Kennisbank meerjarenonderhoudsplan VvE Amsterdam

Een meerjarenonderhoudsplan, kortweg MJOP, is voor een Amsterdamse VvE geen papierwerk voor de bank. Het is de lijst van alles wat de komende jaren aan het gebouw moet gebeuren, met een prijs en een jaartal erbij. Wie het plan goed leest, ziet of de reservepot klopt en welke grote posten eraan komen. Deze kennisbank legt uit hoe een MJOP werkt, wat de regels zijn en wat wij in de praktijk tegenkomen, op basis van de meerjarenonderhoudsplannen die wij voor Amsterdamse VvE’s hebben gemaakt.

English version for expats: VvE maintenance plan Amsterdam knowledge base

Wij zijn Premiumkeur, een samenwerkingsverband van bouwkundig inspecteurs met het hoofdkantoor aan de Heiligeweg in Amsterdam. Wij inspecteren volgens NEN 2767 en voeren zelf geen onderhoud of herstel uit. Daardoor hebben wij geen belang bij de omvang van de posten in een plan.

In het kort

• Een VvE moet jaarlijks geld reserveren voor groot onderhoud: op basis van een MJOP, of minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde.
• Een goed MJOP is gebaseerd op een inspectie van het gebouw, niet op een rekenmodel alleen.
• In Amsterdamse vooroorlogse panden zijn schilderwerk met houtherstel, de dakbedekking, voegwerk en goten de terugkerende posten. De fundering is de post die alles kan veranderen.
• Koopt u een appartement, vraag dan het MJOP, de stand van het reservefonds en de notulen van de laatste vergaderingen op.
• Er ligt een wetsvoorstel om de looptijd van een verplicht MJOP te verlengen van 10 naar 30 jaar, met aandacht voor verduurzaming.

1. Wat is een meerjarenonderhoudsplan?

Een MJOP beschrijft per onderdeel van het gebouw de staat, het onderhoud dat nodig is, wanneer dat moet gebeuren en wat het ongeveer kost. Denk aan het buitenschilderwerk, de dakbedekking, het voegwerk, de goten en hemelwaterafvoeren, de balkons, het trappenhuis en de gemeenschappelijke installaties. Onderaan staat een kostenoverzicht per jaar. Daaruit volgt hoeveel de VvE per jaar opzij moet zetten.

Wij stellen een MJOP op na een inspectie ter plaatse. De inspecteur loopt het gebouw van dak tot kruipruimte of kelder na, beoordeelt de conditie van elk onderdeel en zet de bevindingen met foto’s in het rapport. Bij een duurzaam meerjarenonderhoudsplan (DMJOP) komen daar maatregelen bij om het gebouw energiezuiniger te maken.

2. Wat de wet vraagt van een VvE

Sinds de Wet verbetering functioneren VvE’s (2018) moet elke VvE jaarlijks geld reserveren voor toekomstig groot onderhoud. Volgens de Rijksoverheid kan dat op basis van een meerjarenonderhoudsplan, of met een bedrag van minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde van het gebouw. Een VvE kan in de vergadering ook besluiten minder of niets te reserveren, maar daarvoor is een gekwalificeerde meerderheid nodig.

Er ligt een wetsvoorstel om de regels aan te scherpen. De looptijd van het verplichte MJOP gaat daarin van 10 naar 30 jaar, het plan krijgt een verplicht deel over verduurzaming, en besluiten over onderhoud, verduurzaming en de financiering daarvan zouden met een gewone meerderheid genomen kunnen worden (Solar Magazine, 3 augustus 2026). Op het moment van schrijven is dat voorstel nog niet aangenomen.

3. Waarom een MJOP er in Amsterdam anders uitziet

De meeste meerjarenonderhoudsplannen die wij in Amsterdam maken, gaan over vooroorlogse panden met vier of vijf bouwlagen en een handvol appartementen. In de plannen uit ons archief is van de panden met een bekend bouwjaar ruim driekwart gebouwd tussen 1900 en 1940. Dat geeft een herkenbaar patroon:

Een kanttekening: de plannen in ons archief zijn vooral gemaakt tussen 2017 en 2021. De bedragen in de cases hieronder hebben het prijspeil van dat jaar. Bouwkosten zijn sindsdien flink gestegen, dus gebruik ze als verhouding, niet als offerte.

4. Een MJOP lezen als koper

Koopt u een appartement in Amsterdam, dan krijgt u vaak een MJOP mee in de verkoopstukken. Let dan op deze punten:

1. Hoe oud is het plan? Een plan van vijf jaar of ouder zegt weinig meer over de werkelijke staat. Vraag of het is bijgewerkt.
2. Is het gebaseerd op een inspectie? Een plan zonder foto’s en zonder beschrijving per onderdeel is vaak een rekenmodel. Dat mist de gebreken die alleen ter plaatse zichtbaar zijn.
3. Klopt de reservering? Leg de jaarlijkse bijdrage naast de kosten in het plan. Komt de pot in een bepaald jaar tekort, dan volgt een extra bijdrage of een lening.
4. Staat de fundering erin? Bij een pand op houten palen hoort informatie over de fundering in de stukken: een funderingsonderzoek, meetbouten of een besluit in de notulen.
5. Wat zeggen de notulen? Daarin leest u of geplande werkzaamheden ook echt zijn uitgevoerd, of telkens zijn uitgesteld.

Het MJOP vervangt geen bouwkundige keuring van het appartement zelf. Wilt u beide, dan kunnen wij tijdens de keuring ook een MJOP opstellen.

5. Kleine VvE’s

Veel Amsterdamse VvE’s zijn klein: een handvol appartementen, zonder beheerder. Daar gaat het vaak mis: niemand houdt het onderhoud bij, de reservering is te laag en grote posten komen als verrassing. In meerdere plannen schrijven wij dat het schilderwerk jaren is uitgesteld, met houtrot als gevolg. Een MJOP helpt dan vooral om afspraken te maken: wat doen we wanneer, en wat betaalt ieder per maand. Banken vragen bij een hypotheek op een appartement ook steeds vaker naar het MJOP en de jaarrekening van de VvE.

6. Verduurzamen en het MJOP

Verduurzaming laat zich het best combineren met gepland onderhoud. Wordt het dak vervangen, dan is dat het moment om te isoleren. Gaat er een steiger staan voor het schilderwerk, dan kan tegelijk ander gevelwerk worden gedaan. In een duurzaam MJOP zetten wij die momenten naast elkaar. Bij een monument gelden extra regels; daarover leest u meer in onze kennisbank monument Amsterdam.

7. Wat een MJOP kost

De actuele tarieven staan op onze pagina diensten en tarieven. Meer over de dienst zelf leest u op meerjarenonderhoudsplan VvE Amsterdam.

8. Gratis inspectie: waar u op let

Gratis dakinspectie of gratis lekkage opsporen

Ook in Amsterdam bieden dakdekkers en loodgietersbedrijven regelmatig een gratis dakinspectie of gratis lekkage opsporen aan, soms ook aan VvE’s. Gratis betekent meestal dat u niet apart betaalt voor de inspectie; de kosten worden terugverdiend via het herstelwerk dat volgt. Wie de oorzaak vaststelt, verdient dan ook aan de oplossing. Veel vakmensen werken eerlijk, maar het advies is voor u lastiger te toetsen, en een offerte kan meer werk bevatten dan nodig is. Hetzelfde geldt voor een onderhoudsplan dat wordt opgesteld door een partij die het werk daarna zelf wil uitvoeren.

Vraag daarom altijd welk gebrek is vastgesteld en hoe, en welk deel van de offerte echt nodig is. Bij twijfel of een groot bedrag helpt een onafhankelijk onderzoek door een partij die zelf geen herstel uitvoert. Wees extra voorzichtig bij verkoop aan de deur, haast en contante betaling. Volgens de Rijksoverheid heeft u bij een overeenkomst aan de deur boven € 50 in principe 14 dagen bedenktijd, en de brancheorganisatie voor dakdekkers raadde in Kassa (2015) aan geen klus aan te nemen van een bedrijf dat alleen contant betaald wil worden.

9. Praktijkcases: meerjarenonderhoudsplannen uit ons archief

Hieronder 16 cases uit meerjarenonderhoudsplannen die wij voor Amsterdamse VvE’s hebben opgesteld. Adressen, namen en bedrijven zijn weggelaten. Bedragen zijn ramingen uit het rapport, met het prijspeil van dat jaar. Houd rekening met de prijsstijgingen sinds het jaar van het plan.

Case 1: Achterstallig onderhoud met veiligheidsrisico’s, Amsterdam-Oost

Situatie. Appartementencomplex uit 1911 met 5 bouwlagen, VvE ja. Meerjarenonderhoudsplan, inspectie in maart 2018.

Bevindingen. De fundering heeft conditie 3; de vloer van de aanbouw ligt niet vlak. De lichtkoepel is niet waterdicht en het dakterras aan de achterzijde heeft een los hekwerk. Bij een balkon is een draagbalk doorgezaagd, met instortingsgevaar. Kozijnen en ramen en het schilderwerk hebben conditie 4. Plafonds en toegangsdeuren zijn niet brandwerend. Gietijzeren riolering en vloerbalken in de kruipruimte zijn aangetast.

Advies en kosten. Prijspeil 2018. Directe kosten € 37.700, waaronder balkonconstructie minimaal 7.000, dakbedekking boven het terras 3.500 en riolering 2.800. Schilderwerk voor- en achtergevel 12.000 per gevel, opgenomen in de periodes 3-5 en 7-10 jaar. Totaal over 10 jaar € 85.700. Brandveiligheid krijgt de hoogste prioriteit. Het rapport verwacht een te laag reservefonds en hogere maandbijdragen.

Wat dit laat zien. Veiligheidsgebreken en achterstallig onderhoud vallen hier samen met een naar verwachting te laag reservefonds.

Case 2: Kruipruimte en balkons bij recent vernieuwd dak, Amsterdam-Oost

Situatie. Appartementencomplex uit de periode 1906-1930 met 5 bouwlagen, VvE ja. Meerjarenonderhoudsplan voor 10 jaar, inspectie in januari 2019.

Bevindingen. Fundering conditie 3: geen scheuren, wel een vloer die niet helemaal waterpas ligt. De dakbedekking van het grote platte dak is recent vernieuwd (conditie 2). De kunststof kozijnen hebben conditie 2. De kruipruimte heeft conditie 4: een niet aangesloten afvoer van een wasbak maakte haar zeer vochtig, de muur heeft minstens een half jaar nodig om te drogen. Op de balkons is staal verroest en houtrot is mogelijk. Plafonds boven de groepenkasten zijn niet brandwerend.

Advies en kosten. Prijspeil 2019. Directe kosten € 4.340, onder meer kruipruimte 1.150 en brandwerende plafonds 700. Balkons ontroesten en schilderen 1.400 binnen drie jaar, zink optioneel 1.800 (2021). Dakbedekking 6.000 en dakgoot 900 rond 2040, zink voorgevel 1.600 rond 2045. Totaal € 19.040, waarvan 10.000 pas na 11 jaar.

Wat dit laat zien. Een recent vernieuwd dak houdt de kosten laag: ruim de helft valt pas na 2040. De urgentie zit in de kruipruimte en de brandveiligheid.

Case 3: Souterrain met vochtproblemen en balkonrenovatie, Amsterdam-Oost

Situatie. Appartementencomplex uit 1928 met 5 bouwlagen en een souterrain, VvE ja. Meerjarenonderhoudsplan, inspectie in februari 2020.

Bevindingen. Gevels staan recht, geen scheuren (fundering conditie 3); meetbouten worden geadviseerd. Het souterrain heeft conditie 4: optrekkend en doorslaand vocht, omdat een betonnen vloer het vocht in de bouwmuren houdt. Balkons conditie 4: vochtplekken aan de onderzijde en roest. Het dakterras heeft conditie 4: eerdere lekkages, een houten vlonder die schoonmaken belet en een kozijn dat onderaan door houtrot is aangetast.

Advies en kosten. Prijspeil 2020. Souterrain minimaal € 25.000: betonvloer slopen, minimaal 70 cm uitdiepen, kruipruimte met schelpenbed van minimaal 20 cm. Balkons circa 10.000 (2022). Dakbedekking terras 1.800 en nieuw kozijn minimaal 4.000, direct. Schilderwerk voorgevel 9.500 (2022), achtergevel 4.500 (2026). De verzamelstaat noemt € 48.560.

Wat dit laat zien. Eén bouwdeel, het souterrain, is ongeveer de helft van het genoemde totaal en moet direct worden aangepakt; dat vraagt tijdig opgebouwde reserve.

Case 4: Slecht plat dak en brandveiligheid, De Pijp

Situatie. Appartementencomplex uit 1906 met 5 bouwlagen, VvE ja. Meerjarenonderhoudsplan, inspectie in maart 2018.

Bevindingen. Fundering conditie 1: vernieuwd. Het dak heeft conditie 4: de bitumen dakbedekking is ruim 10 jaar oud en niet professioneel aangebracht, er zijn herhaalde lekkages en vochtplekken op de bovenste verdieping. Hemelwaterafvoeren lopen door de appartementen. De lichtkoepel is gescheurd. Beglazingskit is verouderd, multiplex bij de bovenste verdieping heeft houtrot, balkonvloerdelen zijn aangetast. Brandveiligheid is zeer urgent.

Advies en kosten. Prijspeil 2018. Dakbedekking inclusief demontage van het dakterras € 10.000, schoorstenen 700, beglazingskit 600, multiplex 1.250, balkons 850. Schilderwerk voor- en achtergevel 12.000 in 7-10 jaar. Melders alleen op offerte. Totaal € 31.050, waarvan 17.800 direct. Wacht niet te lang met het dak; laat jaarlijks het dak inspecteren.

Wat dit laat zien. Het dak is ruim de helft van de directe kosten (10.000 van 17.800) en uitstel vergroot de lekschade.

Case 5: Laag kostenniveau bij beperkte bereikbaarheid, De Pijp

Situatie. Appartementencomplex uit 1885 met 5 bouwlagen, VvE ja. Meerjarenonderhoudsplan voor 15 jaar, inspectie in maart 2020.

Bevindingen. De houten paalfundering kon niet worden geïnspecteerd; het pand staat redelijk recht en meetbouten worden geadviseerd. De dakshingles hebben conditie 2. Het dak is alleen vanuit een raam bekeken en de dakgoten (conditie 3) zijn erg vuil. Kunststof kozijnen zijn conditie 2, maar het raam van de dakkapel sluit slecht en laat water binnen. De kruipruimte is maar gedeeltelijk gezien. Rook- en koolmonoxidemelders ontbreken en er is geen vluchtweg voor de bovenste verdiepingen.

Advies en kosten. Prijspeil 2020. Directe kosten € 4.710, onder meer melders 1.800, dakkapelraam 850 en ramen afstellen 800. Schilderwerk achtergevel 800 (2023), voorgevel 3.000 (2026), dakgoten 1.400 (2027), dakbedekking 4.500 (2035). Totaal € 14.410. Wij adviseren een raam aan beide dakzijden voor bereikbaarheid.

Wat dit laat zien. Een laag kostenniveau blijft voorwaardelijk zolang dak en kruipruimte maar deels te beoordelen zijn.

Case 6: Verouderd plat dak en brandveiligheid, Amsterdam-Zuid

Situatie. Appartementencomplex uit 1898 met 5 bouwlagen, VvE ja. Meerjarenonderhoudsplan, inspectie in januari 2018.

Bevindingen. Fundering conditie 1: vernieuwd in 1995. Het dak heeft conditie 5: de bitumen dakbedekking is zeker 25 jaar of ouder, de dakconstructie bij de lichtkoepel is verzakt en de koepel is gebroken. Schoorstenen zijn in slechte staat. Schilderwerk voor- en achtergevel conditie 4, met houtrot op de bovenste verdieping. Metselwerk conditie 3 met lokale verzakkingen. De brandveiligheid is niet in orde en het dakluik gaat moeilijk open. Een buurpand loost zonder overleg op de hemelwaterafvoer.

Advies en kosten. Prijspeil 2018. Dakbedekking met constructie en schoorstenen € 8.000, lichtkoepel 850, boeideel 500, brandveiligheid minimaal 4.000; directe kosten samen 14.050. Schilderwerk voorgevel 9.000, achtergevel 6.000, gevelreiniging 2.000, voegwerk 650. Totaal € 31.700 over 10 jaar. Dak en brandveiligheid eerst, daarna schilderwerk.

Wat dit laat zien. Een dak van 25 jaar of ouder en gebrekkige brandveiligheid vragen direct € 14.050; werk combineren spaart steigerkosten.

Case 7: Directe kosten bij goede gevels, Amsterdam-Zuid

Situatie. Appartementencomplex uit 1933, vijf bouwlagen, VvE, bewoond. Inspectie in november 2019 voor een meerjarenonderhoudsplan over tien jaar.

Bevindingen. Fundering, kozijnen, metselwerk en schilderwerk zijn goed (conditie 2). De dakbedekking is goed, maar ligt grotendeels onder een houten dakterras en is al meerdere keren gerepareerd; de kans op nieuwe lekkages is groot. De kruipruimte is matig (4): na een langdurige lekkage zijn vloerbalken enigszins aangetast en is er bescheiden huiszwam. De gietijzeren riolering is bijna 90 jaar oud (matig). In de betonnen balkons zitten scheuren en de stalen draagbalken roesten.

Advies en kosten. Prijspeil 2019. Direct: balkons € 8.000 (zomer 2020), brandveiligheid minimaal € 4.000, kruipruimte € 2.000, riolering € 2.000. Later: schilderwerk voorgevel € 8.000 en dakgoot € 950 (2030), dakbedekking en schilderwerk achtergevel elk € 4.500 (2035). Totaal volgens het rapport € 36.360, waarvan € 20.910 direct.

Wat dit laat zien. Goede gevels betekenen niet dat er weinig direct moet gebeuren: meer dan de helft van het totaal valt meteen en vraagt om een reserve die er al is.

Case 8: Twee daken en twee gevels in twee jaar, Amsterdam-Zuid

Situatie. Appartementencomplex uit 1935, vijf bouwlagen, VvE, bewoond. Inspectie in oktober 2018 voor een meerjarenonderhoudsplan.

Bevindingen. Fundering, voorgevelpannen, balkons en metselwerk zijn goed. De bitumineuze dakbedekking van het grote platte dak is matig; op de bovenste verdieping zaten meerdere vochtplekken in de plafonds. De dakbedekking van het bovenste balkon is ook matig. De dakpannen aan de achterzijde zijn ouder (redelijk). Er ontbreken rookmelders in het trappenhuis en in de meeste woningen. In de kruipruimte ligt oude gietijzeren riolering.

Advies en kosten. Prijspeil 2018. Dakbedekking groot dak € 4.000 en balkon € 2.000, te vervangen voor 2023. Schilderwerk voor- en achtergevel elk € 8.000 (2024). Direct: schilderwerk bovenverdieping € 1.600, ventilatie € 800, riolering € 1.700. Dakpannen achterzijde € 1.800 (voor 2028). Totaal € 28.650. Kozijnvervanging voorgevel (zeker € 50.000, lange termijn) staat niet in dit totaal.

Wat dit laat zien. Daken en gevels vallen in 2023 en 2024 samen en vragen dan € 22.000 uit het reservefonds.

Case 9: Gebreken na een verbouwing, Amsterdam-West

Situatie. Appartementencomplex uit 1927, vier bouwlagen, VvE, bewoond. Inspectie in september 2018. Drie woningen zijn in 2010 en 2011 verbouwd.

Bevindingen. Fundering en metselwerk zijn goed. De dakbedekking (circa 60 m2, minstens 15 jaar oud) is redelijk, maar het dakterras drukt erin en er zijn noodreparaties. De houten balkons zijn matig door houtrot. In de verbouwde woningen zijn meterkastplafonds niet brandwerend, mist een mantelbuis om gasleidingen, is de badkameraarding meestal niet in orde en zijn afvoeren gekoppeld. Het souterrain is vochtig; de kelderbak kon niet worden bekeken.

Advies en kosten. Prijspeil 2018. Direct in totaal € 8.070, waaronder meterkastplafonds € 800 en dakbedekking € 4.000 (exclusief dakterras). Balkons € 10.000 (2020), schilderwerk voorgevel € 8.000 (2023) en achtergevel € 6.000 (2024). Totaal € 32.070. Gasleidingen, aarding, afvoeren en kelderonderzoek zijn niet geraamd.

Wat dit laat zien. Fouten uit een verbouwing leveren kosten op die niet zijn te reserveren zolang ze niet zijn onderzocht.

Case 10: Dakvernieuwing en brandveiligheid, Amsterdam-West

Situatie. Appartementencomplex uit 1931, vijf bouwlagen, VvE, bewoond. Inspectie in juli 2019 voor een meerjarenonderhoudsplan over tien jaar.

Bevindingen. Casco goed. Fundering redelijk (3): houten paalfundering, het pand staat recht, meetbouten worden geadviseerd. De dakbedekking van het grote dak en onder het dakterras is matig (4), ruim 25 jaar oud, met meerdere lekkages rond het daklicht. Het zinken dakje is matig, het hout boven de ramen heeft houtrot. Plafonds boven de groepenkasten zijn niet branddicht. De balkons zijn goed.

Advies en kosten. Prijspeil 2019. Dakbedekking circa € 6.000 (voorjaar 2020), exclusief isolatie; afbreken en terugbouwen van het dakterras circa € 5.000. Brandveiligheid circa € 5.000 en plafonds € 800, direct. Zinkdakje € 700, lood € 800 en schilderwerk voorgevel € 1.800 (2022); schilderwerk achtergevel € 3.000 (2023); epoxy op de balkons minimaal € 5.000 (over 5 tot 10 jaar). Totaal € 24.310, zonder dakterras.

Wat dit laat zien. Dak en brandveiligheid vragen samen circa € 11.000 op korte termijn; de balkons kunnen wachten.

Case 11: Oude paalfundering, balkons en kruipruimte, Amsterdam-West

Situatie. Appartementencomplex uit 1890, vijf bouwlagen, VvE, bewoond. Inspectie in mei 2020; de ramingen gaan uit van acht appartementen.

Bevindingen. Fundering redelijk (3): de lintvoegmeting laat een bescheiden scheefstand zien, de houten palen zijn ruim 125 jaar oud en er zijn meetbouten. Dakgoot en zinkwerk van de dakkapellen zijn matig. De houten balkons zijn niet waterdicht en deels aangetast (matig). De kruipruimte is erg vochtig en slecht geventileerd (matig); slechts één van twee ruimtes is bekeken. Het pleisterwerk van de achtergevel is slecht (5).

Advies en kosten. Prijspeil 2020. Binnen twee jaar: dakgoot € 1.800 en zinkwerk dakkapellen € 1.200. Direct: balkons minimaal € 3.000, kruipruimte minimaal € 1.500. Dakshingles € 3.000 (2030). Totaal € 12.500. Pleisterwerk achtergevel minimaal € 4.500 (zonder isolatie) staat niet in dat totaal.

Wat dit laat zien. Posten uit de tekst, zoals het pleisterwerk en rookmelders in het trappenhuis (€ 800), zitten niet in het totaal; er is ruim € 5.000 extra nodig.

Case 12: Monumentaal pand met verzakt achterhuis, Amsterdam-Centrum

Situatie. Monumentaal appartementencomplex uit 1750 met vijf bouwlagen, een voorhuis en een achterhuis. VvE: ja. Meerjarenonderhoudsplan voor 10 jaar, inspectie in februari 2019, bewoond.

Bevindingen. De houten paalfundering van het voorhuis is redelijk, die van het achterhuis matig en verzakt. Houten palen gaan gemiddeld 90 jaar mee, het pand is ruim 260 jaar oud. De bitumineuze dakbedekking van het achterhuis is matig (4) en al meerdere keren gerepareerd. De zinken dakgoten zijn ruim 30 jaar oud en matig (4). Brandveiligheid scoort zeer slecht (6). De riolering geeft problemen; de ernst is niet te overzien.

Advies en kosten. Wij adviseren meetbouten om de fundering te monitoren en aanvullend onderzoek naar het riool (geen bedrag). Dakgoten vernieuwen in 2024 (ruim €5.000, exclusief steiger), dakbedekking achterhuis uiterlijk 2027 (€3.000), groot schilderwerk in 2025 (ruim €15.000). Direct nodig: €4.960. Totaal verzamelstaat €25.810, prijspeil 2019.

Wat dit laat zien. Bij een zeer oud pand is de planmatige onderhoudslast beperkt, maar fundering en riolering blijven open posten. De reservering moet vooral 2024 en 2025 dekken.

Case 13: Grachtenpand met hardnekkig vocht, Amsterdam-Centrum

Situatie. Grachtenpand uit 1620 met vijf bouwlagen, VvE: ja, bewoond. Meerjarenonderhoudsplan voor 10 jaar, inspectie in maart 2020.

Bevindingen. De houten paalfundering is niet geïnspecteerd; geen ernstige scheuren of verzakkingen in de gevels. Het metselwerk van de voorgevel is matig (4). De kelder is matig (4) met vochtdoorslag en kans op houtrot in balkkoppen. Op de begane grond en in de kelders is sprake van optrekkend en doorslaand vocht. Dompelpompen hebben de grondwaterstand bijna 2 meter verlaagd, wat de fundering kan schaden. Het schilderwerk van de gevels is goed (2).

Advies en kosten. Voorgevel restaureren in 2030 (minimaal €12.000 in de tekst), schilderwerk omstreeks 2028 (circa €30.000), trappenhuis en dakgoten in 2025 (€8.000 en €1.800). Totaal €63.250, prijspeil 2020, exclusief steiger. Een nieuwe betonnen kelderbak kost meer dan €300.000.

Wat dit laat zien. Ongeveer twee derde van de begroting valt in 2028 tot 2030. Het vochtprobleem is niet definitief op te lossen zonder zeer grote investering, die de VvE moet afwegen.

Case 14: Complex uit de jaren tachtig met veel gevelwerk, Amsterdam-Centrum

Situatie. Appartementencomplex uit 1981-1990 met vijf bouwlagen, VvE: ja, bewoond. Meerjarenonderhoudsplan voor 10 jaar, inspectie in juni 2018.

Bevindingen. Fundering zeer goed (1). Het platte dak is ruim 28 jaar oud, redelijk (3). Dakgoten matig (4) en zonder goed afschot. Shingles slecht (5) en mogelijk asbesthoudend. Zes inpandige balkons matig (4) met vochtplekken op plafonds. Kozijnen en ramen matig (4) met houtrot en de schuifpuien achter zijn niet meer te repareren. Brandveiligheid matig (4): geen goedgekeurde rookmelders in het trappenhuis.

Advies en kosten. Eerst brandveiligheid en keuring van de elektra. Daarna de voorgevel als één project met één steiger: ramen €6.000, balkondaken €5.000, schilderwerk €10.000, goten €2.200. Schuifpuien achter €45.000. Dakbedekking €9.500, balkons achter 6 keer circa €1.800. Totaal volgens de staat €128.350, prijspeil 2018.

Wat dit laat zien. De zwaarste posten vallen binnen vijf jaar, ruim €100.000. Dit vraagt vroegtijdige reservering of financiering.

Case 15: Complex uit 1991 met lekkende dakbedekking, Amsterdam-Centrum

Situatie. Appartementencomplex uit 1991 met vier bouwlagen, VvE: ja, bewoond. Meerjarenonderhoudsplan voor 10 jaar, inspectie in november 2018.

Bevindingen. Fundering zeer goed (1). De dakbedekking is goed (2) maar recent; er waren al kort na aanleg lekkages en de opsteller twijfelt aan de uitvoering. Glazen dakconstructies zijn onvoldoende bevestigd. De grijze kitvoegen van de betonelementen zijn ruim 25 jaar oud en matig (4). Balkons zijn goed (2) maar de kit moet vernieuwd. Schilderwerk voor- en achtergevel is redelijk (3). Bij het rookkanaal ontbreekt een deksel.

Advies en kosten. Glaspanelen op het dak opnieuw laten maken (€4.000), kitvoegen dak €800 en balkons €1.500. Schilderwerk voorgevel circa €16.000 en achtergevel €8.000, beide rond 2023 (exclusief steiger). Totaal €34.000, prijspeil 2018.

Wat dit laat zien. Ook een recent dak vraagt jaarlijkse controle van kit en naden. Door jaarlijks bij te werken kan de VvE schilderwerk uitstellen.

Case 16: Complex uit 1906 met souterrain en slecht riool, Amsterdam-Noord

Situatie. Appartementencomplex uit 1906 met vijf bouwlagen, VvE: ja, bewoond. Meerjarenonderhoudsplan voor 10 jaar, inspectie in februari 2020.

Bevindingen. De fundering is niet geïnspecteerd; de vloerwaterpassing toont een redelijk recht gebouw. De bitumineuze dakbedekking is matig (4), vermoedelijk 25 jaar of ouder. Zink van erker en balkons is matig (4). De riolering en standleiding zijn slecht (5). Het souterrain is matig (4) met doorslaand vocht, scheuren in de vloer en schimmelsporen. Veel ramen hebben enkel glas.

Advies en kosten. Dakbedekking vernieuwen in 2021 (€6.500) met regenkappen op de schoorstenen. Riolering op korte termijn vernieuwen (€3.500). Souterrain: advies van een vochtspecialist, geen bedrag. Schilderwerk voorgevel in 2022 (€7.500), achtergevel in 2026 (€6.500). Direct €10.000. Totaal €30.500, prijspeil 2020, exclusief steiger.

Wat dit laat zien. Bij oudere panden zijn riool en vocht vaak de onzekere posten. De reservering moet ruimte laten voor het souterrain.

10. Veelgestelde vragen over een MJOP in Amsterdam

Is een meerjarenonderhoudsplan verplicht voor een VvE?

Een VvE moet jaarlijks reserveren voor groot onderhoud. Dat kan op basis van een MJOP of met minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde. In de praktijk vragen banken en kopers steeds vaker naar een MJOP.

Hoe vaak moet een MJOP worden bijgewerkt?

Een gangbare termijn is eens in de vijf jaar, of eerder als er groot onderhoud is uitgevoerd of een nieuw gebrek is ontdekt. Een verouderd plan geeft een vertekend beeld van de reservering.

Wat kost een MJOP bij Premiumkeur?

Een meerjarenonderhoudsplan voor een VvE tot 5 appartementen kost € 899 inclusief btw (oktober 2026). Voor grotere VvE’s en een duurzaam MJOP maken wij een prijs op maat.

Wat is het verschil tussen een MJOP en een DMJOP?

Een DMJOP is een duurzaam meerjarenonderhoudsplan. Naast het gewone onderhoud staan daarin maatregelen om het gebouw energiezuiniger te maken, gekoppeld aan logische momenten, zoals isoleren bij vervanging van het dak.

Staat funderingsherstel in een MJOP?

Meestal niet als vaste post, omdat de kosten pas na een funderingsonderzoek bekend zijn. Wel noemen wij signalen van funderingsproblemen in het plan. Meer leest u in onze kennisbank funderingsonderzoek.

Wat als het reservefonds te laag is?

Dan moet de VvE extra bijdragen vragen, de bijdrage verhogen of lenen. Kijk als koper of er in de notulen al een extra bijdrage is besloten; die komt soms voor rekening van de nieuwe eigenaar.

Kan een MJOP samen met de bouwkundige keuring?

Ja. Tijdens de bouwkundige keuring van een appartement kunnen wij ook een MJOP voor het gebouw opstellen.

Kan een bank om een MJOP vragen?

Ja. Vooral bij appartementen vragen banken om een MJOP of de jaarrekening van de VvE. Ontbreekt dat, dan kunnen aanvullende voorwaarden gelden.

Voeren jullie het onderhoud ook uit?

Nee. Premiumkeur voert geen onderhoud of herstel uit en raadt geen aannemers, schilders of dakdekkers aan. Met ons plan kan de VvE zelf offertes opvragen voor hetzelfde werk.

Gebruiken jullie een rekenmodel of komen jullie kijken?

Wij komen altijd kijken. Elk onderdeel in het plan is ter plaatse beoordeeld en met foto’s vastgelegd.

11. Video’s van onze inspecties

Op het YouTube-kanaal van Premiumkeur ziet u onze inspecteurs aan het werk, onder meer op daken, bij goten en gevels en in kruipruimtes van Amsterdamse panden.

12. Meer lezen

• Kennisbank Premiumkeur Amsterdam: de bouwkundige keuring, het koopcontract en kopen in Amsterdam.
• Daklekkage en gevellekkage onderzoek Amsterdam: als het dak of de gevel lekt.
• Vochtplekken en zwarte schimmel Amsterdam: vocht in kelder, souterrain of appartement.

Bronnen: de cases op deze pagina komen uit eigen meerjarenonderhoudsplannen van Premiumkeur in ons Google Drive-archief (2017 tot en met 2021). Adressen en namen zijn weggelaten. Prijzen volgens Premiumkeur, oktober 2026. Externe bronnen: Rijksoverheid, VvE geld reserveren voor groot onderhoud; Solar Magazine, 3 augustus 2026; Rijksoverheid, rechten bij verkoop aan huis; Kassa (BNNVARA), 2015. Peildatum: oktober 2026.

Contactgegevens Premiumkeur Amsterdam

Premiumkeur B.V., Heiligeweg 30, 1012 XR Amsterdam
Telefoon: 020-7736842
E-mail: premiumkeur@gmail.com
KvK 81106130

Premiumkeur heeft gemiddeld 4,9 sterren uit 698 Google-reviews en 100 reviews op Trustpilot.