Kennisbank splitsingsvergunning

In het kort: splitsingsvergunning en fundering in Amsterdam

• Met een splitsingsvergunning mag u een gebouw opdelen in appartementsrechten, zodat de woningen apart verkocht kunnen worden.
• De fundering moet minimaal funderingscode 2 halen (vroeger kwaliteitsklasse II): naar verwachting 25 jaar geen voorzieningen nodig. Code 3 is niet genoeg om te splitsen.
• Het funderingsrapport mag bij de aanvraag niet ouder zijn dan 6 maanden. De gemeente heeft het laatste woord over het oordeel.
• Een fase 2-onderzoek met graafput is in de praktijk vrijwel altijd verplicht. Alleen in zeer uitzonderlijke gevallen kan met een bovengronds fase 1-onderzoek een funderingscode worden verkregen.
• Ook het casco moet in orde zijn: in de dossiers die wij zien vraagt de gemeente dat er de eerste tien jaar geen ingrijpend herstel nodig is.
• Premiumkeur voert zowel fase 1 als fase 2 uit. Fase 1 kost vanaf € 699 inclusief btw, fase 2 vanaf € 3.000 exclusief btw plus graafwerk en eventuele houtmonsters.
• In acht splitsingsdossiers waarbij wij betrokken waren, haalden 6 panden funderingscode 2.

Geschreven door Fred Tokkie, eigenaar van Premiumkeur en sinds 2009 bouwkundig inspecteur in Amsterdam. Bijgewerkt op 2 november 2026.

Wat is een splitsingsvergunning?

Een splitsingsvergunning is toestemming van de gemeente Amsterdam om een gebouw met woningen op te delen in appartementsrechten. Daarna kunnen de woningen afzonderlijk worden verkocht en ontstaat er een Vereniging van Eigenaren. De gemeente beoordeelt onder meer of de staat van het gebouw zich tegen splitsing verzet. Daarom vraagt zij een rapport over de fundering, en kijkt zij naar het casco.

Na een volledige aanvraag beslist de gemeente binnen 8 weken. Die termijn mag zij één keer met 6 weken verlengen. Aanvragen en besluiten worden gepubliceerd in het Gemeenteblad.

Let op: een omgevingsvergunning om een pand bouwkundig te splitsen (bijvoorbeeld in drie woningen) is iets anders dan de splitsingsvergunning. In een van onze dossiers was de omgevingsvergunning al verleend, en moest voor de splitsingsvergunning toch nog een funderingsonderzoek worden gedaan.

Welke eisen stelt de gemeente aan de fundering?

Voor een splitsingsvergunning moet aannemelijk worden gemaakt dat de fundering binnen 25 jaar geen voorzieningen behoeft. Dat heette vroeger kwaliteitsklasse II en heet nu meestal funderingscode 2 of splitsingsniveau. Het oordeel komt uit een funderingsonderzoek volgens de landelijke richtlijnen (F3O, nu KCAF).

• Geldigheid: het funderingsrapport mag bij de aanvraag niet ouder zijn dan 6 maanden.
• Laatste woord: de gemeente beoordeelt het rapport zelf en kan alsnog een fase 2-onderzoek eisen.
• Casco: naast de fundering moet het casco in orde zijn. In onze dossiers vraagt de gemeente dat er de eerste tien jaar geen ingrijpend herstel nodig is. Een funderingsrapport zegt daar niets over; daarvoor is een bouwkundige beoordeling van het casco nodig.
• Extra belasting telt mee: een dakopbouw, extra verdieping of uitbouw die op de oude fundering staat, verhoogt de belasting en kan code 2 in de weg staan.

Fase 2 met graafput: in de praktijk verplicht

Reken bij een splitsingsvergunning op een fase 2-onderzoek met graafput: dat is in de praktijk vrijwel altijd verplicht. De gemeente werkt met een stroomschema. Alleen in zeer uitzonderlijke gevallen, als het bovengrondse onderzoek (fase 1) en de beschikbare gegevens geen enkele twijfel laten, kan zonder graafput een funderingscode worden verkregen.

Fase 1 (bovengronds) bestaat uit archiefonderzoek (bouwtekeningen, palenplan, eerdere funderingsonderzoeken en herstel in het bouwblok), meetboutgegevens, een lintvoegmeting of gevelwaterpassing, vloerwaterpassingen, een visuele inspectie van scheuren en scheefstand, en een beoordeling van de grondwaterstand.

Fase 2 (graafput) legt de fundering op één of meer plekken bloot. Dan worden de palen, de kespen en het langshout beoordeeld, de paaldiameters gemeten en zo nodig houtmonsters genomen voor onderzoek naar aantasting. Op basis daarvan wordt het draagvermogen beoordeeld.

Redenen waarom fase 1 bijna nooit genoeg is, uit het stroomschema en onze dossiers:

• Er zijn geen archiefgegevens. Bij panden van vóór ongeveer 1880 is dat vaak zo.
• Er zijn geen bruikbare meetbouten, of de meetbouten zakken sneller dan ongeveer 1,5 tot 2 mm per jaar.
• De scheefstand is groot (rotatie in de orde van 1:100 tot 1:150 of meer), of het pand helt achterover.
• Er zijn matige tot ernstige of recente scheuren.
• Het grondwater staat laag ten opzichte van het funderingshout.
• Er komt extra belasting op de fundering, zoals een dakopbouw.

Soms mag een eerder onderzoek van een buurpand in dezelfde bouweenheid worden gebruikt. In een van onze dossiers werd zo een put uit 2011 bij een buurpand meegenomen. Dat is een uitzondering.

Stappenplan en doorlooptijd

1. Verzamel wat er al is. Eerdere funderingsonderzoeken, funderingsherstel in het bouwblok, tekeningen, meetboutgegevens en een eventuele eerdere splitsing.
2. Begin met het bovengrondse onderzoek (fase 1). Wij hebben 1,5 tot 2,5 uur nodig ter plaatse; het rapport volgt binnen 5 tot 10 werkdagen na betaling. Zorg voor toegang tot de verdiepingen voor de vloerwaterpassingen.
3. Plan fase 2 met graafput. Bij een splitsing is dat in de praktijk vrijwel altijd nodig. Gemiddeld is dat 1,5 tot 2 maanden na opdracht. Regel bij een put buiten eventueel een vergunning en een KLIC-melding; bij een put binnen moet een stuk vloer open.
4. Laat ook het casco beoordelen. De gemeente kijkt naar fundering én casco.
5. Dien de aanvraag in binnen 6 maanden na de datum van het funderingsrapport. De gemeente beslist binnen 8 weken, eventueel 6 weken later.

Begin op tijd. Met een fase 2-onderzoek, het graafwerk, het rapport en de beslistermijn van de gemeente bent u al snel enkele maanden verder.

Wat kost een funderingsonderzoek voor de splitsingsvergunning?

Reken bij fase 2 niet alleen op het onderzoek. Het graafwerk, eventueel afvoeren van vervuilde grond, houtonderzoek in een laboratorium en het herstellen van vloer of bestrating na de put komen erbij. In onze dossiers kwam een fase 2-onderzoek all-in vaak uit op € 10.000 tot € 14.000 per put. De prijzen staan ook op Diensten en tarieven.

Wat wij zien in de praktijk: acht splitsingsdossiers

De tabel hieronder vat acht splitsingsdossiers in Amsterdam samen waarbij Premiumkeur betrokken was (2022–2026). Zonder adres; alleen stadsdeel, buurt en bouwjaar. Zes panden haalden funderingscode 2, twee niet. Let op: dit is een selectie van dossiers die wij in detail hebben vastgelegd. Bij het overgrote deel van de splitsingsaanvragen die wij behandelen, is een fase 2-onderzoek met graafput nodig; een funderingscode op basis van alleen fase 1 is zeer uitzonderlijk.

Wat opvalt: in alle dossiers met een graafput waren de palen of kespen deels aangetast, en toch kon in twee splitsingsdossiers code 2 worden gegeven, met een beperking op extra belasting. De uitkomst hangt af van het totaalbeeld: de staat van het hout, de rekenkundige draagkracht, de meetbouten en de scheefstand. Droogstand van het hout werd in geen van deze dossiers als oorzaak aangewezen, maar in meerdere dossiers stond het grondwater maar 20 tot 35 cm boven het hout.

Kanttekening: acht dossiers is een kleine selectie. Het zegt iets over de praktijk, niet over alle splitsingsaanvragen in Amsterdam.

Valkuilen bij de splitsingsvergunning

• Een dakopbouw of uitbouw op de oude fundering. De extra belasting kan code 2 blokkeren, ook als het pand er goed uitziet.
• Een pand dat er perfect bij staat. Een grote scheefstand (bijvoorbeeld 1:87) blokkeert code 2, ook zonder scheuren. Tijd die verstrijkt verandert een oordeel niet; daarvoor zijn nieuwe gegevens nodig, zoals een put.
• Herstel bij de buren. Als het buurpand aan een gedeelde muur is hersteld, kan uw pand anders gaan zakken.
• Uitgevlakte vloeren. Na een verbouwing zegt een vloerwaterpassing weinig meer; dan is vaker een put nodig.
• Een bouwkundige keuring of Monumentenwacht-rapport. Die volstaan niet als funderingsrapport.
• Een te oud rapport. Na 6 maanden moet het rapport worden herzien.
• Alleen de fundering regelen. Vergeet het casco niet.

Video’s over funderingsonderzoek

Op ons YouTube-kanaal laten wij zien hoe een funderingsonderzoek in Amsterdam gaat, van de bovengrondse metingen tot de graafput.

Veelgestelde vragen over de splitsingsvergunning

Is een fase 2-funderingsonderzoek altijd verplicht voor een splitsingsvergunning?

In de praktijk wel. Een fase 2-onderzoek met graafput is bij een splitsingsvergunning vrijwel altijd verplicht. Alleen in zeer uitzonderlijke gevallen, bijvoorbeeld met een volledig archief, recente meetbouten met weinig zakking en nauwelijks scheefstand, kan met een fase 1-onderzoek een funderingscode worden verkregen.

Welke funderingscode heb ik nodig om te splitsen?

Minimaal funderingscode 2 (vroeger kwaliteitsklasse II): aannemelijk is dat de fundering de komende 25 jaar geen voorzieningen nodig heeft. Code 3 is niet genoeg om te splitsen.

Hoe lang is een funderingsrapport geldig voor de splitsingsvergunning?

Het funderingsrapport mag bij de aanvraag niet ouder zijn dan 6 maanden. Daarna moet het worden herzien.

Wat kost een funderingsonderzoek voor een splitsingsvergunning?

Bij Premiumkeur kost fase 1 vanaf € 699 inclusief btw voor een standaardwoning, tot € 1.499 of meer bij een groot of complex pand. Fase 2 kost vanaf € 3.000 exclusief btw, plus graafwerk en eventuele houtmonsters. All-in kwam een fase 2 in onze dossiers vaak uit op € 10.000 tot € 14.000 per put.

Hoe lang duurt het?

Een fase 1-rapport van Premiumkeur volgt binnen 5 tot 10 werkdagen na betaling. Een fase 2-onderzoek vindt gemiddeld 1,5 tot 2 maanden na opdracht plaats. De gemeente beslist binnen 8 weken na een volledige aanvraag en kan dat één keer met 6 weken verlengen.

Mag het funderingsonderzoek van de buren worden gebruikt?

Soms. Een onderzoek of graafput bij een buurpand in dezelfde bouweenheid kan worden meegewogen, afhankelijk van de leeftijd en de inhoud van dat onderzoek. De gemeente beslist uiteindelijk.

De fundering is al vernieuwd. Heb ik dan nog een onderzoek nodig?

Ja, u moet nog steeds aantonen dat de fundering voldoet. Met het archief van het herstel (tekeningen, palenplan, opleverdocumenten) is het onderzoek eenvoudiger. Of een fase 1-onderzoek dan volstaat, hangt af van wat er in het archief staat; dat blijft een uitzondering.

Is een bouwkundige keuring genoeg voor de splitsingsvergunning?

Nee. Een bouwkundige keuring of een Monumentenwacht-rapport is geen funderingsrapport. Wel is een beoordeling van het casco nodig, omdat de gemeente ook naar de staat van het casco kijkt.

Kan een put buiten worden gegraven in plaats van binnen?

Vaak wel, als er buiten een geschikte plek is. Bij een put in de stoep of straat zijn een vergunning, een KLIC-melding en verkeersmaatregelen nodig. Een put binnen betekent dat er een stuk vloer open moet.

Mijn pand staat er goed bij. Waarom krijg ik geen code 2?

Omdat het oordeel niet alleen op het uiterlijk is gebaseerd. Een grote scheefstand, snel zakkende meetbouten of extra belasting door een dakopbouw kunnen code 2 blokkeren, ook zonder zichtbare scheuren. Alleen nieuwe gegevens, zoals een graafput, kunnen zo’n oordeel veranderen.

Bronnen

• Gemeente Amsterdam, Beleidsregels over het onderzoek en handhaving van de voorschriften over bestaande funderingen (2021), met de eis voor splitsing dat de fundering binnen 25 jaar geen voorzieningen behoeft (kwaliteitsklasse II).
• Gemeenteblad Amsterdam: publicaties van aanvragen en besluiten splitsingsvergunning (beslistermijn 8 weken, eenmaal te verlengen met 6 weken).
• KCAF-richtlijn Funderingen onder gebouwen en de F3O-richtlijnen voor funderingsonderzoek.
• Splitsingsdossiers waarbij Premiumkeur betrokken was, 2022–2026 (geanonimiseerd).

Funderingsonderzoek voor uw splitsing aanvragen

Premiumkeur voert funderingsonderzoek fase 1 en fase 2 uit voor splitsingsvergunningen in Amsterdam, en beoordeelt ook het casco. Wij werken volgens de KCAF-richtlijn; een funderingsonderzoek is altijd een momentopname.

Lees verder: Kennisbank funderingsonderzoek, Kennisbank funderingsonderzoek fase 1, Kennisbank funderingsonderzoek fase 2, Meetbouten Amsterdam en Splitsingsvergunning.