Kennisbank Kruipruimte

De kruipruimte is de plek onder uw vloer waar u zelf nooit komt. Juist daar vinden wij in Amsterdam veel van de dure gebreken: rotte vloerbalken, water, lekkende riolering, roestende stalen balken en noodstutten die een vorige eigenaar er ooit onder heeft gezet.

Toch wordt de kruipruimte bij veel keuringen niet echt geïnspecteerd. Het luik gaat open, er wordt met een lamp in geschenen en dat is het. Soms krijgt de koper te horen dat de keurder er “vanwege de Arbowet” niet in mag. Dat klopt niet. Op deze pagina leggen we uit wat de wet echt zegt, wat wij in kruipruimtes tegenkomen, hoe wij ze inspecteren en wat herstel kost. Alles is gebaseerd op onze eigen rapporten.

English version for expats: Crawl Space Inspection

In het kort

Mag een keurder de kruipruimte in? Ja. In de Arbowet en het Arbobesluit staat geen minimale hoogte voor een kruipruimte, ook geen 50 centimeter. Of het veilig is, beoordeelt de inspecteur ter plekke.
Wanneer gaan wij er niet in? Als er water in de kruipruimte staat (gevaar voor elektrocutie), als er een vermoeden is van gevaarlijke gassen, of als er asbest(verdacht) materiaal ligt.
Waarom erin? Vanaf het luik ziet u een paar vierkante meter. De balkkoppen in de gevels, de strijkbalken, de riolering en het water achterin ziet u niet.
Wat vinden wij? In de 53 kruipruimte-inspecties die we voor deze pagina hebben doorgelezen, stond in ruim de helft houtrot en in ruim zes op de tien een slecht geventileerde kruipruimte.
Wat kost het als de kruipruimte wordt overgeslagen? Gebreken onder de vloer tellen dan niet mee bij de koop. Na de koop kunnen ze tienduizenden euro’s kosten, en achteraf is er weinig te verhalen.
Wat kost een kruipruimte-inspectie? Bij Premiumkeur vanaf € 499 inclusief btw. Het rapport heeft u binnen twee werkdagen.

1. Waarom de kruipruimte zo belangrijk is

Een groot deel van de Amsterdamse woningen van vóór 1940 heeft een houten begane grondvloer: vloerbalken die met hun koppen in de gevels en bouwmuren liggen, vaak met een strijkbalk langs de muur en soms een onderslagbalk of stalen ligger in het midden. Onder die vloer zit de kruipruimte, vaak met een vochtige bodem en een grondwaterstand die dichtbij is.

Hout en vocht gaan slecht samen. Droog hout heeft een vochtgehalte van ongeveer 12 procent. Wordt het lang natter, dan krijgen schimmels en houtrot een kans. Dat gaat langzaam en u merkt er boven de vloer pas iets van als de vloer gaat veren, scheef gaat liggen of kraakt. Dan is de schade meestal al groot.

Daarom is de kruipruimte voor een koper zo belangrijk. Een vloer vervangen is geen kleine klus: de woning moet leeg, keuken en badkamer gaan er vaak deels uit en in een VvE moet over de kosten worden beslist. In onze rapporten zien we bedragen van een paar honderd euro voor extra ventilatie tot tienduizenden euro’s voor een nieuwe vloer.

2. Wat wij in kruipruimtes tegenkomen

Voor deze pagina hebben we 53 losse kruipruimte-inspecties uit ons archief volledig doorgelezen, uit de jaren 2017 tot en met 2023. Het gaat om 37 woningen en complexen in Amsterdam en 16 in de regio. Dit is wat er in de rapporten stond:

Een slecht geventileerde kruipruimte (te weinig, te kleine of dichtgezette ventilatieopeningen): in ruim zes op de tien.
Houtrot of bruinrot in vloerbalken, balkkoppen, strijkbalken of onderslagbalken: in ruim de helft.
Een vloer of balken die doorbuigen, verzakt zijn of draagkracht verliezen: in ongeveer de helft.
Houtworm (meestal in lichte mate, soms actief): in ruim vier op de tien.
Lekkende, gebroken of ondeskundig aangelegde riolering of afvoer: in ongeveer drie op de tien.
Roestende stalen balken of liggers: in ruim een kwart.
Water op de bodem of zichtbaar grondwater: in minstens een kwart.
Zwam of bruinrot, soms vastgesteld, soms vermoed: in ongeveer een kwart. Huiszwam stellen we alleen vast als we het echt zien.
Noodstutten, krikken, klossen of wiggen onder de balken: in ongeveer één op de vijf.
Een gasleiding die gecorrodeerd is of niet volgens de regels ligt: in bijna één op de vijf.

Een eerlijke kanttekening: een losse kruipruimte-inspectie wordt meestal aangevraagd als er al twijfel is. Bijvoorbeeld door een verende vloer, vocht, muggen of een eerdere keuring die vragen opriep. Deze cijfers zeggen dus niet dat de helft van alle Amsterdamse vloeren rot is. Ze laten wel zien welke gebreken er zitten als je goed kijkt.

In ons archief van bijna 3.000 eigen rapporten zitten ruim 140 kruipruimte-inspecties. Daarnaast bekijken we de kruipruimte bij elke bouwkundige keuring waar er een is.

3. “Ik mag van de Arbowet niet in de kruipruimte.” Klopt dat?

Nee. Dit horen kopers regelmatig, maar het staat niet in de wet. De Arbowet en het Arbobesluit zeggen niets over een minimale hoogte van een kruipruimte. Er staat nergens dat u een kruipruimte lager dan 50 centimeter niet in mag. Fred Tokkie noemt dit daarom “de kruipruimtesmoes”: een reden die wettelijk klinkt, maar het niet is.

Wat zegt de wet dan wel?

Het Arbobesluit regelt in artikel 3.5g het werken in ruimtes waar gevaar is voor verstikking, bedwelming, vergiftiging, brand of explosie. Als je kunt vermoeden dat de lucht in een ruimte zulke stoffen bevat, mag een werknemer er alleen in als uit onderzoek blijkt dat het veilig is. Dat gaat over de lucht in de ruimte, niet over de hoogte.

In een gewone kruipruimte onder een woning is daar meestal geen sprake van. Uitzonderingen zijn er wel: bij een lekkende riolering kan rioolgas vrijkomen, en op veengrond kan moerasgas uit de bodem komen. Ruikt het naar riool of gas, dan gaat niemand naar binnen.

En de 50 centimeter?

Die komt niet uit de wet. Hij staat wel in de algemene voorwaarden van meerdere andere keurders die wij hebben nagelezen: daar wordt de kruipruimte alleen vanaf het luik bekeken, of alleen betreden als die droog is en minimaal 50 centimeter hoog. Soms pas als er een tweede persoon aanwezig is. Dat is een keuze van die bedrijven zelf. Ze mogen dat zo afspreken, maar het is geen wettelijke regel en het betekent dat een groot deel van de kruipruimte vaak niet wordt gezien.

Ook de branche zelf gaat uit van lage kruipruimtes. De arbocatalogus Werken in kruipruimten van de installatie- en isolatiebranche is een richtlijn, geen wet. Er mag gemotiveerd van worden afgeweken. Die catalogus noemt 80 centimeter als gewenste hoogte, maar geeft ook regels voor bestaande kruipruimtes die lager zijn dan 60 centimeter: daar mag je maximaal een uur aaneengesloten werken. Lager werken is dus gewoon voorzien.

Wanneer is een kruipruimte wél gevaarlijk?

Water. Staat er water in de kruipruimte, dan gaan wij er niet in. Water en elektriciteit (kabels, een dompelpomp, verlichting) is een levensgevaarlijke combinatie. De arbocatalogus noemt ook het risico van verdrinken als je onwel wordt.
Gevaarlijke gassen. Bij een vermoeden van rioolgas, gas of een andere gevaarlijke lucht, zoals hierboven.
Asbest. Ligt er asbest(verdacht) materiaal, dan gaan we er niet in en melden we het in het rapport.
Een vloer die bezwijkt of een toegang die te krap is. Dan zoeken we een andere manier: een andere opening, een robot of een endoscoop.

Of het veilig is, beoordeelt de inspecteur ter plekke. Zo werkt het ook bij het dak.

4. Alleen kijken vanaf het luik: wat mist u dan?

Vanaf een luik ziet u de bodem en een paar balken direct onder de opening. Met een sterke lamp kom je een paar meter ver, maar steeds onder een hoek, met leidingen en balken in de weg. Wat u dan meestal niet ziet:

De balkkoppen in de voor- en achtergevel. Daar begint houtrot het vaakst, omdat de gevel vocht doorgeeft.
De strijkbalken langs de muren en de onderslagbalken in het midden.
De riolering. Die loopt vaak naar de voorgevel en lekt juist bij de aansluitingen.
Water en puin achterin, en noodstutten die een eerdere eigenaar heeft geplaatst.
De draagkracht van het hout. Die kun je alleen beoordelen door het hout aan te raken, te prikken of een boortest te doen. Dat kan niet vanaf het luik.

Het werkt twee kanten op. In een van onze cases (zie case 6) bleek na een eerdere keuring vanaf het luik alleen de strijkbalk bij de voordeur aangetast; de rest van de vloer was gezond. Ook dat weet je pas als je erin bent geweest.

Hoe vaak het voorkomt? In de keuringsrapporten van andere keurders die wij in ons werk hebben ingezien, vooral bij second opinions, stond in ruim vier op de tien letterlijk dat de kruipruimte alleen vanaf het luik is bekeken. In geen van die rapporten stond dat de keurder de kruipruimte in was gegaan. Een kanttekening: een second opinion vragen mensen vooral aan als ze twijfelen of ontevreden zijn. Het is dus geen steekproef van alle keuringen in Nederland.

5. Wat het u kost als de kruipruimte niet wordt bekeken

Voor u als koper maakt het niet uit waarom een keurder niet in de kruipruimte gaat. Het gevolg is hetzelfde, en het loopt bijna altijd zo:

U laat keuren, omdat u wilt weten wat u koopt.
De kruipruimte wordt niet of alleen vanaf het luik bekeken. In het rapport staat dan iets als “niet inspecteerbaar” of “beperkt toegankelijk”.
Rotte balken, een lekkende riolering of water onder de vloer staan dus niet in het rapport. Ze tellen niet mee bij de prijsonderhandeling en niet bij de ontbindende voorwaarde.
De koop gaat door.
Maanden of jaren later gaat de vloer veren of verzakken. Dan blijkt het om tienduizenden euro’s te gaan.

Een paar voorbeelden. Bij de VvE uit case 1 hadden twee eerdere keuringen de kruipruimte overgeslagen; het herstel werd geschat op € 60.000 tot € 80.000, voor ieder lid rond € 15.000. Onderzoekscollectief Spit liep in 2023 een half jaar met ons mee en beschreef een benedenhuis in Amsterdam-Oost. Bij de eerdere keuring was er geen toegang tot de kruipruimte en kwam het herstel uit op ongeveer € 4.800. Het luik bleek onder een deurmat te liggen, de balken zaten vol bruinrot, en het herstel van de vloer kostte de eigenaar zo’n € 45.000. In een ander huis kwam een eerdere keuring uit op ruim € 5.900; na onze inspectie in de kruipruimte was dat rond € 25.000, en de kopers zagen van het huis af.

Waarom u achteraf weinig kunt verhalen

Bij de keurder. In de algemene voorwaarden is de kruipruimte vaak grotendeels uitgesloten. Wat niet bekeken hoefde te worden, valt de keurder moeilijk te verwijten. Ook gebreken waarvoor “nader onderzoek” is geadviseerd, zijn in sommige voorwaarden uitgesloten van aansprakelijkheid. Spit vond op rechtspraak.nl achttien rechtszaken uit vier jaar van kopers tegen hun eigen keurbedrijf. In geen enkele zaak kreeg de koper gelijk.
Bij de verkoper. De verkoper moet bekende gebreken melden, maar als koper heeft u ook een onderzoeksplicht. Bij een oud huis wordt van u verwacht dat u rekening houdt met slijtage en gebreken die u niet direct ziet. Juist daarvoor laat u keuren. Wij geven hierover geen juridisch advies.

Het risico dat onder de vloer zit, komt zo na de koop bij u terecht. Een volledige inspectie van de kruipruimte is de manier om het vóór de koop te weten.

6. Hoe onafhankelijk is uw keurder?

Veel kopers krijgen een keurder aangeraden door de makelaar, soms door de hypotheekadviseur. Dat zijn partijen die pas verdienen als de koop doorgaat. Een keuring die dure gebreken aan het licht brengt, helpt daar niet bij.

Onderzoekscollectief Spit en De Groene Amsterdammer onderzochten dit in 2023 in De kleine lettertjes van de woningkeurders (Bram Logger). Wat zij beschreven:

Makelaars verwijzen kopers vaak door naar keurders met vergelijkbare algemene voorwaarden: alleen beoordelen wat met het blote oog te zien is, niet op het dak en niet onder de vloer.
Bij sommige keurbedrijven krijgt de makelaar een vergoeding per keuring die hij aanbrengt. De koper weet daar meestal niets van.
Oud-inspecteurs vertelden over drie of vier keuringen per dag, een rapport binnen een dag en herstelbedragen die niet te hoog mochten uitvallen.
Een hoogleraar financiële ethiek noemde zulke onderlinge vergoedingen onwenselijk, omdat de klant er geen zicht op heeft.

Spit vond geen bewijs van geheime afspraken tussen keurders en makelaars om kopers bewust te benadelen. Wel beschreven ze een verdienmodel dat gunstig is voor keurder en makelaar, terwijl de koper betaalt als er later iets blijkt. Bram Logger vertelde over zijn onderzoek in oktober 2025 in Villa VdB op NPO Radio 1.

Ons advies is daarom eenvoudig. Kies zelf een onafhankelijke keurder, niet een die de verkopende of aankopende makelaar of uw financieel adviseur aanraadt. Vraag schriftelijk of de keurder vergoedingen betaalt of ontvangt voor doorverwijzingen, en of hij de kruipruimte ingaat. Premiumkeur keurt niet in opdracht van verkopers, werkt niet samen met makelaars en legt de onafhankelijkheid vast in de opdrachtbevestiging.

7. Hoe wij een kruipruimte inspecteren

Als de kruipruimte goed bereikbaar is, gaan we erin. Dat geldt bij een kruipruimte-inspectie en ook bij een bouwkundige keuring. Wat we doen:

Kijken en voelen. We volgen de balken tot in de gevels en bouwmuren en beoordelen balkkoppen, strijkbalken en onderslagbalken.
Boortest. Met een kleine boor controleren we of het hout hard is. Bij rot schiet de boor er zonder moeite in.
Vochtmeting. Met een vochtmeter meten we het hout. Droog hout zit rond 12 procent; daarboven gaan we zoeken naar de oorzaak.
Riolering, leidingen en ventilatie. Lekt er iets, is de gasleiding in orde, hoeveel ventilatieopeningen zijn er en zijn ze open?
Foto’s. Elke bevinding staat met foto in het rapport, zodat u en uw VvE zelf kunnen zien wat er aan de hand is.

Als we er niet in kunnen

Is de kruipruimte erg laag, minder dan ongeveer 20 centimeter, dan zetten we een robot met een 4K-camera in. Die rijdt onder de vloer door en filmt de balken. Bij veel puin of obstakels werkt de robot niet goed. Soms kijken we met een endoscoop door een klein gat in de vloer, of adviseren we een extra kruipluik. Bij een VvE-complex hebben we zo eens een nieuw luik laten maken en het deel dat eerder onbereikbaar was alsnog geïnspecteerd (case 2).

We zijn er ook eerlijk over: niet elke kruipruimte is overal te bereiken. Van de 53 inspecties die we doorlazen, is het in een kwart maar gedeeltelijk gelukt, door een te lage ruimte, puin, zand of isolatie tussen de balken, en een paar keer alleen vanaf het luik of met een robot of endoscoop. Wat we niet hebben kunnen zien, staat dan in het rapport. Dan weet u waar u aan toe bent.

8. Hoe ernstig is het en wat kost herstel?

De kosten lopen sterk uiteen. Een paar voorbeelden uit onze rapporten, met de bedragen zoals ze toen in het rapport stonden (inclusief btw, prijspeil 2018 tot 2021; reken er nu op dat het hoger uitvalt):

Extra ventilatieopeningen boren met roosters: ongeveer € 300 tot € 600. Met een ventilatiebox met vochtsensor erbij: € 1.100 tot € 1.500.
Een schelpenbed in de kruipruimte: € 1.500 tot € 2.000.
Riolering in de kruipruimte vernieuwen: € 600 tot € 1.800.
Een aangetaste strijkbalk spalken: rond € 800. Een paar vloerbalken herstellen: € 2.000 tot € 5.000.
Roestende stalen balken behandelen of vernieuwen: € 600 tot € 1.500.
Houtworm laten begassen: rond € 1.000.
Een complete nieuwe begane grondvloer: in onze rapporten € 15.000 tot € 40.000, afhankelijk van de oppervlakte en wat er boven op de vloer zit.
Ernstige gevallen, waarbij de hele benedenverdieping leeg moet: € 60.000 tot € 80.000.

Op basis van onze praktijk in Amsterdam (prijspeil 2025): een kruipruimte met zwam of bruinrot herstellen kost al gauw rond € 25.000, en alle vloerbalken vervangen € 50.000 tot € 80.000. Dit zijn indicaties. Prijsfactoren zijn de oppervlakte, de bereikbaarheid, of de keuken en badkamer eruit moeten, de afwerking van de vloer en of er in een VvE samen wordt hersteld. Vraag altijd meerdere offertes.

Wanneer is een specialist nodig?

Bij doorgebogen balken, noodstutten of een verzakte vloer is een constructeur nodig voordat er hersteld wordt. Zit er huiszwam, dan moet die eerst vakkundig worden bestreden. Gaat een verzakte vloer samen met scheuren in de gevels, dan adviseren we ook naar de fundering te laten kijken, met een funderingsonderzoek.

Premiumkeur voert zelf geen herstel uit en raadt geen aannemers aan. Zo houden we ons advies onafhankelijk.

9. Praktijkcases uit onze rapporten

Zes kruipruimte-inspecties uit Amsterdam. Adressen en namen zijn weggelaten.

Case 1: alle vloerbalken rot, Amsterdam-Oost

Situatie. Een VvE in een complex van vijf bouwlagen uit 1906, februari 2019. Bij twee eerdere aankoopkeuringen was de kruipruimte niet bekeken. Het kruipluik zat in het trappenhuis en was zonder moeite te vinden.

Bevindingen. Ernstige houtrot, bruinrot en huiszwam. De koppen van de meeste vloerbalken waren zo aangetast dat de boor er zonder moeite in schoot; een balkkop was bijna helemaal verpulverd. Op de bodem stond ruim 10 centimeter water. De vloer was op meerdere plekken flink verzakt.

Advies. Alle vloerbalken vernieuwen, bij voorkeur door betonnen liggers, ventilatie aanbrengen en eerst uitzoeken waar het water vandaan komt. Geschatte kosten € 60.000 tot € 80.000, voor ieder VvE-lid waarschijnlijk rond € 15.000.

Waarom dit telt. Dit is precies wat je mist als de kruipruimte wordt overgeslagen.

Case 2: een nieuw kruipluik maakte het verschil, Plantagebuurt

Situatie. Een VvE, complex uit het begin van de twintigste eeuw, juni 2020. Bij twee eerdere inspecties was een deel van de kruipruimte onbereikbaar. Er werd een nieuw kruipluik gemaakt.

Bevindingen. Bij het boren van extra ventilatiegaten in de achtergevel was een gat in de pvc-riolering geboord. Elke keer als de keukenwasbak leegliep, stroomde er water de kruipruimte in: duizenden liters. De balken waren vochtig, maar niet verrot. Geen huiszwam.

Advies. De riolering herstellen, een ventilatiebox met vochtsensor plaatsen zodat het hout kan drogen, en na zes maanden opnieuw kijken. Volgens de inspectie hoefden maar drie balken vernieuwd te worden.

Waarom dit telt. Pas toen het hele oppervlak bereikbaar was, werd de oorzaak gevonden. En het bleek minder erg dan gevreesd.

Case 3: te ondiep om in te gaan, De Pijp

Situatie. Een benedenwoning in een pand uit 1888, februari 2021, gecombineerd met een funderingsonderzoek. De kruipruimte was te ondiep om in te gaan.

Bevindingen. Vanaf het luik was al te zien dat de vloerbalken ernstig waren aangetast door houtrot. Er lekte hoorbaar een waterleiding. Met de vloerwaterpassing maten we op de begane grond en de eerste verdieping hoogteverschillen van meer dan 70 millimeter.

Advies. Alle vloerbalken vernieuwen en de fundering verder laten onderzoeken. De geschatte totale kosten, inclusief mogelijk funderingsherstel, liepen op tot € 240.000, deels te delen met de bovenburen.

Waarom dit telt. Ook als je er niet in kunt, kun je met metingen en een goede blik vanaf het luik veel zeggen. Maar dan schrijf je in het rapport wat je niet hebt gezien.

Case 4: stalen krikken onder de vloer, Rivierenbuurt

Situatie. Een appartement op de bel-etage in een complex uit 1935, maart 2021. Inspectie met de robot.

Bevindingen. Vloerbalken onder de gang, huiskamer en eetkamer waren doorgebogen, omdat ze het gewicht van de muren erboven niet aankonden. Een vorige eigenaar had er stalen krikken onder gezet, op een losse betonnen bodemafsluiter die zelf kan verzakken. Onder de badkamer zat een actieve lekkage, plaatselijk huiszwam, en de badkamerventilatie blies uit in de kruipruimte.

Advies. Een constructeur laten rekenen aan versterking van de vloer, de huiszwam op korte termijn laten behandelen en alle lekkages oplossen. Herstelkosten minimaal € 30.000.

Waarom dit telt. Krikken zijn een noodmaatregel, geen oplossing. Vanaf het luik zie je ze vaak niet.

Case 5: een vloer die veert, Amsterdam-Noord

Situatie. Een vrijstaande woning uit 1920, mei 2020.

Bevindingen. De balkkoppen bij de zijgevels en de onderslagbalken waren aangetast door vocht; de vloer verloor draagkracht. Eerdere reparaties waren ondeskundig gedaan, de poeren waren instabiel, er was vermoedelijk actieve houtworm, en de stalen gasleiding was flink gecorrodeerd. De ventilatie was onvoldoende en er zat een dikke laag schimmel op de bouwmuur.

Advies. Bij een verbouwing de houten vloer vervangen door een broodjesvloer, anders gericht herstel. Daarnaast ventilatie, een schelpenbed, een perstest van de gasleiding en nieuwe riolering. Kosten volgens het rapport € 14.790 voor herstel of € 36.690 voor een nieuwe vloer.

Waarom dit telt. In een kruipruimte zit zelden maar één probleem. Vocht, ventilatie, hout en leidingen hangen samen.

Case 6: een second opinion met een geruststellende uitkomst, Amsterdam-West

Situatie. Een VvE, complex uit 1906, maart 2019. Bij een eerdere keuring was alleen vanaf het luik gekeken.

Bevindingen. We zijn de kruipruimte ongeveer vijf meter ingegaan en hebben in meerdere balken een boortest gedaan. Op de bodem lagen schelpen en de kruipruimte was droog. Alleen de strijkbalk bij de voordeur was aan de onderzijde aangetast door vocht uit de natte grond tegen de gevel. De andere balken waren hard en droog, geen houtworm.

Advies. De strijkbalk spalken (ongeveer € 800) en preventief twee ventilatiegaten in de voorgevel boren (ongeveer € 300 plus roosters).

Waarom dit telt. Een goede inspectie voorkomt ook onnodige paniek en onnodige kosten.

10. Wat u als koper kunt doen

Vraag vóór de keuring aan elke keurder: gaat u de kruipruimte in, en hoe ver? Wat doet u als dat niet kan: een robot, een endoscoop, een extra luik?
Lees de algemene voorwaarden van de keurder. Staat daar dat de kruipruimte alleen vanaf het luik wordt bekeken, of pas vanaf een bepaalde hoogte, dan weet u wat u wel en niet krijgt.
Vraag de verkoper of het kruipluik vrij is. Vaak ligt er laminaat of vloerbedekking over, of staat er een kast op.
Kijk in het rapport of er per onderdeel staat wat er wel en niet is gezien. “Kruipruimte niet toegankelijk” is een belangrijke opmerking, geen bijzaak.
Koopt u een appartement op de begane grond of in een VvE, vraag dan de notulen en het meerjarenonderhoudsplan op. Kruipruimte en vloeren zijn daar vaak al eens besproken.
Schakel een eigen, onafhankelijke keurder in en ga niet zonder meer in op een keurder die de makelaar aanraadt.

Meer over de bouwkundige keuring leest u in de Kennisbank Premiumkeur Amsterdam. Een kruipruimte-inspectie aanvragen kan via de pagina kruipruimte-inspectie.

Veelgestelde vragen over de kruipruimte

Mag een bouwkundig keurder van de Arbowet de kruipruimte niet in?

Jawel. De Arbowet en het Arbobesluit noemen geen minimale hoogte voor een kruipruimte. Het Arbobesluit (artikel 3.5g) regelt alleen ruimtes waar gevaar kan zijn voor verstikking, vergiftiging, brand of explosie. Of het veilig is, beoordeelt de inspecteur ter plekke.

Waar komt de regel van 50 centimeter vandaan?

Niet uit de wet. Die hoogte staat in de algemene voorwaarden van meerdere keurders en in sommige branche-afspraken. De arbocatalogus voor de installatiebranche geeft zelfs regels voor werken in kruipruimtes lager dan 60 centimeter.

Wanneer gaat Premiumkeur niet in de kruipruimte?

Als er water in staat, omdat er dan gevaar is voor elektrocutie. Ook niet bij een vermoeden van gevaarlijke gassen, zoals rioolgas, of bij asbest(verdacht) materiaal. Dan gebruiken we waar mogelijk een robot of endoscoop en schrijven we in het rapport wat we niet hebben kunnen zien.

Wat doen jullie als de kruipruimte te laag is?

Bij minder dan ongeveer 20 centimeter zetten we een robot met een 4K-camera in. Bij veel puin werkt die niet goed; dan kijken we soms met een endoscoop of adviseren we een extra kruipluik.

Wat kost een kruipruimte-inspectie?

Bij Premiumkeur vanaf € 499 inclusief btw. Het rapport heeft u binnen twee werkdagen.

Wat kost het om rotte vloerbalken te vervangen?

In onze rapporten van 2018 tot 2021 kostte een complete nieuwe begane grondvloer € 15.000 tot € 40.000. Op basis van onze praktijk in Amsterdam (prijspeil 2025) kost het vervangen van alle vloerbalken € 50.000 tot € 80.000 en een kruipruimte met zwam of bruinrot herstellen al gauw rond € 25.000.

Hoe weet ik of mijn kruipruimte te vochtig is?

Signalen zijn een muffe lucht in huis, een vloer die veert of kraakt, schimmel onderaan muren en veel muggen. Droog hout heeft een vochtgehalte van ongeveer 12 procent; een vochtmeting in de kruipruimte geeft zekerheid.

Helpt een schelpenbed tegen vocht?

Een schelpenbed vermindert de verdamping van vocht uit de bodem. Het werkt alleen goed samen met voldoende ventilatie en zonder lekkages. In onze rapporten kost het € 1.500 tot € 2.000.

Waarom gaan niet alle keurders de kruipruimte in?

In de algemene voorwaarden van veel keurders staat dat de kruipruimte alleen vanaf het luik wordt bekeken, of pas vanaf een bepaalde hoogte. Een kruipruimte goed inspecteren kost meer tijd en materiaal. Onderzoekscollectief Spit beschreef in 2023 ook dat veel keuringen via makelaars binnenkomen, die pas verdienen als de koop doorgaat. Kies daarom zelf een onafhankelijke keurder.

Kan ik de keurder aansprakelijk stellen als hij de kruipruimte niet heeft bekeken?

Dat is lastig. Als de kruipruimte in de algemene voorwaarden is uitgesloten, valt het de keurder moeilijk te verwijten. Onderzoekscollectief Spit vond achttien rechtszaken uit vier jaar van kopers tegen hun eigen keurbedrijf, en in geen enkele zaak kreeg de koper gelijk. Wij geven geen juridisch advies.

Video’s en bronnen

Op het YouTube-kanaal van Premiumkeur ziet u onze inspecteurs aan het werk, ook in kruipruimtes.

Bronnen: de cijfers en cases op deze pagina komen uit eigen kruipruimte-inspecties van Premiumkeur (2017 tot en met 2023, 53 rapporten). Adressen en namen zijn weggelaten. De bedragen staan zoals ze in de rapporten stonden. Externe bronnen: Arbeidsomstandighedenbesluit, artikel 3.5g; Arbocatalogus Werken in kruipruimten van de installatie- en isolatiebranche; algemene voorwaarden van andere keurders zoals gepubliceerd op hun websites; Onderzoekscollectief Spit en De Groene Amsterdammer, De kleine lettertjes van de woningkeurders (10 mei 2023); NPO Radio 1, Villa VdB (27 oktober 2025). Peildatum: oktober 2026.

Lees ook: Vochtplekken en zwarte schimmel Amsterdam en Diensten en tarieven.

Contactgegevens Premiumkeur Amsterdam

Premiumkeur B.V., Heiligeweg 30, 1012 XR Amsterdam
Telefoon: 020-7736842
E-mail: premiumkeur@gmail.com
KvK 81106130

Premiumkeur heeft gemiddeld 4,9 sterren uit 698 Google-reviews en 100 reviews op Trustpilot.