig jaar goed blijven, maar dat is een gemiddelde, geen garantie voor een bepaald pand.

De oorzaken die wij in Amsterdam het vaakst tegenkomen zijn bacteriële aantasting van het paalhout, houtrot op de paalkop en palen die destijds te ondiep zijn geplaatst. Droogstand door een te lage grondwaterstand speelt in Amsterdam bijna nooit, omdat het grondwater hier hoog staat.

Het lastige voor een koper: aan de buitenkant zie je pas iets als de fundering al flink is gezakt. Scheuren, scheve vloeren en klemmende deuren kunnen ook andere oorzaken hebben. Alleen meten geeft uitsluitsel over hoe het pand staat, en alleen opgraven over hoe de palen eruitzien.

Wat verzakking, scheuren en paalrot u vertellen

Signalen die u bij een bezichtiging opmerkt, laten zien hoe het pand is bewogen, nog niet waarom. Verzakking betekent dat het pand is gezakt, vaak ongelijkmatig. U komt daarvoor ook de termen zetting en een wegzakkende fundering tegen. Funderingsscheuren lopen meestal schuin en zijn aan één kant breder, boven ramen en deuren of op de plek waar een aanbouw op het huis aansluit. Scheve vloeren en klemmende deuren passen in hetzelfde beeld, maar kunnen ook komen door verrotte vloerbalken of een constructief gebrek. Paalrot is bij een bezichtiging helemaal niet te zien, omdat het de paalkoppen onder de vloer aantast.

Wat u dan laat onderzoeken: begin met een quickscan van de fundering (fase 0) tijdens de bouwkundige keuring. De lintvoegmeting en de vloerwaterpassing laten zien of de signalen echt op verzakking wijzen. Geven de metingen daar aanleiding toe, dan volgt een funderingsonderzoek fase 1 of een meting met meetbouten. Of de palen door paalrot zijn aangetast, wordt pas zichtbaar in fase 2, als de fundering wordt opgegraven.

2. Funderingslabel, funderingskaart en wat ze niet zeggen

Het funderingslabel in het taxatierapport

Sinds 1 april 2026 staat in elk taxatierapport een funderingslabel van A tot en met E (ministerie van BZK). De taxateur bepaalt het label op basis van zichtbare signalen en online gegevens. Het is een risico-indicatie, geen funderingsonderzoek. Het zegt dus niets definitiefs over de technische staat of de restlevensduur van de palen. Een A betekent niet dat u geen onderzoek nodig heeft, en een D of E betekent niet automatisch dat de fundering slecht is.

Funderingskaart en funderingscode

Voor veel Amsterdamse panden bestaat een funderingscode of een vermelding op een funderingskaart. Die gegevens zijn vaak oud en niet altijd betrouwbaar. In een van onze cases meldde de gemeentelijke kaart herstel uit een eerder jaar, terwijl er in het bouwarchief geen stukken over te vinden waren. Gebruik zo’n code als aanleiding om door te vragen, niet als antwoord.

Hetzelfde geldt voor gegevens van meetbouten: die laten beweging zien, niet de staat van de palen. Gegevens die via de verkoper of zijn makelaar komen, zoals een label, een oud rapport of een reeks metingen van meetbouten, zijn een startpunt en geen controle; laat ze controleren door uw eigen onafhankelijke keurder. Ook een quickscan geeft geen 100% zekerheid, maar het is de betrouwbaarste eerste stap die u tijdens de aankoop kunt zetten. Fase 1 geeft meer zekerheid, fase 2 de meeste.

Het bouwarchief

Het bouwarchief van Amsterdam is openbaar en gratis te raadplegen. Daar kunt u tekeningen en eerdere vergunningen vinden, bijvoorbeeld van een funderingsherstel of een verbouwing waarbij een vloer is vervangen. Bij een fase 1-onderzoek kunnen wij het archiefonderzoek voor u doen.

3. Stappenplan: funderingsonderzoek bij het kopen van een huis

1. Bij de bezichtiging. Let op scheve gevels en vloeren, scheef lopende voegen, scheuren boven ramen en deuren, klemmende deuren, en een duidelijk verschil met de buren. Vraag naar het bouwjaar, funderingsherstel, meetbouten en, bij een appartement, wat de VvE over de fundering weet.
2. Bied onder voorbehoud. Neem een ontbindende voorwaarde voor een bouwkundige keuring op. Bel ons direct na de mondelinge overeenstemming; het voorbehoud loopt meestal maar een paar weken.
3. Keuring met quickscan fundering. Tijdens de keuring meten we de lintvoegen en waterpassen we de vloeren. Keuring en quickscan samen duren ongeveer anderhalf uur. U heeft het rapport binnen twee werkdagen.
4. Uitkomst lezen. Staat het pand binnen de gangbare marges, dan is er bovengronds geen aanleiding voor vervolgonderzoek. Zekerheid over de palen geeft dat niet; die is alleen met opgraven te krijgen.
5. Bij twijfel: vervolg. Een uitgebreider onderzoek boven de grond (fase 1), een onderzoek waarbij de fundering wordt opgegraven (fase 2), of meetbouten om de zakking over de jaren te volgen.
6. Beslissen. Met de uitkomst kunt u onderhandelen over de prijs, aanvullende afspraken maken of de koop ontbinden binnen het voorbehoud. Wij geven geen juridisch advies; bespreek dit met uw aankoopmakelaar of jurist.

Let op de tijd. Een fase 2-onderzoek duurt van opdracht tot rapport ongeveer anderhalve tot twee maanden. Dat past vaak niet in een voorbehoud van een paar weken. Wilt u die zekerheid vooraf, bespreek dan bij het bieden of daar ruimte voor is, of laat zo’n onderzoek doen voordat u een bod uitbrengt.

4. Wat een quickscan van de fundering meet

We beoordelen de metingen volgens de richtlijn van het KCAF, het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek. Een scheefstand is een momentopname: hij laat zien hoeveel het pand in totaal is gezakt, niet hoe snel het nu zakt. Daarvoor zijn herhaalde metingen met meetbouten nodig.

5. Meetwaarden lezen

• Scheefstand wordt uitgedrukt als hoogteverschil over een lengte, bijvoorbeeld 30 mm over 6 meter. In onze rapporten vergelijken we die met de grenswaarden uit de KCAF-richtlijn.
• Zakkingssnelheid komt uit meetbouten die over meerdere jaren zijn gemeten. In onze praktijk zakken Amsterdamse panden gemiddeld ongeveer 1,5 mm per jaar; boven 2,5 tot 3 mm per jaar vinden we het zorgwekkend.
• Meetbouten zitten in Amsterdam vaak alleen op de voorgevel. Dan zegt de meting alleen iets over die kant van het pand. Wij plaatsen minimaal acht meetbouten, op alle dragende muren; 8 tot 10 bouten kosten € 1.179, een herhalingsmeting € 816,75.
• Na een renovatie laten gevel en vloer alleen de scheefstand sinds die renovatie zien. Een lage uitkomst betekent dan niet dat de fundering is vernieuwd.

6. Appartementen, VvE en de buren

De meeste woningen in de oude stad zijn appartementen in een VvE. Funderingsherstel aan het gebouw wordt door de VvE betaald, en elke eigenaar draagt naar rato bij. Vraag daarom voor de koop de notulen, het meerjarenonderhoudsplan, de stand van de reservepot en eventuele eerdere funderingsonderzoeken of meetboutgegevens op. Staat funderingsherstel al op de agenda, dan wilt u weten wat uw aandeel wordt en of de VvE daar geld voor heeft.

Deelt het pand een bouwmuur met de buren, dan is voor herstel meestal hun toestemming nodig en betalen zij vaak mee. Wilt u een pand splitsen, dan is in de regel een funderingsonderzoek fase 2 nodig, en bij een slechte uitkomst vernieuwing van de fundering.

7. Wat herstel kost en hoe lang het duurt

Voor funderingsherstel noemen we bewust een prijs per vierkante meter en geen totaalbedrag, omdat de verschillen per pand groot zijn. Bedragen inclusief btw, Amsterdam, prijspeil 2025, vanafprijzen:

Herstel en verbouwing samen duren in de praktijk minimaal acht tot twaalf maanden. Houd er rekening mee dat u in die tijd ergens anders moet wonen, met verhuizing en opslag, en dat u een tijd dubbele woonlasten kunt hebben.

8. Kosten van het onderzoek

9. Een gratis inspectie: waar u op let

U komt aanbiedingen tegen voor een gratis funderingscheck, een gratis dakinspectie of gratis lekkage opsporen. Dat zijn vaak bedrijven die daarna ook het herstel uitvoeren: funderingsherstellers, dakdekkers en loodgietersbedrijven. Gratis betekent meestal dat u niet apart betaalt voor de inspectie; de kosten worden terugverdiend via het werk dat volgt. Wie het probleem beoordeelt, verdient dan ook aan de oplossing. Veel vakmensen werken eerlijk, maar het advies is voor u lastiger te toetsen.

Bij funderingsherstel gaat het om grote bedragen. Vraag daarom altijd welke metingen zijn gedaan, laat een onafhankelijk rapport maken voordat u offertes aanvraagt, en laat meerdere partijen een offerte maken op basis van hetzelfde rapport. Wees extra voorzichtig bij verkoop aan de deur, haast en contante betaling. Bij een overeenkomst aan de deur boven € 50 heeft u volgens de Rijksoverheid in principe 14 dagen bedenktijd.

10. Praktijkcases: dertien funderingsonderzoeken in Amsterdam

Deze cases komen uit onze eigen rapporten van 2025 en 2026: funderingsonderzoeken en quickscans bij keuringen. Ze laten zien hoe verschillend de uitkomst kan zijn bij panden uit dezelfde periode, en waarom metingen meer zeggen dan een bouwjaar of label. Adressen en namen zijn weggelaten; het stadsdeel komt uit de postcode. Bedragen staan er alleen bij als het rapport ze noemt.

Case 1: Verzakte badkamervloer en scheef trappenhuis, Amsterdam-West

Situatie. Appartement in een pand uit 1890 met vijf bouwlagen, VvE ja. Februari 2026. De bewoner meldde dat de vloerbalken naar de badkamer toe lijken te zakken. Quickscan funderingsrisico.

Bevindingen. Lintvoegmeting: voorgevel recht tussen de gemeten punten; achtergevel niet bereikbaar. Vloerwaterpassing (± 2 mm): matige tot zeer grote verzakking naar de badkamer, lichte scheefstand naar achteren (nihil tot klein) en links. Trappenhuis: rotaties 1:23 tot 1:44, KCAF zeer groot. Begane grond trappenhuis: achter links -13 mm, achter rechts -9 mm, voor links -3 mm, voor rechts 0 mm. Archief of funderingskaart worden niet genoemd.

Advies en kosten. Badkamer: vloerbalken bekijken met een endoscoop via het plafond van de onderburen, zo nodig daarna een constructeur. Fundering: geen direct hoog risico; meetbouten plaatsen, of direct fase 2. Trappenhuis: kruipluik aanbrengen en de kruipruimte inspecteren. Geen bedragen in het rapport.

Wat dit laat zien. Vloerzakking en fundering kunnen verschillende oorzaken hebben en vragen elk een eigen vervolgstap.

Case 2: Scheve kelder bij waterpas bel-etage, Amsterdam-Centrum

Situatie. Benedenwoning uit 1828 met twee bouwlagen, VvE ja. Maart 2026. Gevraagd was een onafhankelijke bouwkundige keuring met quickscan funderingsonderzoek.

Bevindingen. Vloerwaterpassing bel-etage: de vloer ligt waterpas. Kelder: 7 cm (70 mm) hoogteverschil tussen voor- en achtergevel; lengte, rotatie en KCAF-categorie staan niet in het rapport. Bij de vuilwaterpompen zijn vochtplekken en schimmel gezien, in een eikenvloer zwarte vochtplekken, en de kelderbak is bij de renovatie niet vernieuwd. Dakscheuren: volgens de verkoper door werk bij de buren, volgens de inspecteur waarschijnlijker door de fundering. Archief of funderingskaart: niet genoemd.

Advies en kosten. De inspecteur is ervan overtuigd dat de fundering niet vernieuwd is en de kelder zeer waarschijnlijk lek is. Vernieuwing van de fundering inclusief de verbouwing erna kost volgens het rapport minstens € 350.000 (prijspeil 2026). Vervolgonderzoek of meetbouten worden niet genoemd.

Wat dit laat zien. Een koper krijgt hier een stellige conclusie op basis van één vloermeting, zonder rotatie, KCAF-categorie of fase 2.

Case 3: Rechte gevels, scheve vloeren en trappenhuis, Amsterdam-Zuid

Situatie. Appartement in een pand uit 1933 met vijf bouwlagen, VvE ja. Juni 2026. Quickscan funderingsrisico; het pand is vermoedelijk onderdeel van een bouwkundige eenheid met de panden links.

Bevindingen. Lintvoegmeting voorgevel 18 mm over 6000 mm, rotatie 1:333; achtergevel 5 mm over 5500 mm, 1:1100; beide nihil. Vloerwaterpassing 3e: links 50 mm over 9900 mm (1:198), rechts 51 mm over 10000 mm (1:196), diagonaal 62 mm over 11320 mm (1:182), alle matig; voor en achter 11 en 12 mm over 5500 mm, nihil. Op de 4e: diagonaal 28 mm over 8400 mm, 1:300, klein. Het gemeenschappelijke trappenhuis valt in KCAF-categorie groot, met veel scheuren.

Advies en kosten. Conclusie: matig risico. Laat trap en vloerbalken onderzoeken door een constructeur of gespecialiseerd bureau; een latent funderingsgebrek is niet uit te sluiten. Controleer werkzaamheden via archiefonderzoek en het MJOP. Geen bedragen in het rapport.

Wat dit laat zien. Rechte gevels sluiten matig scheve vloeren en een scheef trappenhuis niet uit.

Case 4: Breuklijn in gietvloer tussen twee panddelen, Amsterdam-Centrum

Situatie. Appartement in een pand uit 1740 met vijf bouwlagen, VvE ja. Januari 2026. Quickscan funderingsrisico. Het pand deelt de fundering met het naastgelegen pand. De verkoper meldt funderingsherstel in het voorhuis.

Bevindingen. Vloerwaterpassing woonkamer (gietvloer, volgens de verkoper uit de jaren negentig, dus mogelijk uitgevlakt): ca. 10 cm over 12,5 m tussen rechtsachter en linksvoor, rotatie 1:120, KCAF matig. Bij de breuklijn 1,3 cm over 50 cm, rotatie 1:38, zeer groot (constructief). De meting aan de onderzijde van de balklaag bevestigt de helling naar linksvoor; de breuklijn wordt breder richting de voorgevel. Bodemdaling 1,3 mm per jaar.

Advies en kosten. Vermoedelijk is er een funderingsprobleem waarbij het ene panddeel sneller zakt dan het andere; volgens de verkoper ontbrak een dilatatievoeg. Controleer aard en omvang van het gemelde herstel via archiefonderzoek (bouwvergunningen, splitsingsakte) en het MJOP. Geen bedragen in het rapport.

Wat dit laat zien. Een breuklijn toont het verschil tussen panddelen, ook als een gietvloer de rest uitvlakt.

Case 5: Funderingsplannen zonder bewijs van uitvoering, Amsterdam-Zuid

Situatie. Appartement in een pand uit 1913 met vijf bouwlagen, VvE ja. In maart 2026 voerden wij een quickscan funderingsrisico uit.

Bevindingen. Vloerwaterpassing in het appartement: 29 mm over 5310 mm (achter naar voor), rotatie 1:183, KCAF matig. Trappenhuis: 6 mm over 900 mm, 1:150, matig. Lintvoegmeting voorgevel: 4 mm over 4000 mm, 1:1000, nihil. Het stucwerk had naden en lichte scheuren. Het archief bevatte een palenplan, berekeningen en een geotechnisch onderzoek voor een funderingsvernieuwing, maar geen bewijs van uitvoering. De meetbout in de voorgevel toonde 4,5 mm zakking tussen 24 juni 2022 en 15 december 2025. De beginsituatie is onzeker: die eerste meting ligt dicht op de vermoede renovatie.

Advies en kosten. Een schriftelijke verklaring van de huidige eigenaar opvragen dat de fundering volledig is vernieuwd volgens de plannen. Het rapport noemt geen vervolgonderzoek. Geen bedragen in het rapport.

Wat dit laat zien. Plannen bewijzen geen uitvoering. Als koper vraagt u eerst om bewijsstukken en een verklaring.

Case 6: Matige scheefstand die niet toeneemt, Amsterdam-West

Situatie. Woning in een pand uit 1925 met vier bouwlagen en plat dak, VvE ja. In oktober 2026 voerden wij een quickscan funderingsonderzoek uit. In 2007 gaf een eerder onderzoek funderingscode II.

Bevindingen. Lintvoegmeting voorgevel: 13 mm over 8500 mm, 1:653, nihil. Vloerwaterpassing over de diepte van de woning: 71 mm over 7600 mm, rotatie 1:107, KCAF matig (architectonisch). Praktisch 1:1 gelijk aan de meting van 2007: absolute zakking in 19 jaar verwaarloosbaar. Geen scheuren binnen of in de voorgevel. Het archief toont een betonnen funderingsbalk met poeren op houten paalgroepen. De paalkoppen liggen meer dan twee meter onder maaiveld, het grondwater rond 0,4 m onder maaiveld. Geen meetbouten op het pand; de dichtstbijzijnde geeft 0,10 mm per jaar (nihil).

Advies en kosten. Funderingsrisico laag, geen aanleiding voor aanvullend onderzoek. Geen bedragen in het rapport.

Wat dit laat zien. Een matige scheefstand is minder zorgelijk als herhaalmeting laat zien dat hij niet groeit. Vraag als koper naar oudere metingen.

Case 7: Grote scheefstand en diagonale scheuren, Amsterdam-Zuid

Situatie. Woning uit 1902, VvE nee. September 2025: funderingsrisico-onderzoek fase 0, met lekdetectie op het dak.

Bevindingen. Lintvoegmeting voorgevel: 40 mm over 4,70 m, rotatie 1:117,5, volgens het rapport constructief groot. Achtergevel, op dakhoogte gemeten wegens een serre: 93 mm over 4,70 m, 1:50,5, zeer groot. Vloerwaterpassing woonkamer: 21 mm over 4,30 m, 1:204, matig; achterzijde 14 mm over 4,30 m, 1:307, klein. Zijmetingen (18 mm en 11 mm) zijn minder betrouwbaar door trappenhuis, toiletgroep en mogelijk genivelleerde vloeren. Voorgevel zonder noemenswaardige constructieve scheuren, helt naar links. Achtergevel met trapsgewijze diagonale scheuren. Archief of funderingskaart: niet genoemd.

Advies en kosten. De fundering is niet in orde, gezien de leeftijd niet uitzonderlijk. Meetbouten plaatsen en minimaal vijf jaar jaarlijks meten. Fase 2 voor meer zekerheid, maar bij een fundering op staal levert dat niets extra op. Geen bedragen in het rapport.

Wat dit laat zien. Een fase 0 toont de scheefstand, niet de snelheid. Als koper rekent u op jaren meten.

Case 8: Scheef appartement met laagste punt bij de erker, Amsterdam-Zuid

Situatie. Appartement in een pand uit 1934 met vijf bouwlagen, VvE ja, bewoond. Maart 2026. Quickscan funderingsrisico; een aanleiding staat niet in het rapport.

Bevindingen. Lintvoegmeting voorgevel 55 mm over 9700 mm, rotatie 1:173; lokaal 61 mm over 8000 mm, 1:131; achtergevel 64 mm over 9300 mm, 1:145; alle KCAF matig. Vloerwaterpassing 4e: diagonaal 68 mm over 13600 mm, 1:200; rechterzijde 16 mm, 1:644, nihil. Op de 3e: diagonaal 88 mm over 14340 mm, 1:162, matig. Zware scheuren in de voorgevel, klemmende delen en scheve kozijnen. Archief of funderingskaart worden niet genoemd.

Advies en kosten. Hoog risico op een funderingsgebrek. Fase 2 is noodzakelijk; meetbouten kunnen aanvullend de verdere zakking tonen. Wij adviseren, in lijn met het rapport, de ernst eerst volledig in kaart te brengen voordat u verplichtingen aangaat. Geen bedragen in het rapport.

Wat dit laat zien. KCAF matig op de meetwaarden kan samengaan met een oordeel hoog risico, zodra scheuren en klemmende delen hetzelfde patroon laten zien. Een koper laat dan eerst fase 2 uitvoeren.

Case 9: Scheuren in het trappenhuis bij nihil gevelmeting, Amsterdam-Zuid

Situatie. Tussenwoning uit 1922 in een bouwblok van 7 woningen, vijf bouwlagen, VvE ja (opdrachtgever). April 2026. Quickscan funderingsonderzoek.

Bevindingen. Archief: onderzoek uit 2003; bij andere bouweenheden in het blok is de fundering vernieuwd of hersteld, het archief noemt de fundering kwetsbaar. Splitsing 2003: funderingscode 2. Eén meetbout (1998 tot 1999): 1 mm per jaar, niet bruikbaar. Lintvoegmeting voorgevel 21 mm over 7200 mm, 1:342, nihil. Vloerwaterpassing 1e: 18 mm over 10500 mm, 1:583; inpandige draagmuur 28 mm over 5300 mm, 1:189. De 2e verdieping gaf andere waarden. Trappenhuis: scheuren matig en groot; daar is in 2003 niet gemeten.

Advies en kosten. Verhoogd gemiddeld risico, geen eenduidig oordeel. Meetbouten in gevels en rond het trappenhuis, twee tot drie jaar. Uniform en maximaal 1 tot 2 mm per jaar: oorzaak vermoedelijk bovenbouw. Ongelijkmatig boven 2 mm per jaar: fase 1 en mogelijk fase 2. Geen bedragen in het rapport.

Wat dit laat zien. Rustige gevelmetingen sluiten een lokaal probleem niet uit. Een koper wacht hier op de meetbouten.

Case 10: Funderingscode 3 uit 2022 bijgesteld naar code 2, Amsterdam-Oost

Situatie. Tussenwoning uit 1909 met drie bouwlagen en vliering, VvE nee, bewoond. Maart 2026. Aanleiding: aanvraag splitsingsvergunning, herhaling van een fase 1 onderzoek uit 2022.

Bevindingen. Archief: bouweenheid van 8 percelen, Amsterdamse paalfundering. Het onderzoek uit 2022 gaf op de 1e verdieping rotaties tussen 1:75 en 1:100 en funderingscode 3. Meetbout in de gevel: 1,2 mm per jaar over 16 jaar, klein. Eigen meetbouten, 4 jaar: minder dan 1 mm per jaar. Lintvoegmeting voorgevel 19 mm over 8100 mm, 1:426, nihil. Vloerwaterpassing 2026: 1e verdieping maximaal 1:132, 2e verdieping 1:118, begane grond klein en nihil. De waarden uit 2022 zijn niet bevestigd, een verklaring ontbreekt.

Advies en kosten. Fundering voldoet, funderingscode 2, geen vervolgonderzoek; de gemeente bepaalt het niveau en het rapport is zes maanden geldig. Geen bedragen in het rapport.

Wat dit laat zien. Eén vloermeting kan een zwaardere code geven dan meetbouten en metingen op drie verdiepingen. Een koper vraagt naar beide.

Case 11: Progressief zakkende woningen in een bouwblok, Amsterdam-West

Situatie. Twee tussenwoningen in een bouwblok van vier panden uit 1910, vier bouwlagen met vliering en souterrain, VvE ja. Februari 2025. Basis funderingsonderzoek in opdracht van de VvE. Een bewoner kocht drie jaar eerder een gerenoveerde woning; de schade ontstond daarna.

Bevindingen. Archief: Amsterdamse paalfundering, paalkoppen ver onder het grondwater, bodemdaling achtergevel gemiddeld 5,7 mm per jaar. Funderingscode 2 in 2003. Lintvoegmeting voorgevel 21 mm over 8500 mm, 1:404, nihil. Vloerwaterpassing 1e verdieping: 176 mm over 10300 mm, 1:58, zeer groot; achtergevel 104 mm over 7820 mm, 1:75. Andere woning: 137 mm over 7930 mm, 1:57. Gemiddeld 5,4 mm per jaar sinds 2003. Scheuren matig tot groot, klemmende deuren.

Advies en kosten. Onvoldoende; binnen 5 jaar cascoschade, herstel noodzakelijk. Direct starten, offertes van meerdere partijen. Bij twijfel fase 2, rond € 10.000 (prijspeil 2025). Geen herstelbedrag in het rapport.

Wat dit laat zien. Een nihil gevelmeting verbergt hier ernstige vloerrotaties. Een koper kijkt dus ook naar de vloeren.

Case 12: Matige fundering met zakking van 2,8 mm per jaar, Amsterdam-West

Situatie. Tussenwoning uit 1903 in een bouwblok van vier panden, vier bouwlagen met vliering, VvE ja. September 2025. Beknopt fase 1 onderzoek in opdracht van de VvE.

Bevindingen. Archief: Amsterdamse paalfundering; blok kreeg kwaliteitsniveau III, deze woning niveau II. Absolute zakking 0,21 m (0,80 aangelegd, 0,59 gemeten). Meetbout voorgevel 2000 tot 2006: 1 mm per jaar. Lintvoegmeting voorgevel 14 mm over 4500 mm, 1:321, nihil. Vloerwaterpassing: 101 mm over 12.000 mm, 1:118; voorgevelbreedte 41 mm over 4300 mm, 1:105; beide matig. Rond het trappenhuis rotaties onder 1:75, toegeschreven aan de balklaag. Zakking tot 70 mm erbij, gemiddeld 2,8 mm per jaar. Weinig schade.

Advies en kosten. Conditie matig; op termijn herstel. Meetbouten 1 tot 3 jaar: onder 2 mm per jaar geen actie, boven 2 mm per jaar fase 2. Geen bedragen in het rapport.

Wat dit laat zien. Het ontbreken van schade zegt weinig over zakking die doorloopt. Een koper vraagt om de meetboutreeks.

Case 13: Naar voren roterend pand zonder scheuren, De Pijp

Situatie. Tussenwoning uit 1896 in een eenheid van 3 woningen, vijf bouwlagen met vliering en souterrain, VvE ja. Juni 2026. Aankoop; bouwkundige keuring met quickscan funderingsrisico (alleen dit onderdeel is hier gebruikt).

Bevindingen. Archief: Amsterdamse paalfundering; souterrain en aanbouw in 2002 op stalen buispalen. Meetbout voorgevel, 23 jaar: 1,7 mm per jaar, klein. Splitsing 2004: funderingscode II ondanks rotaties onder 1:200, advies ontbreekt. Lintvoegmeting voorgevel 18 mm over 5000 mm, 1:277, klein. Vloerwaterpassing 100 mm over 11400 mm, 1:114, matig, ongeveer 30 mm meer dan de vorige meting. Geen scheuren of gebreken in het casco.

Advies en kosten. Mogelijk actieve zakking aan de voorzijde, deels historisch. Eerst het fase 2 onderzoek bij het naastgelegen pand opvragen (gedeelde fundering); anders meetbouten, minimaal drie jaar. Geen bedragen voor de fundering in het rapport.

Wat dit laat zien. Zakking en een schoon casco kunnen samengaan. Een koper krijgt hier geen uitsluitsel en moet het vervolgonderzoek afwachten.

Case 14: Funderingsonderzoek grachtenpand, Amsterdam-Centrum

Situatie: Bewoond woonhuis van omstreeks 1680 met vier bouwlagen, aan een gracht in de binnenstad. Basis funderingsonderzoek in september 2019.

Bevindingen:

• Met een laser gemeten: de originele keldervloer is flink verzakt.
• De vloer op de bel-etage is bij een eerdere renovatie waterpas gelegd en daarbij ruim 20 cm verhoogd, maar ligt nu opnieuw niet waterpas. Het pand zakt dus nog steeds.
• Voor- en achtergevel staan recht, met weinig scheurvorming. Een lintvoegmeting was niet nodig omdat de verzakking binnen overduidelijk was.
• Funderingscode 3, na een funderingsinspectie mogelijk code 4.
• Geschatte kosten voor het vernieuwen van de fundering: ongeveer € 200.000 (prijspeil 2019). Een funderingsinspectie kost rond de € 8.000, meetbouten plaatsen ongeveer € 800 en jaarlijks inmeten ongeveer € 500 (prijspeil 2019).

Advies: Wij beoordeelden de fundering als slecht. Het advies was eerst meetbouten te laten plaatsen en de funderingsinspectie, waarbij de palen worden blootgelegd, pas te laten uitvoeren als de meetbouten daar aanleiding toe geven.

Waarom dit telt: Rechte gevels zeggen weinig als de vloeren binnen scheef liggen. Waterpas gelegde vloeren kunnen een verzakking een tijd verbergen, maar ze lossen het funderingsprobleem niet op.

Case 15: Funderingsonderzoek dijkhuis, Amsterdam-Noord

Situatie: Bewoond dijkhuis van vóór 1906 met drie bouwlagen, direct aan een weg met zwaar verkeer. Fundering op staal, dus zonder houten palen. Basis funderingsonderzoek in augustus 2018.

Bevindingen:

• Met een laser gemeten: de vloer op de bel-etage is iets minder dan 10 cm verzakt; de achterzijde ligt ongeveer 10 cm lager dan de voorzijde.
• De nieuwe keldervloer uit de laatste verbouwing ligt wel helemaal waterpas.
• De voorgevel is ernstig vervormd, ook bij het buurpand. In de rechter zijgevel is het metselwerk helemaal doorgebroken.
• De rechter bouwmuur is naar achteren verzakt. Daar zat al een meetbout: een eerdere eigenaar wist dus van de verzakking.
• Scheuren rond de ramen ontstonden volgens de opdrachtgever bij het weghalen van een grote boom. Aannemelijk, maar zonder nulmeting niet te bewijzen.

Advies: Wij beoordeelden de fundering als matig en verwachten funderingsherstel binnen ongeveer 10 jaar, van voor tot achter. Advies: meetbouten rondom het huis en bij de buren, die tot op 1/10 mm nauwkeurig meten.

Waarom dit telt: Niet elk oud Amsterdams huis staat op houten palen. En zonder nulmeting is schade door werk in de buurt achteraf niet aan te tonen.

Case 16: Funderingsonderzoek fase 1 heel pand uit 1874, De Pijp

Situatie: Bewoond heel pand uit 1874 met vier bouwlagen, onderdeel van een bouwkundige eenheid van drie panden. De opdrachtgever wilde weten in welke staat de fundering verkeert. Eerste fase bovengronds funderingsonderzoek in september 2021.

Bevindingen:

• Lintvoeg voorgevel: hoogteverschil nog geen 6 mm. Geen verzakkingen of ernstige scheuren in de voorgevels van de drie panden.
• De achtergevel is gepleisterd, dus zijn de originele kozijnen uit 1874 gemeten: die lopen nagenoeg recht.
• Vloerwaterpassing op meerdere verdiepingen: het pand helt naar voren. Op de zolderetage was het hoogteverschil tussen voor- en achtergevel ruim 8 cm.
• Enkele vloeren zijn wat doorgebogen, mogelijk een constructief gebrek. In de kelder, die maar gedeeltelijk bereikbaar was, lichte vochtdoorslag in de muren.

Advies: Geen indicatie van acute problemen; wij beoordeelden de fundering als redelijk tot matig. Bij een huis uit 1874 is aantasting van een deel van de palen aannemelijk. Advies: eerst meetbouten, jaarlijks ingemeten, zodat blijkt of herstel nu nodig is of kan wachten. De doorgebogen vloeren apart laten onderzoeken.

Waarom dit telt: Een rechte voorgevel en een scheve vloer gaan soms samen. Wie eerst de zakkingssnelheid meet, geeft niet te vroeg veel geld uit aan herstel.

Case 17: Funderingsonderzoek fase 1 appartementencomplex, Amsterdam-Oost

Situatie: Bewoond appartementencomplex uit 1908 met vijf bouwlagen. De opdrachtgever wilde weten in welke staat de fundering verkeert; bij de buren was de fundering al afgekeurd. Eerste fase bovengronds funderingsonderzoek in augustus 2021.

Bevindingen:

• Lintvoeg voorgevel: verschil nog geen 1 mm.
• Lintvoeg achtergevel: hoogteverschil nog geen 10 mm.
• De keldervloer ligt waterpas, maar er is vochtdoorslag in de muren.
• Op de bel-etage liggen gang en huiskamer niet vlak, met hoogteverschillen van ruim 20 mm. Vermoedelijk zijn vloerbalken verzakt door houtrot in de balkkoppen, bij de achtergevel boven een kruipruimte.
• Geen ernstige scheuren of verzakkingen in voor- en achtergevel.

Advies: Op basis van de metingen is er geen indicatie van funderingsproblemen. Omdat de fundering van de buren is afgekeurd, adviseerden wij de VvE toch een volledige funderingsinspectie te laten doen, waarbij de palen worden opgegraven. De vloer op de bel-etage moet bij de achtergevel worden opengemaakt voor aanvullend onderzoek.

Waarom dit telt: Een goede bovengrondse meting is geen garantie voor de palen eronder. Wij hebben vaker panden in Amsterdam onderzocht zonder zichtbaar funderingsgebrek, waar later toch een gebrek bleek.

12. Veelgestelde vragen over funderingsonderzoek bij aankoop

Zegt de gemeentelijke meetbout of de fundering van mijn huis goed is?

Nee, niet betrouwbaar. In de vergelijking van Premiumkeur liet de gemeentelijke meetbout bij de helft van de ernstige funderingsproblemen die wij vonden weinig of geen zakking zien, of was er geen bruikbare meting. Meestal gaat het om één meetbout in één gevel, vaak met oude metingen. Gebruik de meetbout als signaal, niet als oordeel.

Hoe vaak zit er een gemeentelijke meetbout op een Amsterdams adres?

Weinig. Van de 593 Amsterdamse adressen waar Premiumkeur een bouwkundige keuring of funderingsonderzoek deed, had 11% een gemeentelijke meetbout op het adres; bij de funderingsonderzoeken 21 van de 152. Waar wel een meetbout zat, was het bijna altijd één bout.

Is een funderingsonderzoek nodig als de meetbout weinig zakking laat zien?

Een lage meetbout is geen garantie. Kijk naar het aantal meetbouten, de gevel en de datum van de laatste meting. Bij een oud pand op houten palen, scheuren of scheefstand is onderzoek aan het pand zelf de enige manier om de fundering te beoordelen.

Wat betekent het als de meetbout veel zakking laat zien?

Een zakking van 1,5 mm per jaar of meer is een reëel waarschuwingssignaal: in de vergelijking van Premiumkeur vonden wij bij zulke meetbouten in 4 van de 7 gevallen een ernstig funderingsprobleem. Het is geen bewijs: soms gaat het om oude metingen of plaatselijke zakking. Laat vóór de koop een funderingsonderzoek doen.

Moet ik bij een huis in Amsterdam funderingsonderzoek laten doen?

Ons advies is ja bij elk huis dat voor 1970 is gebouwd. Tot ongeveer die tijd werd in Amsterdam meestal op houten palen gebouwd. Het bouwjaar zegt iets over het type fundering, niet over de staat.

Wat kost een quickscan van de fundering?

De quickscan (fase 0) doen we tijdens de bouwkundige keuring. Keuring en quickscan samen kosten vanaf € 898 inclusief btw; de quickscan zelf kost dan € 399. Het rapport heeft u binnen twee werkdagen.

Wat is het verschil tussen fase 0, fase 1 en fase 2?

Fase 0 is een quickscan tijdens de keuring: lintvoegen meten en vloeren waterpassen. Fase 1 is een uitgebreider onderzoek boven de grond, eventueel met archiefonderzoek. Bij fase 2 wordt de fundering opgegraven en worden de palen zelf bekeken, eventueel met houtmonsters.

Zegt het funderingslabel in het taxatierapport genoeg?

Nee. Het label van A tot en met E is een risico-indicatie op basis van zichtbare signalen en online gegevens. Het is geen funderingsonderzoek en zegt niets definitiefs over de staat van de palen.

De verkoper zegt dat de fundering al is hersteld. Is dat genoeg?

Vraag om het herstelrapport, de tekeningen, de vergunning en eventuele garantie. Zonder die stukken kunnen wij niet vaststellen dat de fundering is vernieuwd. Metingen na een renovatie laten alleen de scheefstand sinds die renovatie zien.

Past een funderingsonderzoek binnen mijn voorbehoud?

Een quickscan wel, die doen we tijdens de keuring. Een fase 2-onderzoek duurt van opdracht tot rapport ongeveer anderhalve tot twee maanden. Dat past vaak niet in een voorbehoud van een paar weken; bespreek dat voordat u biedt.

Wie betaalt funderingsherstel bij een appartement?

De VvE, en elke eigenaar draagt naar rato bij. Vraag voor de koop naar eerdere funderingsonderzoeken, meetboutgegevens, de notulen en de reservepot van de VvE. Wij geven geen juridisch advies.

Wat kost funderingsherstel?

In Amsterdam vanaf € 2.500 per m², met kelder vanaf € 3.500 per m², en daarna afbouw vanaf € 3.000 per m² (prijspeil 2025). Een totaalbedrag noemen we niet, omdat de verschillen per pand groot zijn.

Raden jullie een funderingsherstelbedrijf aan?

Nee. Premiumkeur raadt geen funderingsherstelbedrijven of aannemers aan, zodat wij geen belang hebben bij het herstel. Met ons rapport kunt u meerdere partijen een offerte laten maken voor hetzelfde werk.

Keuren jullie ook voor de verkoper?

Nee. Wij werken alleen voor kopers en eigenaren.

13. Video’s van ons funderingsonderzoek

Op het YouTube-kanaal van Premiumkeur ziet u onze inspecteurs aan het werk, onder meer bij lintvoegmetingen, vloerwaterpassingen en in kruipruimtes.

14. Meer lezen

• Kennisbank Premiumkeur Amsterdam: de bouwkundige keuring, het koopcontract en kopen in Amsterdam.
• Vochtplekken en zwarte schimmel Amsterdam: als vocht in kelder of souterrain het probleem is.
• Diensten en tarieven.
• kennisbank kruipruimte in Amsterdam: wat wij onder Amsterdamse vloeren tegenkomen, van rotte balken tot water, en wat herstel kost.
• kennisbank kelderinspectie in Amsterdam: vocht, lekkage en constructieve gebreken in kelders en souterrains.
• kennisbank monument in Amsterdam: het kopen en onderhouden van een monumentaal pand, met de regels en de kosten.
• funderingsonderzoek in Amsterdam: onze dienst: wat het onderzoek inhoudt, hoe het gaat en wat het kost.
• foundation inspection in Amsterdam (Engelstalig): onze Engelse pagina voor expats over het funderingsonderzoek bij de aankoop van een huis.

Bronnen: de cases op deze pagina komen uit eigen rapporten van Premiumkeur (2025 en 2026). Adressen en namen zijn weggelaten. Prijzen en praktijkcijfers volgens Premiumkeur, oktober 2026. Externe bronnen: RVO, Funderingsproblematiek; ministerie van BZK, Nieuw taxatierapport: fundering eindelijk volwaardig onderdeel (1 april 2026); Rijksoverheid, rechten bij verkoop aan huis. Peildatum: oktober 2026.

Contactgegevens Premiumkeur Amsterdam

Premiumkeur B.V., Heiligeweg 30, 1012 XR Amsterdam
Telefoon: 020-7736842
E-mail: premiumkeur@gmail.com
KvK 81106130

Premiumkeur heeft gemiddeld 4,9 sterren uit 698 Google-reviews en 100 reviews op Trustpilot.

Kennisbank funderingsonderzoek fase 2

Wilt u precies weten hoe een opgraving van de houten paalfundering verloopt, wat het kost en wat we in de put meten? Lees de kennisbank funderingsonderzoek fase 2. In English: knowledge base foundation investigation phase 2.

Wilt u weten wat we boven de grond meten, hoe we de scheefstand beoordelen en wat fase 1 kost? Lees de kennisbank funderingsonderzoek fase 1. In English: knowledge base foundation investigation phase 1.