Kennisbank opleveringskeuring

Deze kennisbank is samengesteld op basis van bijna 2.900 eigen rapporten van Premiumkeur uit de periode 2013–2026: bouwkundige keuringen, funderingsonderzoeken, dak-, vocht- en kruipruimte-inspecties en meerjarenonderhoudsplannen.

In het kort. Bij een opleveringskeuring loopt een onafhankelijke inspecteur samen met u de nieuwe of verbouwde woning na, vóórdat u het proces-verbaal van oplevering tekent. Wat niet goed is, komt op de opleverlijst. Wat daar niet op staat, is later veel lastiger te claimen. In 13 opleveringsrapporten die wij voor deze kennisbank hebben nagelezen, vonden we in 10 gevallen beschadigde kozijnen, glas of deuren en in 5 gevallen een ontbrekende of twijfelachtige veiligheidsaarding in de badkamer. Een opleveringskeuring van Premiumkeur kost € 499 inclusief btw. Ons advies: laat ook de vooroplevering keuren. Fouten die we dan vinden, kan de aannemer nog herstellen vóór de definitieve oplevering.

Read this knowledge base in English

1. Wat is een opleveringskeuring?

Een opleveringskeuring is een visuele, niet-destructieve keuring van een woning op het moment dat de aannemer het werk aan u overdraagt. Dat kan een nieuwbouwwoning zijn, maar ook een verbouwing of een transformatie van een oud gebouw naar appartementen.

De aannemer stuurt meestal een eigen opleveraar. Die werkt voor de aannemer. Onze inspecteur werkt alleen voor u. Wij keuren niet in opdracht van aannemers, ontwikkelaars of makelaars.

Bij de oplevering wordt een proces-verbaal opgemaakt. Daarin staan de punten die de aannemer nog moet herstellen. Onze inspecteur zorgt dat de belangrijke punten daar ook echt in komen te staan.

2. Wanneer heeft u een opleveringskeuring nodig?

• Nieuwbouwwoning of nieuwbouwappartement: vlak vóór de sleuteloverdracht.
• Verbouwing of renovatie: als de aannemer zegt dat het werk klaar is en u de laatste termijn moet betalen.
• Transformatie: een kantoor of bedrijfspand dat tot appartementen is verbouwd. Hier komen we vaak afwijkingen van de afspraken tegen.
• Herkeuring: als de aannemer bij de eerste oplevering niet klaar was. Wij hebben meerdere keren een tweede keuring van hetzelfde appartement gedaan.
• Vooroplevering: vóór de definitieve oplevering. Dit raden wij aan. Fouten die we bij de vooroplevering vinden, kan de aannemer dan nog herstellen. Zo wordt u er niet pas bij de eindoplevering mee geconfronteerd. Een vooropleveringskeuring kost ook € 499.

Aanwezig zijn is niet verplicht, maar wel aan te raden. U ziet dan zelf wat de inspecteur ziet en u kunt meteen vragen stellen aan de opleveraar.

3. Hoe wij een oplevering keuren

We gaan ruimte voor ruimte door de woning en beoordelen elk onderdeel met een conditiescore volgens NEN 2767: zeer goed, goed, redelijk, matig, slecht of zeer slecht. Wat we niet kunnen bekijken, staat als “niet geïnspecteerd” in het rapport.

Dit lopen we na:

• gevels, kozijnen, beglazing en hang- en sluitwerk;
• balkons, dakterrassen, koekoeken, dak en goten;
• dekvloer, stucwerk, plafonds, schilderwerk en kitwerk;
• badkamer en toilet: sanitair, afvoeren, kitwerk en de veiligheidsaarding;
• meterkast, groepenkast, schakelaars en stopcontacten;
• ventilatie, rookmelders en intercom;
• kruipruimte en vliering, als die er zijn.

Met een infraroodcamera zoeken we koudebruggen en tocht bij ramen en kozijnen. Op verzoek controleren we ook de vloerverwarming met de infraroodcamera; dat kost € 99 extra, inclusief btw. Zet de vloerverwarming dan twee dagen vóór de keuring op minimaal 23 °C. De vloer heeft tijd nodig om op te warmen, en een koude vloer is met een infraroodcamera niet te controleren.

De WTW-unit en de andere installaties, zoals een warmtepomp, cv of gasleiding, inspecteren we niet. De vloerverwarming is de enige uitzondering. Voor de installaties vragen we de aannemer om een goedkeuringsverklaring van de installateur.

U krijgt binnen twee werkdagen een rapport met foto’s, een score per onderdeel en een conclusie. Die twee werkdagen gaan in zodra uw betaling op onze bankrekening is ontvangen.

4. Wat wij het vaakst vinden bij een oplevering

Deze tabel komt uit 13 opleveringsrapporten van Premiumkeur uit 2017 tot en met 2026, van nieuwbouw en verbouwingen. Het is een steekproef, geen landelijk gemiddelde. Mensen vragen een opleveringskeuring vaak aan omdat ze al twijfelen; dat kan de cijfers vertekenen.

De meeste punten zijn klein en snel te herstellen. Een gebroken dekvloer, een lekkend balkon of een ontbrekende aarding zijn dat niet. Die moeten vóór het tekenen op de lijst staan.

5. Uw rechten bij de oplevering

Dit zijn de regels uit het Burgerlijk Wetboek die bij een oplevering het vaakst spelen. Het is een samenvatting, geen juridisch advies.

• De 5%-regeling (artikel 7:768 BW). Laat u als particulier een nieuwe woning bouwen, dan wordt de laatste 5% van de aanneemsom bij de notaris in depot gezet. Dat bedrag blijft daar tot drie maanden na de oplevering. Zijn de opleverpunten dan nog niet hersteld, dan kunt u een deel laten staan, in verhouding tot de gebreken.
• Aansprakelijkheid na de oplevering (artikel 7:758 lid 4 BW, Wet kwaliteitsborging). Voor aannemingsovereenkomsten vanaf 1 januari 2024 is de aannemer ook aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij het gebrek niet aan hem te wijten is. Vroeger kon de aannemer zeggen dat u het gebrek bij de oplevering had moeten zien. Dat verweer is vervallen.
• Opleverdossier (artikel 7:757a BW). De aannemer moet bij de oplevering een dossier geven met onder meer tekeningen, berekeningen en de gegevens over materialen, installaties en onderhoud.
• Verzekering (artikel 7:765a BW). De aannemer moet u vooraf schriftelijk laten weten hoe hij verzekerd is voor gebreken.

In onze rapporten schrijven we dat de aannemer de opleverpunten binnen drie maanden moet herstellen. Vraag ook om een verklaring dat de installaties en de veiligheidsaarding zijn goedgekeurd.

Komt de aannemer niet met een oplossing? Lees dan onze pagina over een geschil met uw aannemer.

6. Opleveringskeuring na een verbouwing

Bij een verbouwing van een oud pand gaat het niet alleen om krassen en kitwerk. Het gaat om vakmanschap en veiligheid: brandwerende plafonds, de aarding in de badkamer, aansluitingen van balkons en koekoeken, en voegwerk dat bij het oude metselwerk past.

Van de 69 opleveringskeuringen in onze rapportendatabase gingen er 7 over woningen van vóór 1960. Juist daar vonden we de zwaarste punten, zoals een niet-brandwerend plafond en onveilige bedrading.

Een opleveringskeuring is wat anders dan een nulmeting. Een nulmeting legt de staat van uw woning vast vóórdat de buren gaan bouwen. Een opleveringskeuring beoordeelt het werk dat ú heeft laten doen.

7. Praktijkcases uit onze rapporten

De cases zijn anoniem: geen adressen, geen namen en geen namen van aannemers.

Case 1: gebroken dekvloer in een nieuwbouwappartement, Amsterdam-Oost, december 2021

• Situatie: nieuwbouwappartement van twee lagen uit 2020, nog onbewoond. De koper wilde een gietvloer laten leggen.
• Bevindingen: de cementdekvloer was op meerdere plekken gebroken (score: slecht). Tussen de dekvloer en de kozijnen lag scheef betonmultiplex. Het balkon was nog niet af: er bleef water staan en bij de schuifpui kon water naar binnen komen.
• Advies: de vloer is afgekeurd als ondergrond voor een gietvloer. De veiligheidsaarding van beide badkamers moest worden nagekeken.
• Waarom dit telt: een gietvloer op een gebroken ondergrond scheurt later mee. Dezelfde fout zagen we bij meer appartementen in hetzelfde complex.

Case 2: valgevaar en koudebruggen na een transformatie, Amsterdam-Noord, oktober 2021

• Situatie: appartement van twee lagen in een getransformeerd gebouw, met VvE.
• Bevindingen: een balkondeur die alleen als kiepraam had mogen werken, ging helemaal open zonder doorvalbeveiliging. Twee schuifdeuren sloten niet. De infraroodcamera mat aan de randen van de kozijnen 19,8 °C tegenover 27,6 °C midden in het raam. Bij alle scharnieren kwam tocht binnen.
• Advies: onze inspecteur sprak de opleveraar direct aan op het valgevaar en vroeg om een goedkeuringsverklaring van de installaties.
• Waarom dit telt: een levensgevaarlijk gebrek viel pas op bij een onafhankelijke keuring.

Case 3: verbouwing van een tussenwoning uit 1922, Amsterdam-West, mei 2026

• Situatie: een oud pand van vijf bouwlagen, verbouwd tot meerdere woningen. De opdrachtgever liet het werk van de aannemer beoordelen.
• Bevindingen: nieuw voegwerk met een kleurverschil dat niet acceptabel is; staand water in beide koekoeken; beglazingskit te dun; timmerwerk aan balkondeuren en ramen “zeer slecht”; een plafond dat niet brandwerend is afgewerkt; geen centraal aardpunt in de badkamer; onveilige bedrading van de airco.
• Advies: het werk opnieuw laten uitvoeren door een vakman en de elektra, het gas, de cv en de rookgasafvoer laten keuren door een extern bedrijf.
• Waarom dit telt: bij een verbouwing gaat het om vakmanschap en brandveiligheid, niet om schoonheidsfoutjes.

Case 4: herkeuring na een onafgemaakte verbouwing, Amsterdam-Zuid, april 2024

• Situatie: appartement van twee lagen met VvE. De eigenaar vroeg om een tweede opleveringskeuring omdat het werk niet af was.
• Bevindingen: opnieuw een scheur in de dekvloer, ondanks toezeggingen. Een lekkende keukenkraan met een flinke vochtplek. De aardleiding was niet aangesloten op het aardnet van de badkamer. Een pui van € 19.750 (excl. btw) en kranen van ongeveer € 2.500 waren niet geleverd.
• Advies: de eigenaar legde de facturen en ons rapport voor aan zijn advocaat.
• Waarom dit telt: het rapport werd het bewijsstuk in een geschil met de aannemer.

Case 5: afwijkingen van de afspraken in een nieuwbouwappartement, Utrecht (Leidsche Rijn), juni 2022

• Situatie: nieuwbouwappartement van één laag uit 2022, nog onbewoond.
• Bevindingen: zichtbaar betonijzer in een plafond, een losse verdeelunit van de verwarming, onvoldoende gebeugelde hemelwaterafvoer, speling in de douchewand, een veiligheidsaarding die niet in orde was, een lichtere warmte-unit dan afgesproken en krassen in het glas.
• Advies: alle punten zijn in het proces-verbaal gezet. Een deel is “onder protest” genoteerd, omdat de aannemer glas alleen vanaf drie meter afstand wilde beoordelen.
• Waarom dit telt: wat niet op de opleverlijst staat, is later moeilijk nog te claimen. Onder protest noteren houdt de discussie open.

Case 6: Opleveringskeuring nieuwbouwappartement, Amsterdam-Noord

Situatie: Nieuwbouwappartement uit 2021 met twee bouwlagen, onderdeel van een VvE. De opdrachtgever liet ons in oktober 2021 meelopen bij de oplevering. Alle gebreken zijn ter plekke gemeld bij de opzichter van de aannemer en in het proces-verbaal van oplevering vastgelegd.

Bevindingen:

• Een balkondeur die alleen als kiepraam had mogen werken, ging volledig open zonder doorvalbeveiliging. Wij hebben de aannemer direct gevraagd maatregelen te nemen.
• Infraroodopnamen gaven op de betonwanden tussen de kozijnen minimumtemperaturen van 19,8 °C en 20,3 °C; de buitengevel was slordig afgewerkt, waardoor wij een slechte isolatieaansluiting vermoeden.
• Bij alle ramen en kozijnen tochtte het via de scharnieren.
• Het stucwerk was nog niet schilderklaar en een badkraan zat los, met kans op waterschade.
• De bedrading onder een toilet was onveilig afgewerkt; de groepenkaart ontbrak.

Advies: De aannemer moet alle opleverpunten binnen drie maanden herstellen. De opdrachtgever vraagt een verklaring dat de technische en elektrische installaties zijn goedgekeurd. De installaties zijn niet getest; of de vloerverwarming werkt, was nog niet bekend.

Waarom dit telt: Een oplevering gaat niet alleen over krassen en stucwerk. Een raam dat zonder beveiliging openzwaait, is een veiligheidsrisico dat vóór de sleuteloverdracht opgelost moet zijn.

Case 7: Opleveringskeuring na verbouwing, Amsterdam-West

Situatie: Appartement uit 1949 op één bouwlaag, onderdeel van een VvE. Een aannemer had het appartement inwendig verbouwd. De opdrachtgever wilde het daarna verhuren en vroeg ons in september 2020 om een onafhankelijke opleveringskeuring. De buitenzijde viel buiten de opdracht.

Bevindingen:

• In de badkamer ontbrak de veiligheidsaarding volledig: geen aardnet in de vloer (volgens NEN 1010 minimaal 1 m²), geen aarding op waterleidingen, radiator en afvoerdrain.
• De elektrische installatie hebben wij afgekeurd (conditie 5, slecht), onder meer door te weinig aardlekschakelaars.
• Gasleidingen liepen onbevestigd en ongeschilderd over het plafond; bij de cv-ketel uit 2007 lekte de condensafvoer.
• Deuren waren ingekort zonder nieuwe lat, scharnieren vastgezet met gipsplaatschroeven, sloten dichtgeschilderd.
• Wij schatten het herstel op ten minste € 15.000 (prijspeil 2020) en minstens een maand werk.

Advies: Eerst een veiligheidskeuring van de elektra, een druktest op de gasleidingen en een bewijs van goedkeuring. Pas verhuren als de aarding in orde is. Voor de op gipsplaten gelijmde wandtegels minimaal 5 jaar extra garantie vragen.

Waarom dit telt: Een verbouwing kan er van een afstand netjes uitzien en toch onveilig zijn. Juist de onzichtbare onderdelen, zoals aarding en gas, bepalen of een woning bewoonbaar is.

Case 8: Opleveringskeuring semi-casco nieuwbouwwoning, Amsterdam-Noord

Situatie: Nieuwbouwwoning uit 2019 met drie bouwlagen, zonder VvE. De woning werd semi-casco opgeleverd: keuken, badkamer, wandafwerking en vloerafwerking moesten nog door de opdrachtgever worden aangebracht. Wij keurden de oplevering in juni 2019.

Bevindingen:

• Vrijwel alle onderdelen, van metselwerk tot elektrische installatie, kregen conditie 2 (goed).
• In een kamer met vloerverwarming was de anhydrietvloer opengemaakt en slordig gerepareerd; de reparatie lag niet gelijk met de rest van de vloer.
• In het dubbel glas op de eerste verdieping zat een kras die mogelijk niet onzichtbaar te herstellen is.
• Op meerdere plekken was het houtwerk van ramen en kozijnen beschadigd, ook aan de buitenzijde.
• De ventilatiebox stond in een losse beugel op de grond in plaats van vast aan de muur.

Advies: Laat de vloerenlegger vóór het aanbrengen van de eindafwerking vochtmetingen in de anhydrietvloer doen. Blijft de kras bij de eindoplevering zichtbaar, eis dan nieuw glas. De schilder herstelt de beschadigingen en schildert de kozijnen opnieuw om kleurverschil te voorkomen.

Waarom dit telt: Ook een goede oplevering levert een lijstje op. Wie de punten nu vastlegt, kan ze nog zonder discussie bij de aannemer neerleggen.

8. Premiumkeur in cijfers: opleveringskeuringen

In onze database met eigen rapporten (stand oktober 2026) staan 69 opleveringskeuringen. 54 daarvan gingen over woningen die in 2017 of later zijn gebouwd. 7 gingen over verbouwingen van woningen van vóór 1960. 37 lagen in Amsterdam; de rest vooral in Utrecht, Diemen, Weesp, Haarlem en Purmerend. Bij de woningen waarvan het type bekend is, ging het vooral om appartementen (11) en tussenwoningen (9).

Zie ook Premiumkeur in cijfers voor onze andere rapporten.

9. Kosten en afspraak

Een opleveringskeuring kost € 499 inclusief btw. Die prijs is gebaseerd op maximaal anderhalf uur per woning; elk extra half uur kost € 75 netto. Een vooropleveringskeuring kost ook € 499. De vloerverwarming controleren met de infraroodcamera kost € 99 extra, inclusief btw. Wordt een heel complex tegelijk opgeleverd? Vanaf tien deelnemers is een groepskorting bespreekbaar. Alle prijzen staan op Diensten en tarieven. Meer over de dienst zelf leest u op Opleveringskeuring Amsterdam.

Wilt u een afspraak maken? Bel Premiumkeur op 020-7736842, stuur een WhatsApp naar 06-29563190 of mail naar premiumkeur@gmail.com. Via WhatsApp en e-mail zijn we 7 dagen per week bereikbaar.

Op ons YouTube-kanaal staan video’s van inspecties.

Veelgestelde vragen

Wat kost een opleveringskeuring?

Bij Premiumkeur € 499 inclusief btw, voor maximaal anderhalf uur per woning. Elk extra half uur kost € 75 netto.

Mag ik zelf een inspecteur meenemen naar de oplevering?

Ja. U bent de opdrachtgever en mag een eigen deskundige meenemen. De opleveraar van de aannemer werkt voor de aannemer.

Wat als de aannemer een punt niet op de lijst wil zetten?

Laat het dan “onder protest” noteren in het proces-verbaal. Zo blijft duidelijk dat u het niet eens bent.

Wat is de 5%-regeling?

Bij nieuwbouw in opdracht van een particulier blijft 5% van de aanneemsom drie maanden bij de notaris in depot (artikel 7:768 BW). Zijn de gebreken dan niet hersteld, dan kunt u een deel laten staan.

Is de aannemer ook aansprakelijk voor gebreken die ik later vind?

Voor overeenkomsten vanaf 1 januari 2024: ja, tenzij het gebrek niet aan de aannemer te wijten is (artikel 7:758 lid 4 BW).

Test u ook de warmtepomp en de ventilatie?

Nee. De WTW-unit, de warmtepomp en de andere installaties inspecteren we niet; daarvoor vragen we de aannemer om een goedkeuringsverklaring van de installateur. Alleen de vloerverwarming controleren we, met de infraroodcamera.

Doet u ook een opleveringskeuring na een verbouwing?

Ja. Bij oude panden letten we extra op brandveiligheid, de aarding, balkons en aansluitingen op het bestaande werk.

Wanneer krijg ik het rapport?

Binnen twee werkdagen nadat uw betaling op onze bankrekening is ontvangen.

Waarom een vooropleveringskeuring?

Bij de vooroplevering kan de aannemer gevonden fouten nog herstellen vóór de definitieve oplevering. Zo komt u bij de eindoplevering niet voor verrassingen te staan. Een vooropleveringskeuring kost € 499.

Kunt u de vloerverwarming controleren?

Ja, met de infraroodcamera, voor € 99 extra inclusief btw. Zet de vloerverwarming twee dagen vóór de keuring op minimaal 23 °C. Een koude vloer is met een infraroodcamera niet te controleren.

Is er korting als meer kopers in hetzelfde complex meedoen?

Vanaf tien deelnemers is een groepskorting bespreekbaar.

Bronnen

• Opschortingsrecht en 5%-regeling Wkb – IPLO (Rijksoverheid)
• Welke gevolgen heeft de Wet kwaliteitsborging voor de overeenkomst van aanneming – PONT Omgeving
• Eigen opleveringsrapporten van Premiumkeur, 2017 tot en met 2026 (13 nagelezen, 69 in de database)