Veelgestelde vragen over bouwkundige keuringen

In het kort

• Een standaard bouwkundige keuring kost bij Premiumkeur € 499 inclusief btw, voor woningen tot 800 m³ inhoud.
• Premiumkeur gaat de hele kruipruimte in en het dak op als dat veilig kan. Veel standaardkeuringen kijken alleen rond het kruipluik en tot een beperkte hoogte.
• Laat de keuring het liefst vóór het bod of vóór het tekenen van de koopakte doen.
• Kies zelf je keurder. Een keurder die via de makelaar komt, kan belang hebben bij een vlotte verkoop.

Antwoorden van Fred Tokkie, eigenaar van Premiumkeur, van 1983 tot 2009 aannemer en sinds 2009 bouwkundig inspecteur in Amsterdam. Bijgewerkt op 6 november 2026.

Kosten en duur van een bouwkundige keuring

Wat kost een bouwkundige keuring in Amsterdam?

Bij Premiumkeur kost een standaard bouwkundige keuring € 499 inclusief btw, voor woningen tot 800 m³ inhoud. Boven 800 m³ rekenen we € 0,50 per extra m³. Maar het gaat niet om hoe duur de bouwkundige keuring is; het gaat om hoe grondig hij is, want de meeste keuringen zijn oppervlakkiger dan kopers denken. De kruipruimte wordt vaak alleen rond het kruipluik bekeken, het dak tot een beperkte hoogte, en de fundering wordt door veel bedrijven niet standaard meegenomen. Let dus als koper goed op wat je voor je geld krijgt. Een goedkope, oppervlakkige keuring kan je duur komen te staan als er bouwkundige gebreken worden gemist: de herstelkosten zijn dan vaak vele malen hoger dan de prijs van de keuring.

Hoe lang duurt een bouwkundige keuring?

Een keuring duurt gemiddeld 1 tot 1,5 uur. Het rapport krijg je binnen twee werkdagen. Je hoeft er niet bij te zijn, maar het is wel aan te raden: dan zie je zelf wat de inspecteur ziet en begrijp je het rapport beter.

Wat kost een bouwkundig adviseur of bouwkundig advies?

Een standaard bouwkundige keuring kost bij Premiumkeur € 499 inclusief btw, voor woningen tot 800 m³. Voor een specialistisch advies, zoals bij een bouwkundig geschil met je aannemer, betaal je vanaf € 599.

Is een bouwkundige keuring aftrekbaar en is hij verplicht voor NHG?

Meestal niet aftrekbaar. U mag de kosten van een bouwkundige keuring alleen aftrekken als de geldverstrekker of NHG de keuring verplicht stelt om de hypotheek te krijgen. Laat u de woning op eigen initiatief keuren, en dat doen de meeste kopers, dan betaalt u de keuring zelf en kunt u hem niet aftrekken. Twijfelt u, vraag het dan na bij uw hypotheekadviseur.

Verplicht voor NHG is een keuring ook niet altijd. NHG vraagt alleen om een bouwkundig rapport als uit het taxatierapport blijkt dat er achterstallig onderhoud is dat snel hersteld moet worden, dat de bouwkundige staat slecht is of dat de taxateur nader bouwkundig onderzoek adviseert. Het rapport moet dan volgens het Model Bouwkundig Rapport van NHG worden opgesteld.

Maar laat u niet leiden door wat verplicht is. De taxateur kijkt naar de waarde, niet naar wat er onder de vloer of op het dak gebeurt. Juist bij oudere Amsterdamse woningen zitten de dure gebreken vaak in de kruipruimte, de fundering of het dak, en die ziet u bij een bezichtiging niet.

Wat wordt er bij een bouwkundige keuring bekeken?

Kijkt een bouwkundige keuring ook naar de fundering, de kruipruimte en de elektra?

Kijken is iets anders dan inspecteren. De fundering zelf kun je niet zien; je kunt wel scheuren in de gevel zien en daaruit afleiden of er mogelijk een funderingsprobleem is. Om de fundering te beoordelen, meet je onder meer de scheefstand van de gevels en vloeren.

De kruipruimte kun je alleen goed beoordelen door er helemaal in te kruipen, van voor naar achter, en niet alleen vanaf het kruipluik te kijken. Veel bouwkundige keurders vermelden in hun algemene voorwaarden dat ze alleen rond het kruipluik kijken. Dat is te weinig voor een goed beeld van de kruipruimte.

Elektra wordt visueel beoordeeld, niet op werking. Wij raden daarom altijd aan om nog voor de koop een veiligheidskeuring te laten uitvoeren.

Gaat een keurder ook op het dak en onder de vloer?

De meeste keurders gaan het dak niet op; ze werken met een hoogtegrens. Lees hun algemene voorwaarden.

De meeste keurders kijken wel onder de vloer als er een kruipluik is, maar alleen rondom het luik. Daardoor loop je een groot risico om later met hoge kosten te worden geconfronteerd. Voor het dak geldt hetzelfde.

Je kunt een dak niet van een afstand inspecteren. Je moet het echt beklimmen, zodat je van dichtbij kunt kijken. Dan vind je gebreken die je van een afstand niet zou zien.

Wat ziet een keurder níet?

Een keurder hoeft niet alles te zien om verborgen gebreken op het spoor te komen. Met jarenlange ervaring weet je waar ze meestal zitten, al is er voor zekerheid vaak destructief onderzoek nodig. Een keurder die het belang van de koper voorop zet, waarschuwt voor mogelijke gebreken. Werkt een keurder veel voor makelaars en is hij financieel van hen afhankelijk, dan bestaat het risico dat gebreken worden gebagatelliseerd, omdat hij de verkoop niet in gevaar wil brengen.

Is een bouwkundige keuring echt de moeite waard?

Een goed uitgevoerde keuring betaalt zich vaak vele malen terug. Bij een gemiddeld huis vinden we tussen de € 5.000 en € 15.000 aan gebreken. Met het rapport in de hand kun je over de prijs onderhandelen. Let ook op het drempelbedrag in het voorbehoud van de koopakte, vaak € 5.000: dat werkt in feite als een eigen risico. Je bent niet verplicht daarmee in te stemmen; probeer het te laten schrappen of te verlagen.

Heeft een bouwkundige keuring zin bij een jonge woning van na 2000?

Ja, ook bij een jonge woning heeft een bouwkundige keuring zin. Een woning uit 2000 is nu 26 jaar oud. Dakbedekking, loodslabben en zinkwerk gaan gemiddeld zo’n 25 jaar mee, dus bij een woning uit die tijd zijn die vaak aan vervanging toe. Bij een gemiddeld huis kost dat al snel tussen de € 5.000 en € 10.000. Ook bij nieuwbouwwoningen vinden we regelmatig bouwfouten, en die kunnen je veel geld kosten.

Waar moet ik op letten bij de bezichtiging van een oud huis?

Let vooral op funderingsproblemen, vochtproblemen, de staat van het dak en asbest. Kijk naar scheuren in de gevel en boven ramen en deuren, scheve vloeren, klemmende deuren, vochtplekken en een muffe lucht. Vraag ook of je in de kruipruimte mag kijken. Bij huizen van vóór 1970 raden we altijd een funderingsonderzoek aan.

Waar let ik op bij het kopen van een jaren-30-huis?

Hoe ouder het huis, hoe groter de kans op bouwkundige gebreken. Een ouder huis heeft ook gemiddeld meer onderhoud nodig dan een jonger huis.

Waar let ik op bij het kopen en verbouwen van een monumentaal pand?

Bij een monumentaal pand komen gemiddeld meer bouwkundige gebreken voor dan bij een jonger pand. Voor veel ingrepen aan een monument heb je een vergunning van de gemeente nodig; in Amsterdam beoordeelt Monumenten en Archeologie die aanvragen. Laat je vóór de koop goed informeren over wat je wel en niet mag veranderen.

Een onafhankelijke keurder kiezen

Welke aanbieder van bouwkundige keuringen wordt het best beoordeeld?

Premiumkeur heeft gemiddeld 4,9 sterren bij Google en Trustpilot, op basis van ruim 800 recensies. Kopers noemen vooral dat de inspecteur echt het dak op gaat en de kruipruimte in, de tijd neemt om alles uit te leggen en het belang van de koper voorop zet.

Waar moet ik op letten bij ervaringen met bouwkundige keurders?

Veel bouwkundige keurders krijgen hun opdrachten via makelaars, en dat kan tot belangenverstrengeling leiden. Het risico is dan dat de resultaten van de bouwkundige keuring worden gebagatelliseerd, waardoor de koper na de koop wordt geconfronteerd met hoge kosten achteraf.

De verkoopmakelaar beveelt een keurder aan. Is die onafhankelijk?

Een verkoopmakelaar die keurders aanbeveelt, heeft daar een eigen belang bij: hij wil een snelle verkoop. Het risico is dat hij liever een milde keurder aanraadt, die een oppervlakkige keuring uitvoert en een gunstig rapport oplevert. Dat betekent niet dat elke keurder die een makelaar aanraadt, niet onafhankelijk is, maar kies voor de zekerheid zelf je keurder.

Is de standaardkeuring van een grote aanbieder goed genoeg?

De meeste standaardkeuringen zijn een visuele keuring: de kruipruimte wordt meestal alleen rond het kruipluik bekeken, het dak tot een beperkte hoogte, en een funderingsonderzoek hoort er niet standaard bij. Bij een oud huis is zo’n keuring vaak onvoldoende voor een betrouwbaar beeld van de bouwkundige staat van het hele huis. Vraag vooraf wat er wel en niet wordt geïnspecteerd en lees de voorwaarden.

Wie mag een bouwkundige keuring doen? Mag een bevriende aannemer het ook?

In principe mag iedereen een bouwkundige keuring uitvoeren; het is geen beschermd beroep. Een bevriende aannemer met verstand van zaken meenemen kan zelfs beter zijn dan een keurder die de makelaar je aanbeveelt. Let wel op: een aannemer schrijft meestal geen rapport, en dat heb je soms nodig voor het voorbehoud of de bank.

De bouwkundige keuring en de aankoop

Laat ik de keuring vóór of na het bod doen?

Laat de keuring altijd vóór het bod doen, als dat mogelijk is. Probeer zoveel mogelijk duidelijkheid te krijgen voordat je een bod doet, want als er veel bouwkundige gebreken worden gevonden en de herstelkosten hoog zijn, kun je beter afzien van de aankoop.

Laat ik de keuring vóór of na het tekenen van de koopakte doen?

Mijn advies is altijd: vóór het tekenen van het voorlopige koopcontract. Dat geeft je meer tijd om goed over alle zaken na te denken.

Ik heb een winnend bod. Kan de keuring binnen twee werkdagen?

Ja, bij het bedrijf Premiumkeur kan het binnen twee werkdagen. Bel ons op 020-7736842 zodra je bod is geaccepteerd, dan plannen we de keuring binnen de termijn van je ontbindende voorwaarde. Het rapport krijg je binnen twee werkdagen na de keuring.

Wanneer mag ik gebreken uit de keuring verrekenen met de koopprijs?

Je kunt altijd proberen de herstelkosten te verrekenen met de koopprijs, maar alleen als de verkoper daarmee akkoord gaat. Daar moet je dus over onderhandelen met de verkoper en zijn makelaar.

Wat telt mee voor het bouwkundig voorbehoud, bijvoorbeeld een oude cv-ketel?

Wat meetelt, staat in het bouwkundig voorbehoud in de koopakte. Vaak gaat het alleen om direct noodzakelijk herstel boven een drempelbedrag; een oude cv-ketel die het nog doet telt dan meestal niet mee. Lees die voorwaarde dus goed vóór je tekent, en onderhandel over de rest met de verkoper en zijn makelaar.

De uitslag van de keuring valt tegen. Kan ik nog onderhandelen?

Je kunt altijd onderhandelen. Hoe ver je komt, hangt af van hoe hard de verkoper en zijn makelaar onderhandelen en hoe standvastig je zelf bent. Een rapport met concrete herstelkosten is je sterkste argument.

De keuring laat zien dat de fundering slecht is. Hoe kom ik van de koop af?

Als je koopakte een bouwkundig voorbehoud heeft, kun je de koop ontbinden door binnen de termijn een schriftelijke melding te sturen aan de verkoper of zijn makelaar, met het rapport erbij. Een telefoontje alleen is niet genoeg: zorg dat je het per e-mail of aangetekende brief vastlegt, op tijd.

Hoe voer ik mijn onderzoeksplicht goed uit?

Lees alle stukken van het gemeentelijk bouwdossier over dit huis en doe een buurtonderzoek. Stel al je vragen over het huis per e‑mail, niet mondeling, want anders heb je geen bewijslast. De kans is groot dat de makelaar niet alle vragen eerlijk beantwoordt.

Mag ik het rapport van de bouwkundige keuring delen met de verkoper?

Ja, je mag het rapport van de bouwkundige keuring delen met de verkoper. Vraag wel eerst aan het bedrijf dat de keuring heeft uitgevoerd of het daar bezwaar tegen heeft.

Ik heb het bouwkundig rapport ontvangen. Waar begin ik?

Mijn advies: laat het rapport ook eens lezen door een AI-assistent zoals Claude. Die kan bouwkundige rapporten goed analyseren en tegenstrijdigheden ontdekken. En stel natuurlijk je vragen aan degene die de bouwkundige keuring heeft uitgevoerd.

Wat is het verschil tussen constructieve gebreken, direct noodzakelijk onderhoud en verbeterkosten?

• Constructieve gebreken die ernstig zijn en moeten worden opgelost.
• Direct noodzakelijk onderhoud is onderhoud dat onmiddellijk moet worden uitgevoerd; anders lopen de herstelkosten nog hoger op.
• Verbeterkosten zijn uitgaven die je als consument doet om de woning te verbeteren; dit zijn doorgaans geen direct noodzakelijke kosten.

Na de aankoop: gebreken die niet in het rapport stonden

Ik heb een keuring laten doen en toch lekkage of schimmel na de aankoop. Is de keurder aansprakelijk?

Als de vochtplekken en schimmel tijdens de keuring zichtbaar waren en niet in het rapport staan, kan de keurder aansprakelijk zijn. Maar of je juridisch je gelijk krijgt, is een heel ander verhaal: veel keurders beperken hun aansprakelijkheid in hun algemene voorwaarden.

Kan ik de keurder of de verkoper aanspreken voor problemen die niet in het rapport stonden?

Ja, dat kan. De ervaring leert alleen dat de algemene voorwaarden van veel bedrijven die bouwkundige keuringen uitvoeren, de keurder heel goed beschermen tegen aansprakelijkheid.

Is een lekkage kort na de aankoop een verborgen gebrek?

Een verborgen gebrek is een gebrek dat je bij de bezichtiging en de bouwkundige keuring redelijkerwijs niet kon zien. Wist de verkoper ervan en heeft hij het niet gemeld, dan kan hij aansprakelijk zijn. Wist hij er ook niets van, dan is het lastig om de kosten te verhalen.

Ik ontdek na twee jaar verborgen gebreken. Kan ik nog iets doen?

Meestal niet meer. Veel keurders hanteren in hun voorwaarden korte termijnen om te klagen. Tegenover de verkoper kan het soms nog, als je kunt bewijzen dat hij het gebrek kende en verzweeg; meld het dan zo snel mogelijk na ontdekking en laat je juridisch adviseren.

Asbest bij de bouwkundige keuring

Zit er asbest in mijn huis?

Asbest komt vooral voor in huizen die tussen 1945 en 1994 zijn gebouwd of verbouwd, en kan op veel plaatsen zitten. Denk aan dakbeschot, golfplaten, vloerzeil en tapijtlijm, kitwerk, vensterbanken, rookkanalen en afvoerpijpen. Tijdens de keuring melden we asbestverdacht materiaal. Zekerheid krijg je alleen met een asbestinventarisatie door een gecertificeerd bureau.

Kun je asbest uitsluiten op basis van het bouwjaar?

Niet voor 100%. Wel weten we dat asbest sinds 1993 in Nederland niet meer in bouwmaterialen mag worden verwerkt. Bij huizen die daarna zijn gebouwd is de kans dus klein, maar bij oudere huizen of verbouwingen van vóór die tijd kan het overal zitten.

Waar kan asbest zitten?

Dat kan. Asbest kan voorkomen in oud vloerzeil en de lijm daaronder, in kitten, in beplating onder kozijnen, op of onder het dakbeschot, in vensterbanken, in rookkanalen en in rioolbuizen. Zekerheid krijg je alleen met een asbestinventarisatie. Voldoe ook aan je onderzoeksplicht en vraag in de buurt of andere bewoners asbest in hun woning hebben gevonden.

Hoe voorkom ik dat ik een huis met verborgen asbest koop?

Je kunt dat risico verkleinen door in de straat bij een paar huizen aan te bellen en te vragen of daar asbest is gevonden. Vraag het ook expliciet aan de verkoper, het liefst per e-mail. Vraag je het aan de makelaar, dan krijg je mogelijk een ontwijkend antwoord. Zo’n buurtonderzoek hoort bij je onderzoeksplicht.

Wat kost een asbestinventarisatie en het verwijderen van asbest?

Een asbestinventarisatie kost gemiddeld tussen de € 400 en € 600. Saneren kan duizenden tot tienduizenden euro’s kosten als er veel asbest verwijderd moet worden.

Ik zie asbestverdacht materiaal op zolder of in de kruipruimte. Wat doe ik?

Laat het eerst onderzoeken en, als het asbest is, verwijderen door een gecertificeerd asbestsaneringsbedrijf. Doe dit absoluut niet zelf.

Er is asbest gevonden na de bouwkundige keuring. Wat nu?

Huur een gecertificeerd bedrijf in om het asbest te laten verwijderen. Laat eerst een asbestinventarisatie maken; die kost gemiddeld € 400 tot € 600. Dan weet je precies wat er weg moet en kun je offertes eerlijk vergelijken. Haal asbest nooit zelf weg.

Moet ik asbest laten verwijderen of kan het blijven zitten?

Zit het ingemetseld in een schoorsteen en is het onbeschadigd, dan kun je het vaak laten zitten, omdat je niet direct met asbestvezels in contact komt. Asbest in vloerzeil of tapijtlijm, kitwerk en kozijnen laat je verwijderen door een gecertificeerd asbestsaneringsbedrijf.

Vragen van verkopers

Moet ik als verkoper een bouwkundige keuring laten doen?

Nee, dat ben je niet verplicht. Het kan wel helpen: met een eigen rapport weet je wat er speelt en voorkom je discussie achteraf.

Welke gebreken moet ik als verkoper melden?

Als verkoper ben je verplicht gebreken te melden die je kent en die de koper niet zomaar kan zien. Dat heet de mededelingsplicht.

Hoe lang ben ik als verkoper aansprakelijk voor een verborgen gebrek?

Je bent als verkoper aansprakelijk als je gebreken die je kende niet hebt gemeld. Komt de koper erachter dat je ze hebt verzwegen en kan hij dat bewijzen, dan kun je ook na jaren nog aansprakelijk worden gesteld.

De koper komt na zes maanden met een verborgen gebrek. Wat nu?

De praktijk leert dat het voor een koper heel moeilijk is om de kosten van een verborgen gebrek te verhalen, zeker als de verkoper zegt er niets van te weten. Dat is in de praktijk bijna niet te bewijzen, en een procedure kost vaak meer dan ze oplevert.

De koper wil na de keuring de prijs omlaag. Moet ik meegaan?

Nee, daar hoef je niet in mee te gaan. Wel kan de koper de koop ontbinden als hij een bouwkundig voorbehoud heeft en de gebreken boven het afgesproken drempelbedrag uitkomen.

De koper wil na het bouwkundig rapport opnieuw onderhandelen. Moet ik meegaan?

Nee, dat hoef je niet. Heeft de koper een bouwkundig voorbehoud, dan kan hij wel van de koop afzien als de gebreken binnen dat voorbehoud vallen.

Kan ik een huis verkopen met een funderingsprobleem of een VvE in slechte staat?

Dit moet je altijd melden aan de koper van het huis. Als verkoper heb je een mededelingsplicht: gebreken die je kent, moet je melden. Verzwijg je ze, dan kan de koper je later aansprakelijk stellen. Een recent funderingsrapport of een overzicht van het reservefonds van de VvE helpt de koper om een eerlijk bod te doen.

Ben ik verplicht een bod op de vraagprijs te accepteren?

Nee, je bent niet verplicht een bod op de vraagprijs te accepteren. De vraagprijs is een uitnodiging om te onderhandelen. Pas als jullie het over de prijs en de voorwaarden eens zijn, is er een koop, en die wordt daarna schriftelijk vastgelegd.

De koper liet ná de koop een inspectie doen en wil nu geld. Ben ik aansprakelijk?

In principe niet. Heeft de koper vóór de koop geen bouwkundige keuring laten doen, dan heeft hij zijn onderzoeksplicht niet goed vervuld. Dat ligt anders als je gebreken kende en die bewust hebt verzwegen.

Video’s

Op ons YouTube-kanaal laten we zien hoe een bouwkundige keuring van Premiumkeur gaat.

Meer lezen

• Bouwkundige keuring
• Kosten bouwkundige keuring
• Wat is een bouwkundige keuring?
• Veelgestelde vragen over het funderingsonderzoek
• Veelgestelde vragen over kruipruimte-inspecties
• Veelgestelde vragen over een vochtinspectie
• Diensten en tarieven

Vraag niet beantwoord?

Bel of app ons gerust. Premiumkeur werkt onafhankelijk: wij werken niet samen met makelaars, aannemers of dakdekkers en werken alleen in opdracht van de koper of eigenaar.

Bekijk ook alle diensten en tarieven.