Kennisbank funderingsonderzoek fase 1

Deze kennisbank is samengesteld op basis van bijna 2.900 eigen rapporten van Premiumkeur uit de periode 2013–2026: bouwkundige keuringen, funderingsonderzoeken, dak-, vocht- en kruipruimte-inspecties en meerjarenonderhoudsplannen.

In het kort. Bij een funderingsonderzoek fase 1 onderzoeken we de fundering zonder te graven. We meten of de gevels en vloeren zijn gezakt, berekenen hoe scheef het pand staat, kijken naar scheuren en zoeken in het archief naar tekeningen, eerdere funderingsonderzoeken en herstel bij de buren. Daaruit volgt een oordeel over het risico en een advies: niets doen, meetbouten plaatsen, of een fase 2-onderzoek waarbij de palen worden opgegraven. Fase 1 kost bij Premiumkeur € 699 inclusief btw voor een standaardwoning, en tot € 1.499 of meer voor een grote woning, meerdere gebouwen of een complex onderzoek. Kies de keurder zelf en laat u daarbij niet sturen door de makelaar.

Read this knowledge base in English

1. Wat is funderingsonderzoek fase 1?

Fase 1 is het bovengrondse funderingsonderzoek. De fundering zelf zien we niet; we beoordelen haar via wat erboven gebeurt. Is een huis ongelijkmatig gezakt, dan zie je dat terug in scheve lintvoegen, aflopende vloeren en scheuren.

Fase 1 is uitgebreider dan de quickscan (fase 0) die we tijdens een bouwkundige keuring doen. We meten op meer plekken en meer verdiepingen, rekenen de scheefstand om naar een rotatie en doen archiefonderzoek. Fase 0 kan alleen samen met een keuring; zonder keuring is fase 1 de eerste stap.

Een kanttekening die in al onze rapporten staat: een pand kan recht staan terwijl de fundering toch slecht is. Fase 1 geeft een goed beeld van het risico, geen zekerheid over de palen. Die zekerheid geeft alleen fase 2. En elk funderingsonderzoek is een momentopname. Wij geven geen garanties voor de toekomst, want een fundering kan door verschillende oorzaken snel verslechteren, bijvoorbeeld door een dalende grondwaterstand, bronbemaling of bouwwerk in de buurt.

2. Wanneer is fase 1 zinvol?

• U koopt een oud huis in een gebied met houten paalfunderingen en wilt weten hoe groot het risico is.
• U ziet scheuren, scheve vloeren of klemmende deuren en wilt weten of de fundering de oorzaak is.
• U wilt weten of een duurder fase 2-onderzoek nodig is.
• De buren gaan hun fundering herstellen en u wilt weten wat dat voor uw huis betekent.
• Een VvE wil de staat van het hele gebouw in beeld hebben.

3. Wat we doen bij fase 1

1. Archiefonderzoek. We zoeken naar het bouwjaar, oprichtingstekeningen, een palenplan, eerder funderingsherstel en vergunningen in dezelfde bouweenheid, en eerdere funderingsinspecties of funderingscodes. Ook bekijken we de meetboutgegevens van de gemeente. Los archiefonderzoek bij de gemeente kost vanaf € 199. Kiest u voor een heel uitgebreid fase 1-onderzoek, dan zit dat archiefonderzoek al in de prijs.
2. Lintvoegmeting. Met een laserwaterpas meten we per gevel hoe een doorlopende horizontale voeg loopt, van bouwmuur tot bouwmuur. Maatverschillen in de stenen kunnen tot ongeveer 7 mm afwijking geven. Is daar tijdens de inspectie aanleiding voor, dan meten we ook hoe ver een gevel uit het lood staat (loodmeting). Die zit niet standaard in elke fase 1.
3. Vloerwaterpassing. We meten de vloeren langs de bouwmuren, op meerdere verdiepingen. Een oude houten vloer is nooit helemaal vlak; dat geeft 10 tot 20 mm onnauwkeurigheid. Scheefstand op één verdieping kan ook houtrot in de vloerbalken zijn; scheve vloeren op meerdere verdiepingen wijzen eerder op de fundering.
4. Rotatie berekenen. Uit de metingen rekenen we het zakkingsverschil om naar een rotatie: het verschil gedeeld door de afstand, zoals 1 : 200.
5. Visuele inspectie. Gevels, binnenmuren, kozijnen en deuren, met een analyse van de scheuren: waar ze zitten, welke kant ze op lopen en of ze eerder zijn gerepareerd.
6. De buren. Is bij de buren de fundering al vernieuwd, dan kan uw pand gaan "hangen" of een scharnierpand worden. Dat nemen we mee.

We zijn 1,5 tot 2,5 uur ter plaatse. U krijgt het rapport binnen 5 tot 10 werkdagen nadat uw betaling is ontvangen.

4. Hoe we de scheefstand beoordelen

Voor de rotatie gebruiken we de indeling uit de richtlijn van het KCAF (Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek). Premiumkeur is niet aangesloten bij het KCAF, maar werkt volgens de KCAF-richtlijn. Meerdere inspecteurs van Premiumkeur hebben de opleiding van het KCAF afgerond.

Een eenmalige meting zegt hoe scheef het pand nu staat, niet hoe snel het zakt. Dat meet je alleen met meetbouten, over minimaal twee tot drie jaar. Gemiddeld zakt een pand in Amsterdam ongeveer 1,5 mm per jaar; boven 2,5 tot 3 mm per jaar is het zorgwekkend.

Droogstand speelt in Amsterdam zelden. De koppen van de funderingspalen staan meestal ruim 2,5 meter onder het maaiveld, terwijl het grondwater in Amsterdam gemiddeld 80 tot 90 centimeter onder het maaiveld staat. Er zijn uitzonderingen, maar in de meeste gevallen komen de paalkoppen van Amsterdamse funderingen niet droog te staan.

5. Wat er na fase 1 kan komen

• Niets. Geen opvallende zakking en geen schade die op de fundering wijst.
• Meetbouten. Minimaal acht, op voorgevel, achtergevel en bouwmuren. Na twee tot drie jaar weet u hoe snel het pand zakt. Meetbouten alleen op de voorgevel geven een onvolledig beeld.
• Fase 2. De palen worden opgegraven en van dichtbij onderzocht. Dat is ook nodig voor een funderingscode, bijvoorbeeld bij splitsen in Amsterdam. Lees meer in de kennisbank funderingsonderzoek fase 2.
• Direct een constructeur. Bij actieve, ernstige zakking gaat veiligheid voor; soms zijn tijdelijke stempels nodig.

6. Kies zelf een onafhankelijke keurder

Laat u bij de keuze van een keurder niet sturen door de makelaar. Een makelaar wordt meestal pas betaald als het huis verkocht is. Een keurder die zijn opdrachten via makelaars krijgt, kan daardoor in een lastige positie komen. Het risico is dat een funderingsgebrek wordt gebagatelliseerd, of zo voorzichtig wordt omschreven dat de koop toch doorgaat. Dat geldt lang niet voor elke keurder, en ook een makelaar kan het goed bedoelen. Maar aan het rapport zelf kunt u het niet zien.

Kies daarom zelf een keurder die niet samenwerkt met makelaars, en vraag vooraf of hij opdrachten of provisie van makelaars krijgt. Premiumkeur werkt niet samen met makelaars, financiële tussenpersonen of aannemers.

7. Praktijkcases uit onze rapporten

De cases zijn anoniem: geen adressen, geen namen.

Case 1: buurpand al hersteld, appartementencomplex in De Pijp, mei 2024

• Situatie: gebouw uit 1893 met vijf bouwlagen en een VvE. Volgens de tekeningen uit 1892 een Amsterdamse paalfundering; bij het buurpand in dezelfde bouweenheid is rond 2010 de fundering vernieuwd.
• Bevindingen: de achtergevel was 42 mm naar links gezakt, de vloeren tot 54 mm. Rotatie achtergevel 1 : 119. Scheuren in de bouwmuur in het trappenhuis en rond de ramen achter.
• Advies: meetbouten op alle gevels en bouwmuren en twee tot drie jaar meten; voor een direct oordeel fase 2.
• Waarom dit telt: doordat het buurpand al nieuw gefundeerd is, kan dit pand gaan "hangen".

Case 2: oude funderingscode verlopen, appartementencomplex in de Kinkerbuurt, augustus 2024

• Situatie: gebouw uit 1888 met vijf bouwlagen en een VvE. Rond 2003 kreeg het pand van de gemeente funderingscode III (matig). In de bouweenheid is daarna drie keer funderingsherstel gedaan.
• Bevindingen: tot 84 mm hoogteverschil tussen achterbouw en hoofdbouw. Rotatie van de achterbouw 1 : 82 (groot), van het hele pand 1 : 148 (matig). Klemmende ramen en scheve kozijnen.
• Advies: de termijn van de oude code was verstreken. Meetbouten of direct fase 2. Herstel geschat op € 150.000 zonder afbouw (prijspeil 2024).
• Waarom dit telt: een oude funderingscode is een momentopname; na vijftien jaar zegt hij weinig meer.

Case 3: leeg bedrijfspand dat achterover helt, Amsterdam-Centrum, april 2024

• Situatie: gebouw van zes bouwlagen uit 1936, op een vermoedelijk oudere fundering. Geen tekeningen of palenplan in het archief.
• Bevindingen: 149 mm verschil tussen voor- en achtergevel, rotatie 1 : 104. In de kelder betonschade, roestende staalprofielen en zwam.
• Advies: voor splitsen is een funderingsinspectie nodig, dus fase 2.
• Waarom dit telt: fase 1 laat zien of fase 2 nodig is, en waar je moet graven.

Case 4: woonboerderij op staal, Abcoude, oktober 2023

• Situatie: vrijstaande boerderij uit 1680, gefundeerd op staal (zonder palen).
• Bevindingen: de vloer van de verdieping liep meer dan 220 mm af. Dichtgezette scheuren kwamen terug en ramen klemden opnieuw na bijschaven.
• Advies: funderingsherstel, eerst een constructeur en bodemonderzoek. Herstel en afbouw geschat op minstens € 300.000 (prijspeil 2023).
• Waarom dit telt: bij duidelijke, actieve schade kan fase 1 al genoeg zijn om tot herstel te adviseren.

Case 5: hoekwoning met een verzakte voorgevel, Utrecht, februari 2023

• Situatie: hoekwoning uit 1940 met drie bouwlagen.
• Bevindingen: de rechterkant van de voorgevel lag 44 mm lager dan links. Een eerder opnieuw gevoegde scheur, en bij de buren meerdere zware gevelscheuren.
• Advies: de fundering vernieuwen, of eerst langer meten met meetbouten.
• Waarom dit telt: kijk ook naar de huizen in de straat. Zakken de buren mee, dan is het geen toeval.

Case 6: Vloer ruim 12 cm uit waterpas en scheuren in de voorgevel, Amsterdam-Zuid

Situatie: Appartementencomplex van omstreeks 1905 met vijf bouwlagen, in gebruik als woning en bedrijfsruimte, met een VvE. De opdrachtgever wilde weten in welke staat de fundering verkeert. Bovengronds funderingsonderzoek (fase 1) in maart 2019.

Bevindingen:

• Vloerwaterpassing op de 2e verdieping: hoogteverschil van ruim 12 cm.
• Lintvoegmeting voorgevel: de lintvoeg loopt niet waterpas.
• Meerdere flinke verzakkingen en scheuren in het metselwerk van de voorgevel; een verticale scheur wordt van onder naar boven steeds breder.
• Boven het rechter kozijn is de kans groot dat een steen naar beneden valt; dat is een direct veiligheidsrisico.
• De hardstenen vensterbank ligt flink scheef, met een verzakking onder het kozijn.

Advies: Het metselwerk boven het kozijn zo snel mogelijk laten repareren. Wij beoordeelden de fundering als slecht; funderingsherstel is op termijn onafwendbaar. De VvE adviseerden we een funderingsinspectie waarbij de houten palen van dichtbij worden beoordeeld, of als goedkopere stap meetbouten te plaatsen om te zien hoeveel millimeter per jaar het pand zakt.

Waarom dit telt: Hier wezen de vloermeting, de lintvoeg en de gevelscheuren allemaal dezelfde kant op. Daardoor kon het oordeel duidelijk zijn, en ging veiligheid op straat voor alles.

Case 7: Verbouwd herenhuis: waterpas vloeren zeggen niet alles, Amsterdam-Zuid

Situatie: Herenhuis uit 1895 met vijf bouwlagen, geen VvE, in het verleden volledig verbouwd, met een aanbouw en een kelder. De opdrachtgever wilde de staat van de fundering weten vóór het tekenen van het koopcontract. Bovengronds funderingsonderzoek (fase 1) in januari 2021.

Bevindingen:

• Vloerwaterpassing met bouwlaser op meerdere verdiepingen: vloeren op 1 cm na waterpas.
• Bij de badkamer (vermoedelijk derde verdieping) is de vloer ruim 3 cm verzakt, mogelijk door een constructief gebrek.
• Lintvoegmeting voorgevel: waterpas. De achtergevel is gepleisterd en kon niet gemeten worden.
• Flinke scheur in de achtergevel, vermoedelijk ontstaan bij het plaatsen van de aanbouw, of doordat de aanbouw zakt.
• Kelder: geen scheuren, wel doorslaand vocht.

Advies: Bouwtekeningen doornemen om na te gaan of vloeren en balken bij de renovatie waterpas zijn gelegd. Met tekenen wachten tot vaststaat dat de aanbouw op betonnen of stalen heipalen staat, en de bouw- en constructietekeningen laten beoordelen. De fundering beoordeelden we als redelijk, gezien de leeftijd van de houten palen.

Waarom dit telt: Na een grote verbouwing kan een vloer rechtgelegd zijn, terwijl het pand zelf wel gezakt is. Een meting zegt dan pas iets als u ook het archief erbij pakt.

Case 8: Voorgevel 9 mm uit het lood, probleem zit in de aanbouw, Amsterdam-West

Situatie: Benedenwoning in een appartementencomplex van omstreeks 1890 met vijf bouwlagen en een VvE, met een later geplaatste aanbouw. De opdrachtgever wilde de staat van de fundering weten. Bovengronds funderingsonderzoek (fase 1) in juli 2019.

Bevindingen:

• Vloerwaterpassing met laser: huiskamer en eerste verdieping nagenoeg waterpas.
• De tegelvloer in de hal ligt flink ongelijk; dit is een constructief probleem, geen funderingsgebrek.
• Lintvoegmeting voorgevel: afwijking van 9 mm, bijzonder weinig voor een pand uit 1890.
• Voor- en achtergevel zonder scheuren of verzakkingen.
• De gemetselde kolom rechts achter de aanbouw is verzakt en niet stabiel; de aanbouw is vermoedelijk niet gefundeerd. Het dubbel glas in de pui is gebroken door die lokale verzakking en doordat het glas niet vakkundig is geplaatst (geen beglazingskit).

Advies: De halvloer eruit halen en een nieuwe balklaag aanbrengen. De fundering van het hoofdgebouw beoordeelden we als goed, met de kanttekening dat dit een momentopname is en houten paalfunderingen een beperkte levensduur hebben.

Waarom dit telt: Een scheve vloer of gebroken glas wijst niet altijd op een slechte fundering. Door te meten kon het lokale probleem bij de aanbouw los worden gezien van het hoofdgebouw.

8. Kosten en afspraak

Fase 1 kost bij Premiumkeur € 699 inclusief btw voor een standaardwoning. Voor een grote woning, meerdere gebouwen of een complex onderzoek loopt de prijs op tot € 1.499, soms meer. Complex betekent dat er ook constructief onderzoek nodig is en dat er dossiers moeten worden doorgenomen. Een voorbeeld: een kleine vrijstaande woning valt meestal onder de standaardprijs van € 699. Een monumentaal grachtenpand met een voorhuis en een achterhuis vraagt veel meer metingen, meer archiefwerk en vaak constructief onderzoek, en valt daarom in de hogere prijsklasse. Hetzelfde geldt voor een VvE. Een VvE met één huisnummer is één gebouw. Een VvE met meerdere huisnummers blijft één VvE, maar bestaat uit meerdere huizenblokken. Dan is er veel meer te meten en te onderzoeken, en valt het onderzoek ook in de hogere prijsklasse. We onderzoeken ook bedrijfsgebouwen in Amsterdam. Dat zijn vaak grote panden, waardoor de prijs hoger uitvalt dan de € 699 voor een standaardwoning. Bij de standaardprijs kost archiefonderzoek bij de gemeente vanaf € 199 extra. Kiest u voor een heel uitgebreid fase 1-onderzoek, dan zit dat archiefonderzoek erin en hoeft u er niet apart voor te betalen: dat is een all-inclusiveprijs. Alle prijzen staan op Diensten en tarieven; meer over de dienst op funderingsonderzoek fase 1.

Wilt u een afspraak maken? Bel Premiumkeur op 020-7736842, stuur een WhatsApp naar 06-29563190 of mail naar premiumkeur@gmail.com. Via WhatsApp en e-mail zijn we 7 dagen per week bereikbaar.

Veelgestelde vragen

Wat kost funderingsonderzoek fase 1?

Bij Premiumkeur € 699 inclusief btw voor een standaardwoning. Voor een grote woning, meerdere gebouwen of een complex onderzoek, met constructief onderzoek en het doornemen van dossiers, loopt het op tot € 1.499, soms meer. Archiefonderzoek bij de gemeente kost vanaf € 199 extra, behalve bij een heel uitgebreid fase 1-onderzoek: dan zit het in de prijs.

Kan ik de keurder nemen die de makelaar aanraadt?

Dat kan, maar het is verstandiger zelf een onafhankelijke keurder te kiezen. Een makelaar wordt meestal pas betaald als het huis verkocht is. Een keurder die opdrachten via makelaars krijgt, kan een funderingsgebrek eerder bagatelliseren. Vraag altijd of de keurder samenwerkt met makelaars.

Wat is het verschil tussen fase 0, fase 1 en fase 2?

Fase 0 is een quickscan tijdens de bouwkundige keuring. Fase 1 is uitgebreider, met meer metingen, een rotatieberekening en archiefonderzoek. Bij fase 2 worden de palen opgegraven.

Wordt er bij fase 1 gegraven?

Nee. Alles gebeurt boven de grond.

Weet ik na fase 1 zeker hoe het met mijn fundering gaat?

Nee. Fase 1 geeft een goed beeld van het risico. Zekerheid over de palen geeft alleen fase 2.

Wat betekent een rotatie van 1 : 100?

Over 100 meter lengte is het verschil 1 meter, dus 10 mm per meter. Vanaf 1 : 100 spreekt de KCAF-richtlijn van mogelijke constructieve schade.

Hoe lang duurt fase 1?

We zijn 1,5 tot 2,5 uur ter plaatse. Het rapport sturen we binnen 5 tot 10 werkdagen nadat uw betaling is ontvangen.

Krijg ik na fase 1 een funderingscode?

Nee. Een funderingscode wordt alleen gegeven na een fase 2-onderzoek.

Geeft u garantie op de fundering?

Nee. Een funderingsonderzoek is een momentopname. Een fundering kan door verschillende oorzaken snel verslechteren, bijvoorbeeld door een dalende grondwaterstand of bouwwerk in de buurt.

Komen funderingspalen in Amsterdam droog te staan?

Zelden. De paalkoppen staan meestal ruim 2,5 meter onder het maaiveld en het grondwater gemiddeld 80 tot 90 centimeter onder het maaiveld. Er zijn uitzonderingen, maar meestal blijven de koppen onder water.

Bronnen

• Funderingsonderzoek: van QuickScan tot Fase 1 en Fase 2 – KCAF
• Richtlijn onderzoek funderingen onder gebouwen – KCAF (kopie gemeente Woerden)
• Eigen funderingsrapporten fase 1 van Premiumkeur, 2022 tot en met 2024