Kennisbank dakinspectie Amsterdam

Een dak in Amsterdam is zelden één dak. Op een pand van rond 1900 ligt vaak een pannendak aan de voorkant, een plat dak aan de achterkant, een zinken goot die u deelt met de buren, een paar schoorstenen, een dakkapel en soms een dakterras. Water komt meestal binnen op de plekken waar die onderdelen op elkaar aansluiten.

Op deze pagina leest u wat wij in onze eigen dakinspecties in Amsterdam tegenkomen: welke daken er liggen, waar het lekt, hoe lang dakbedekking en zinkwerk meegaan, wat herstel kost en hoe een dakinspectie verloopt. Alle cijfers en praktijkcases komen uit rapporten van Premiumkeur. Adressen en namen laten we weg.

Premiumkeur heeft 4,9 sterren uit 704 Google-reviews en 104 Trustpilot-reviews.

Lekt uw nieuwe dak, of twijfelt u aan het werk van de dakdekker? Lees over onafhankelijke dakinspectie en contra-expertise.

In het kort

• Wij hebben 56 eigen dakinspecties in Amsterdam van mei 2021 tot en met maart 2026 gelezen en geteld. Ruim acht op de tien gingen over een pand met een VvE.
• In bijna negen op de tien rapporten stelden wij een lekkage of vochtschade vanaf het dak vast of vermoedden wij die.
• Het lekt vooral bij de aansluitingen: loodslabben (ruim drie kwart van de rapporten), goten en afvoeren (zeven op de tien) en schoorstenen (twee op de drie). Het dakvlak zelf is minder vaak het probleem.
• In ruim drie kwart van de rapporten zagen wij eerder werk dat niet goed was uitgevoerd, zoals kit, plakband, plaklood of nieuwe dakbedekking over oude heen.
• Bij bijna de helft speelde het dak of de goot van de buren mee.
• Een dakinspectie kost bij Premiumkeur vanaf € 499 inclusief btw. Wij gaan het dak op als dat veilig kan. Het rapport heeft u binnen twee werkdagen.
• Premiumkeur voert zelf geen dakwerk uit en raadt geen dakdekkers aan.

Daken in Amsterdam

Van de 56 dakinspecties die wij hebben geteld, staat bij 34 het bouwjaar in het rapport. 29 daarvan zijn gebouwd vóór 1940: 9 vóór 1900 en 20 tussen 1900 en 1939. Vier panden zijn van na 1980. De meeste opdrachten komen uit Amsterdam-West, het Centrum, Oost en Zuid. Hieronder beschrijven we de daktypes die wij in die rapporten tegenkomen.

Panden van vóór 1940

Bij de oude Amsterdamse panden zien we bijna altijd een combinatie van een schuin dak en een plat dak. Het schuine deel is een pannendak of een steil voorschild met leien of bitumen shingles. Daarachter ligt een plat dak met bitumen, vaak onder grind. Langs de bouwmuur loopt een zinken goot, die op veel plekken gedeeld wordt met het buurpand. Naast schoorstenen en dakkapellen liggen verholen goten onder de pannen.

Andere onderdelen die we vaak zien: schoorstenen met keramische pijpen, een topgevel of tuitgevel met een zinken of loden afdekking, een hijsbalk, daklichten of lichtstraten met draadglas, een dakopbouw of dakhuisje en een dakterras op het platte dak. Onder veel oude pannendaken ligt geen folie. Schuift er een pan of breekt er een, dan komt het water direct op het dakbeschot of achter de goot.

Naoorlogse woningen

In onze getelde rapporten zit één woning uit 1950: een eengezinswoning met een pannendak, een dakkapel en een plat dak met bitumen. Het beeld is eenvoudiger dan bij de oude stad. Ook hier gaan de meeste punten over loodslabben, kantpannen, de schoorsteen en goten die niet schoon zijn.

Panden van na 1980

Bij de nieuwere panden in onze rapporten liggen platte daken met bitumen en grind of met EPDM, soms met een groen dak erop. Bij een tussenwoning uit 1989 lagen kunststof shingles op een schuin dak. Hier gaat het vaker om installaties op het dak: ventilatoren, airco-units, valbeveiliging, doorvoeren en zonneboilers. Elke bevestiging door de dakbedekking heen is een plek waar water binnen kan komen.

Zink, lood en kunststof

Zink vindt u in Amsterdam in goten, deklijsten, dakkapellen en kleine zinken daken. Lood ligt bij elke aansluiting tussen dak en muur: de loodslabben in de gevel en de loodloketten rond de schoorsteen. Kunststof komt voor als dakbedekking, als lichtkoepel en als polycarbonaat in lichtstraten. Zonnepanelen kwamen in de getelde rapporten nauwelijks voor. Waar ze liggen, kunnen wij de dakbedekking eronder niet zien.

Wat wij in Amsterdamse dakinspecties vinden

Dit zijn de uitkomsten van 56 dakinspecties van Premiumkeur in Amsterdam, van mei 2021 tot en met maart 2026. Per rapport hebben wij genoteerd wat de inspecteur vaststelde of vermoedde. Een rapport telt per onderwerp één keer mee.

• Lekkage of vochtschade vanaf het dak vastgesteld of vermoed: 49 rapporten (88%).
• Loodslabben of loodloketten die los zitten, gescheurd zijn, te lang zijn of ontbreken: 43 (77%).
• Eerder werk dat niet goed is uitgevoerd, door een dakdekker, een aannemer of een bewoner: 43 (77%).
• Gebreken aan goten, kilgoten, verholen goten, stadsuitlopen of afvoeren: 39 (70%).
• Gebreken aan schoorstenen, zoals voegwerk, een gescheurde bovenkant of ontbrekende regenkappen: 37 (66%).
• Platte dakbedekking die lekt, versleten is of slecht is gelegd: 32 (57%).
• Schuin dak met verschoven of gebroken pannen, ontbrekende of verkeerd gelegde folie of losse nokvorsten: 29 (52%).
• Doorvoeren en rookgasafvoeren die niet waterdicht zijn: 29 (52%).
• Daklichten, lichtkoepels of dakramen met een gebrek: 25 (45%).
• Het dak of de goot van de buren speelt (mogelijk) mee: 25 (45%).
• Een deel van het dak was niet of maar beperkt te inspecteren: 24 (43%).
• Een veiligheidsrisico, zoals loszittend pleisterwerk, een losse zinken kap, een onveilig hekwerk of een rookgasafvoer met risico op koolmonoxide: 21 (38%).
• Gebreken bij een dakterras, balkon of hekwerk: 14 (25%).
• Het dak was in orde of hoefde niet vernieuwd te worden: 4 (7%).

Waarom men ons belde

In 37 van de 56 rapporten (twee op de drie) was een lekkage of vochtplek de aanleiding. In 13 rapporten vroeg de opdrachtgever ons om werk van een dakdekker of aannemer te controleren. In 11 van die 13 vonden wij werk dat niet volgens de regels van goed vakmanschap was uitgevoerd. In 6 rapporten ging het om de staat van het dak, bijvoorbeeld voor een VvE die wil weten wat er de komende jaren aan komt.

Hoe wij hebben geteld

Wij hebben alle 61 dakinspecties uit onze rapportsoftware met een adres in Amsterdam gelezen. Vijf vielen af: twee gingen niet over een dak en drie bevatten alleen kopjes of een korte conclusie. Wij hebben geen trefwoorden geteld. Standaardteksten en algemene onderhoudsadviezen, zoals “laat de goot elk jaar schoonmaken”, tellen niet mee. Alleen wat de inspecteur bij dat dak vaststelde of vermoedde, telt.

Dit zijn opdrachten, geen steekproef van alle Amsterdamse daken. Wie ons belt, heeft vaak al een lekkage of twijfelt aan werk dat net is gedaan. Daarom liggen de percentages hoger dan bij een willekeurig dak. Ze laten wel zien waar het bij een lekkend Amsterdams dak meestal zit. Naast deze 56 rapporten staan in ons archief nog oudere dakinspecties uit 2018 tot 2021. Een deel daarvan hebben wij gelezen voor de praktijkcases. Die tellen niet mee in de percentages.

Waar een Amsterdams dak meestal lekt

De meeste lekkages in onze rapporten komen niet uit het midden van het dak, maar van de randen en aansluitingen. Dit zijn de plekken die wij steeds weer beschrijven.

Lood bij muren en schoorstenen

Een loodslab moet een steen hoog in de voeg zitten en vastgezet zijn met een specie van zand en cement. In onze rapporten zagen we loodslabben die met kit vastzaten, die te laag in de voeg zaten of die gescheurd waren. Ook zagen we lood dat op de platte dakbedekking lag. Dan kan water door capillaire werking achter de bedekking kruipen. In een rapport adviseerden we het lood 3 tot 4 cm in te korten. Een loodslab is volgens onze rapporten liefst niet langer dan 1,20 meter, anders scheurt hij eerder.

Goten, kilgoten en afvoeren

Vuil in goten en afvoeren is de oorzaak die het vaakst terugkomt. Een verstopte afvoer laat het water over de opstaande rand van de dakbedekking lopen. Een overloop helpt: als de afvoer verstopt raakt, kan het water er via de overloop af. Bij oude zinken goten zagen we gescheurde soldeernaden, goten zonder krimpstuk die onder spanning stonden en goten zonder afschot waar water in bleef staan. Een stadsuitloop, de verbinding tussen plat dak en regenpijp, moet bij nieuwe dakbedekking ook vernieuwd worden. In meerdere rapporten was dat niet gebeurd.

Schoorstenen

Oude schoorstenen zijn in onze rapporten een vaste bron van lekkages. Het voegwerk laat los, de cementen bovenkant scheurt en keramische pijpen hebben geen regenkap. Een schoorsteen die aan de bovenkant helemaal is dichtgemaakt, kan van binnen condenseren. Ook dat geeft vochtplekken.

Platte daken en opstanden

Bij platte daken zagen we dakbedekking die over oude dakbedekking heen was gelegd, met water tussen de twee lagen. Als je erop drukte, kwam het water eruit. We zagen ook opstanden die te laag waren. In onze rapporten adviseren we een opstand van minimaal 10 tot 15 cm boven de dakbedekking, en een kozijn of pui minstens 10 cm boven de bedekking.

Schuine daken

Bij pannendaken zagen we pannen die elkaar niet goed overlapten, pannen die in de goot stonden in plaats van ongeveer 10 cm erboven, en folie die te kort was afgesneden. De folie hoort over de opstaande rand van de goot heen te lopen. Bij nieuwe daken kwam het ook voor dat de ondervorsten slecht hechtten, zodat de bovenste rij pannen bij harde wind kan afwaaien.

De buren

In bijna de helft van onze rapporten speelde het buurpand mee. Een gedeelde goot, een gedeelde schoorsteen of oude dakbedekking bij de buren waar nieuwe bedekking slecht op hecht. Water houdt zich niet aan de erfgrens. Als alleen uw helft wordt vernieuwd, is de kans op een nieuwe lekkage groot.

Levensduur en kosten

De levensduur hieronder is een indicatie uit onze rapporten. Een dak dat slecht is gelegd, haalt die leeftijd niet. Een dak dat elk jaar wordt schoongemaakt, gaat vaak langer mee.

Hoe lang gaat een dak mee

• Bitumen dakbedekking: gemiddeld 20 tot 25 jaar. Onder grind soms rond de 30 jaar.
• EPDM: het materiaal gaat 35 tot 40 jaar mee. De zwakke plek zijn de verlijmde naden en aansluitingen.
• Zinken dakgoten: gemiddeld 25 tot 35 jaar.
• Lood: gemiddeld 20 tot 25 jaar.
• Lichtstraat van polycarbonaat: 20 tot 30 jaar. Een kunststof lichtkoepel: ongeveer 20 jaar.
• Oude pannen zijn vaak “theoretisch afgeschreven”, maar kunnen in veel van onze rapporten nog 10 tot 15 jaar mee als gebroken en verschoven pannen worden hersteld.
• Bitumen shingles: in onze rapporten vaak nog 10 tot 15 jaar als ze goed vastzitten.

Een dakdekker geeft volgens onze rapporten normaal 10 jaar garantie op nieuwe dakbedekking. Vraag daar naar en laat het op papier zetten.

Bedragen uit onze rapporten

Een paar bedragen zoals ze in onze rapporten staan, inclusief btw. Het jaartal is het prijspeil.

• Twee platte daken van een VvE opnieuw, inclusief nieuw dakbeschot en isolatie: ongeveer € 20.000 (prijspeil 2020).
• Het complete platte dak van een appartementencomplex vernieuwen, zonder het weghalen en terugplaatsen van het dakterras: ongeveer € 10.000 (prijspeil 2022).
• Eén dakvlak van een schuin dak terugbrengen in de oude staat, inclusief steiger: minimaal € 25.000 (prijspeil 2023).
• Nieuwe bitumen dakbedekking: ongeveer € 125 per m², plus bijkomende kosten (prijspeil 2025).
• Loodslabben van schoorstenen vervangen: € 1.950 (prijspeil 2025). Loodslabben herstellen bij een lekkageonderzoek: € 700 (prijspeil 2024).
• Lood en cementen bovenkant van een schoorsteen vervangen: € 1.250 (prijspeil 2025).
• Nieuwe schalen voor een lichtkoepel: € 425 (prijspeil 2025). Afdichting van een daklicht: € 300 (prijspeil 2023).
• Noodreparatie aan zinkwerk: € 150. Plafondherstel na een lekkage: € 1.250 (prijspeil 2025).

Wat het bedrag bepaalt: de grootte van het dak, of er een steiger of hoogwerker nodig is, of er een dakterras of grind weg moet, of het dakbeschot eronder rot is en of de buren meedoen. Een steiger is duur. In onze rapporten adviseren we daarom vaak om werk te combineren, bijvoorbeeld de goot vernieuwen als de steiger er toch staat voor het schilderwerk.

Hoe een dakinspectie verloopt

Bij een dakinspectie bekijken wij het hele dak: de platte daken, de pannen, de goten, het zink en lood, de schoorstenen, dakkapellen, daklichten en doorvoeren. Wij gaan het dak op als de inspecteur dat veilig en verantwoord vindt. Er is geen vaste hoogtegrens. Is er geen toegang via een ladder of dakluik, dan regelen wij een hoogwerker tegen de werkelijke kosten, inclusief vervoer. In Amsterdam mogen drones meestal niet worden gebruikt, omdat de stad in de controlezone van Schiphol ligt.

• Vochtmeter: om te zien of een vochtplek binnen nog actief is. Na een lange droge periode kan een oude lekkage droog meten. Dat zetten we dan in het rapport.
• Endoscoop: via een klein gaatje van een paar millimeter in een plafond of dakopbouw zien we of het dakbeschot nat is. Met een endoscoop van 20 meter kunnen we ook een schoorsteenkanaal van binnen bekijken.
• Waterproef: een goot vol laten lopen of met een tuinslang op een aansluiting spuiten laat zien of het daar lekt.
• Rookgenerator en waterstofdetector: bij een dakterras of een dak onder tegels, als de lekkage niet te zien is.
• Steekproef onder de pannen: een paar pannen optillen om de folie, de panlatten en het dakbeschot te bekijken.
• Waterpas: om te meten waar water blijft staan en of een dak afschot heeft.

Een dakinspectie kost bij Premiumkeur vanaf € 499 inclusief btw. Een dakinspectie met lekdetectie kost € 599. Bij een groot of hoog dak krijgt u een prijs vooraf. U heeft het rapport binnen twee werkdagen, met foto’s, een beoordeling per onderdeel en een advies: wat direct moet, wat later kan en wat u kunt laten zitten.

Wat wij niet kunnen zien

Een dakinspectie is een momentopname van wat zichtbaar is. Onder grind schuiven wij het grind op een paar plekken opzij. Onder een houten vlonder, terrastegels, een groen dak of zonnepanelen kunnen wij de bedekking niet of maar plaatselijk zien. Achter een plafond zien wij de balken niet zonder iets open te maken. In 24 van de 56 rapporten was een deel van het dak niet of beperkt te inspecteren. Dat schrijven wij er dan bij, en waar nodig adviseren wij een tweede inspectie nadat de tegels of planken zijn weggehaald.

Nieuw dak of reparatie laten controleren

In 13 van onze rapporten vroeg de opdrachtgever ons om dakwerk te controleren, tijdens of na het werk. In 11 daarvan vonden we werk dat niet volgens de regels van goed vakmanschap was uitgevoerd. Eén keer bleek dat het dak helemaal niet vernieuwd had hoeven worden. Er waren ook controles waarbij het dakwerk netjes was gedaan en we alleen een paar kleine punten vonden.

De beste momenten om te controleren:

• Als de steiger er nog staat. Dan zijn de nok, de folie bij de goten en de aansluitingen nog bereikbaar.
• Vóór de laatste betaling. In een rapport adviseerden we de rekening pas te betalen als het werk volledig en goed was uitgevoerd.
• Na de eerste flinke regenbui, als u twijfelt.

In een controlerapport scheiden wij wat onder de opdracht van de dakdekker viel en wat niet. Een lichtstraat die al lekte of gevelankers die doorgeroest zijn, zijn geen fout van de dakdekker. Zo kunt u met het rapport het gesprek met de dakdekker aangaan, of het gebruiken bij een geschil.

Een gratis dakinspectie door een dakdekker

Sommige dakdekkers bieden een gratis dakinspectie aan. Daar werken eerlijke vakmensen bij. Maar wie het dak inspecteert en ook de reparatie verkoopt, heeft belang bij de uitkomst. De kosten van de inspectie worden terugverdiend met het werk dat volgt. Het advies is voor u dan lastiger te toetsen, en een offerte kan meer werk bevatten dan nodig is.

In één van onze rapporten had een dakdekker een dakbedekking van elf jaar oud verwijderd, terwijl er maar één kleine vochtplek was en het dakbeschot niet rot was. Een volledige vernieuwing was niet nodig geweest.

Waar u op kunt letten:

• Vraag welk gebrek is vastgesteld, waar precies en hoe. Vraag om foto’s.
• Vraag welk deel van de offerte direct nodig is en wat kan wachten.
• Teken niet meteen aan de deur. Bij een overeenkomst aan de deur boven € 50 heeft u in principe 14 dagen bedenktijd. Zie uw rechten bij verkoop aan huis (Rijksoverheid).
• Wees voorzichtig bij haast en contante betaling. In Kassa (2015) raadde de brancheorganisatie voor dakdekkers aan geen klus aan te nemen van een bedrijf dat alleen contant betaald wil worden.
• Bij twijfel of een groot bedrag: laat het dak eerst beoordelen door iemand die zelf geen herstel uitvoert.

Premiumkeur voert zelf geen dakwerk uit, werkt niet samen met dakdekkers en raadt geen dakdekkers aan. Zo blijft ons advies onafhankelijk, ook als het advies is dat u nog jaren met uw dak vooruit kunt.

Waarom u zelf een onafhankelijke keurder kiest

Koopt u een huis in Amsterdam, dan krijgt u vaak een keurder aangeraden door de makelaar. U mag altijd zelf een keurder kiezen. Kies een keurder die geen opdrachten of vergoedingen van makelaars krijgt.

Lees ook wat de keurder over het dak doet. Volgens hun algemene voorwaarden bekijken sommige keurders het dak alleen vanaf de grond of vanaf een ladder. Onderzoekscollectief Spit en De Groene Amsterdammer beschreven in 2023 in De kleine lettertjes van de woningkeurders dat in zulke voorwaarden vaak staat dat de keurder niet op het dak gaat. Voor u als koper betekent dat: het rapport zegt dan weinig over de goten, het lood en de dakbedekking, en juist daar zit in onze rapporten het meeste werk.

Vraag vooraf, het liefst schriftelijk:

• Gaat u het dak op als dat veilig kan? En wat doet u als het niet kan?
• Wat staat er in uw algemene voorwaarden over het dak?
• Krijgt u opdrachten of vergoedingen van makelaars of hypotheekadviseurs?

Premiumkeur keurt alleen voor kopers en eigenaren, niet voor verkopers. Wij werken niet samen met makelaars, hypotheekadviseurs, aannemers of dakdekkers.

Daken in een VvE

In 46 van de 56 rapporten (ruim acht op de tien) was er een VvE. Het dak is in een VvE meestal gemeenschappelijk. De VvE betaalt het herstel, de eigenaren naar rato van hun aandeel. Wat wij in VvE-daken vaak zien:

• Gedeelde goten en schoorstenen met het buurpand. De kosten kunt u in de regel met de buren delen. Wij adviseren vaak het rapport met de buren te delen, zodat zij zien waarom het werk nodig is.
• Lekkages bij de bovenste woning, terwijl de oorzaak bij de dakkapel, de schoorsteen of de buren zit.
• Een dakterras van één bewoner op het gemeenschappelijke dak. Als de dakbedekking vernieuwd moet worden, moet het terras eraf. In onze rapporten staat dat die kosten vaak voor de eigenaar van het terras zijn, afhankelijk van de afspraken in de VvE.
• Discussie over isolatie. Isolatie van het dak levert vooral de bovenste woning iets op. In twee rapporten schreven wij dat het redelijk is dat die bewoner dat deel betaalt.
• Achterstallig onderhoud. In een rapport over een versleten dak schreven wij dat een verzekeraar kan weigeren uit te keren als de schade door achterstallig onderhoud komt.

Voor een VvE is een dakinspectie een goede basis voor het meerjarenonderhoudsplan (MJOP): u weet dan wat de komende jaren aan het dak moet gebeuren en kunt daarvoor reserveren. Laat de goten minstens één keer per jaar schoonmaken, en twee keer als er bomen in de buurt staan.

Een VvE van een grachtenpand schreef: “Mogelijk houdt de lekkage verband met de situatie op het dak. Met de dakinspectie willen wij tevens inzicht krijgen in eventueel noodzakelijk onderhoud op korte of langere termijn.” Wij combineren dan het vochtonderzoek binnen met een dakinspectie. Bij een hoekpand aan de straat is één kant soms niet veilig van buitenaf te bekijken; dan kijken wij via de ramen.

Monumenten en dakterrassen

Daken van monumenten

In de oude stad staan veel rijksmonumenten en gemeentelijke monumenten en een groot deel van de binnenstad is beschermd stadsgezicht. Voor veel wijzigingen aan het dak van een monument is een vergunning nodig. Gewoon onderhoud met dezelfde materialen en in dezelfde vorm meestal niet. Vraag het bij twijfel na bij de gemeente.

In onze rapporten zien we dat een monumentaal dak vooral schade oploopt als er met nieuwe materialen wordt gewerkt die niet bij de oude constructie passen. Bij een monumentaal pand uit 1846 was het dak aan de buitenkant geïsoleerd met een materiaal waar de panlatten niet in vast te zetten waren (zie de praktijkcases). Bij een complex uit 1912 was het dak juist vernieuwd met pannen die niet afweken van de originele.

Dakterras en balustrade

In een kwart van onze rapporten zagen wij gebreken bij een dakterras, een balkon of een hekwerk. Wat we het vaakst zagen:

• Een terras dat direct op de dakbedekking steunt, op stenen of houten klossen. De puntbelasting drukt de bedekking kapot en het water kan er niet onderdoor. Een terras op rubbers, boven de draagbalken, werkt beter.
• Een hekwerk dat dwars door de dakbedekking is vastgeschroefd. Dat wordt vrijwel altijd een lekkage.
• Een hekwerk dat niet veilig is. Volgens de bouwregels (Bbl) moet een vloerafscheiding bij een woning in de regel minimaal 1 meter hoog zijn. In twee rapporten adviseerden wij het terras of balkon niet te gebruiken tot het hekwerk was vernieuwd.
• Een zwaar terras op een dakkapel of een oud plat dak. Dan adviseren wij een constructeur te laten rekenen.

Voor een nieuw dakterras is in Amsterdam vaak een omgevingsvergunning nodig, zeker bij een monument of in het beschermd stadsgezicht. Of dat voor uw dak geldt, kunt u nagaan via het Omgevingsloket of bij de gemeente. Koopt u een woning met een dakterras, vraag dan naar de vergunning en naar de leeftijd van de bedekking eronder.

Praktijkcases uit onze rapporten

Twaalf dakinspecties in Amsterdam uit 2020 tot en met 2026. Bij elke case staan de buurt of het stadsdeel, het bouwjaar als dat bekend is en de maand van de inspectie. Adressen en namen zijn weggelaten. Noemt het rapport een bedrag, dan staat het prijspeil erbij.

Case 1. Lekkage rond een dakluik, Amsterdam-West

Situatie. Een appartementencomplex uit 1905 met een VvE, november 2022. Op de bovenste verdieping waren lekkages.

Bevindingen. Het dakluik was op de oude dakbedekking geplaatst. Water liep tussen de oude en de nieuwe laag naar binnen. We hebben een paar gaatjes van 10 mm in de zijkant van de constructie van het dakluik gemaakt. Met de endoscoop zagen we vochtplekken op het dakbeschot. Onder het grind, dat we op meerdere plekken opzij schoven, was de bitumen dakbedekking versleten. De zinken deklijsten waren 25 tot 30 jaar oud en hadden noodreparaties. Een lekkage in de slaapkamer kwam van een schoorsteen met slecht lood en voegwerk. De dakbedekking van de buren was naar schatting 25 tot 30 jaar oud. De shingles waren nog goed voor zeker 10 jaar.

Advies en kosten. Het hele platte dak vernieuwen, met nieuwe zinken deklijsten en lood, en dat samen met de buren doen. Het rapport schat het herstel op ongeveer € 10.000 (prijspeil 2022), zonder het weghalen en terugplaatsen van het dakterras.

Wat dit laat zien. Een dakluik opnieuw inpakken met stroken bitumen op een oude ondergrond is een gok. Nieuwe bedekking op oude hecht vaak slecht.

Case 2. Een dak dat “in 2009 vernieuwd” was, Amsterdam-Oost

Situatie. Een appartementencomplex uit 1910 met een VvE, december 2022. Bij de verkoop was verteld dat het dak in 2009 was vernieuwd. De opdrachtgever wilde weten hoe goed het platte dak was.

Bevindingen. De dakbedekking was maar gedeeltelijk vernieuwd. Onder het houten terras lag nog de oude bedekking. Er bleef veel water staan, omdat het dak scheef lag en de bedekking bij de afvoeren omhoog liep, als een soort dam. Het terras steunde op meerdere plekken op de bedekking, de houten klossen waren rot en de constructie hing door. Tussen het terras en de houten dakopbouw zat te weinig ruimte. Daardoor had de dakopbouw houtrot, was een raam gebroken en lekte het in de woning eronder. Aan de zinken deklijsten zaten slordige noodreparaties.

Advies en kosten. Op korte termijn de complete dakbedekking vernieuwen. Het terras slopen en opnieuw laten bouwen met constructietekeningen van een constructeur. Destructief onderzoek naar de balken eronder. Het rapport noemt geen bedrag.

Wat dit laat zien. Vraag bij “het dak is vernieuwd” naar de factuur en naar welk deel er is gedaan.

Case 3. De goot vervangen, maar de lekkage zat elders, Amsterdam-West

Situatie. Een appartementencomplex uit 1893 met een VvE, november 2022. De bovenste woning had al meerdere keren een lekkage gehad.

Bevindingen. Een dakdekker had de dakgoot en de pannen vervangen, maar het grote platte dak niet bekeken. Die bedekking was zeker 25 jaar oud en had meerdere noodreparaties. De zinken deklijst rondom was te laag: het water bleef ervoor staan en kon bij storm achter de bedekking komen. Dat was volgens het rapport de vermoedelijke oorzaak. De gedeelde goot aan de achterkant lag zo vol vuil dat we hem niet goed konden inspecteren. Daarnaast vonden we een gescheurde rookgasafvoer van de cv-ketel, een verroeste hijsbalk en stoeptegels op een dakkapel die naar beneden konden vallen.

Advies en kosten. De dakbedekking vernieuwen met een opstand van minimaal 10 tot 15 cm en extra afvoeren. De goot laten schoonmaken en opnieuw inspecteren, en de kosten met de buren delen. De tegels direct weghalen en de rookgasafvoer door een erkende installateur laten vervangen, met een meting op koolmonoxide. Het rapport noemt geen bedrag.

Wat dit laat zien. Eerst de oorzaak vinden, dan pas repareren. Anders betaalt u voor werk dat de lekkage niet stopt.

Case 4. Buitenisolatie op een monumentaal dak, Amsterdam-Centrum

Situatie. Een monumentaal pand uit 1846, januari 2023. De opdrachtgever had een geschil met de aannemer over het dak.

Bevindingen. De aannemer had de rechterkant van het schuine dak aan de buitenkant geïsoleerd met een materiaal dat daar niet geschikt voor is: je kunt er geen panlatten op vastschroeven. De panlatten zaten met PUR-schuim aan de isolatie en lieten los, waardoor er bobbels en kuilen in het dak zaten. Door de extra dikte pasten de nokvorsten niet meer. De nok was als noodoplossing afgedekt met multiplex en plastic. Een dakraam was beschadigd en in de halsgevel was vochtdoorslag. Aan de linkerkant, waar de aannemer niet had gewerkt, lagen de pannen vlak en was het lood goed aangebracht.

Advies en kosten. De rechterkant van het dak op zeer korte termijn terugbrengen in de oude staat. Het rapport schat het herstel, inclusief steiger, op minimaal € 25.000 (prijspeil 2023).

Wat dit laat zien. Een vergelijking met een goed dakvlak op hetzelfde pand maakt een geschil zakelijk.

Case 5. Lekkage onder een groen dak, Amsterdam-West

Situatie. Een appartementencomplex uit 1996 met een VvE, november 2023. In meerdere appartementen waren vochtplekken.

Bevindingen. De lekkages kwamen van het platte EPDM-dak en waren nog actief. Op het dak lag een groen dak, dus we konden de bedekking maar beperkt zien. Bij de afvoeren was de EPDM aan de oude bitumen gelijmd, een plek waar het vaak lekt. Een afvoer lag 2 cm boven de dakbedekking, zodat er water bleef staan. De valbeveiliging was door de EPDM heen geboord. Op de galerij lagen betonnen tegels die nooit waren weggehaald. In het polycarbonaat van de lichtstraat zat vocht.

Advies en kosten. Eerst bij alle afvoeren zes tot acht tegels weghalen om te zien of ze verstopt zijn. De EPDM op de verdachte plekken opensnijden. De te hoge afvoer verlagen en de vergaarbakken vernieuwen. Het polycarbonaat binnen vijf jaar vervangen. Het rapport adviseert de VvE de dakdekker in gebreke te stellen. Er staat geen bedrag in.

Wat dit laat zien. Onder een groen dak zoekt u gericht, op de plekken waar het meestal lekt, en niet op de gok.

Case 6. Het zadeldak van de buren, Amsterdam-West

Situatie. Een woning in een VvE, maart 2024. Het bouwjaar staat niet in het rapport. In het trappenhuis was ernstige lekkageschade. De opdracht was de rechterkant van het dak.

Bevindingen. Het zadeldak van het buurpand had zwaar achterstallig onderhoud. Het dakbeschot daar was door houtrot aangetast, de aansluitingen met de gevel waren niet waterdicht en er hing pleisterwerk los dat op straat kon vallen. Water kwam achter de gedeelde goot. Ook aan het eigen dak waren punten: een nieuwe goot zonder afschot, geen folie onder de pannen en ondervorsten die niet waterdicht waren. Het rookgaskanaal konden we maar beperkt bekijken. We vermoedden dat het niet door een erkend installateur was aangelegd.

Advies en kosten. De eigenaar van het buurpand vragen het onderhoud snel uit te voeren en het losse pleisterwerk direct melden. Damp-open folie onder de pannen laten aanbrengen. Het rookgaskanaal nader laten onderzoeken en in elk appartement een goedgekeurde koolmonoxidemelder laten plaatsen. Het rapport noemt geen bedrag.

Wat dit laat zien. De oorzaak lag vooral bij de buren, maar het rapport noemt ook de punten aan het eigen dak. Veiligheid gaat voor.

Case 7. Nieuwe EPDM op een rot dakbeschot, Watergraafsmeer

Situatie. Een tussenwoning, mei 2024. Het bouwjaar staat niet in het rapport.

Bevindingen. Een dakdekker had nieuwe EPDM over het oude dakbeschot gelegd. Op sommige plekken ontbrak het dakbeschot. De inspecteur zakte er bijna doorheen. De EPDM lag niet vast en kon bij storm van het dak waaien. Bij de vergaarbak was het dakbeschot rot. Elektraleidingen liepen door de doorvoeren. De vochtplekken op de eerste verdieping kwamen volgens het rapport door condens, omdat het dakbeschot op meerdere plekken ontbrak. Bij de buren bleef veel water op het dak staan, tegen de loodslabben.

Advies en kosten. Alle dakbedekking weghalen zodat het dakbeschot hersteld kan worden. De dakdekker terug laten komen voor de aansluiting van het lood op de nieuwe goot. De buren vragen hun dak te laten repareren en schoon te maken. Het rapport noemt geen bedrag.

Wat dit laat zien. Een nieuwe dakbedekking is zo goed als de ondergrond waar hij op ligt.

Case 8. Een nieuw pannendak met plaklood, Amsterdam-Centrum

Situatie. Een appartementencomplex uit 1718 met een VvE, juli 2024. Na het vernieuwen van het zadeldak waren er meerdere lekkages.

Bevindingen. Bij de gevels, de schoorsteen en de doorvoeren was plaklood gebruikt in plaats van ingeslepen loodslabben. De pannen lagen ongelijk en met kieren. Sommige stonden in de goot, terwijl ze ongeveer 10 cm erboven horen. De folie was te kort afgesneden en liep niet over de goot. De nokvorsten waren niet vastgezet en hadden geen boorgaten om ze vast te zetten. Het dakraam was niet volgens de voorschriften van de fabrikant afgewerkt. De lichtstraat lekte al voor het werk, en de gevelankers waren bijna doorgeroest. Die twee punten vielen buiten het werk van de dakdekker.

Advies en kosten. De dakdekker moet de gebreken binnen een redelijke termijn herstellen. Volgens het rapport komt dat erop neer dat het dak opnieuw moet worden gelegd. De gevelankers snel laten vastzetten, omdat ze de topgevel op zijn plek houden. Het rapport noemt geen bedrag.

Wat dit laat zien. Een goed controlerapport zegt ook wat niet aan de dakdekker ligt.

Case 9. Een verstopte goot boven een serre, Amsterdam-West

Situatie. Een woning in een VvE, november 2024. Het bouwjaar staat niet in het rapport. Er waren ernstige vochtplekken op twee verdiepingen.

Bevindingen. De goot van een glazen serre lag vol bladeren. Er stond een boom direct naast. Aan de algen op de gevel was te zien dat de overloop al lang water langs de muur liet lopen. Ook de houten constructie van de dakkapel aan de voorkant en het dakje erboven waren lek. Rond de daklichten was met kit gewerkt. Het grote platte dak was in goede staat en kon nog zeker 10 jaar mee. De goten konden nog ongeveer 10 jaar mee en de loodslabben hadden alleen kleine scheurtjes.

Advies en kosten. De goot van de serre minstens twee keer per jaar laten schoonmaken. De dakkapel direct laten repareren. Het grote dak hoeft niet vernieuwd te worden. Een bewoner wilde het dak op kosten van de VvE laten isoleren. Het plafond bleek al geïsoleerd. In het rapport staat dat die eis niet redelijk is, omdat alleen de bovenste woning er profijt van heeft. Er staat geen bedrag in.

Wat dit laat zien. Niet elke lekkage vraagt om een nieuw dak. Soms is het een goot vol bladeren.

Case 10. Een nieuw dak, toch een lekkage, Amsterdam-West

Situatie. Een appartementencomplex met een VvE, november 2024. Het bouwjaar staat niet in het rapport. De vochtplekken op het plafond en de muur waren actief.

Bevindingen. Het dak was kort ervoor vernieuwd. De dakbedekking en de zinken deklijsten waren netjes aangebracht en het dakterras stond op rubbers, zodat het water eronder door kon. Bij de schoorsteen van de buren waren de loodslabben ingescheurd en stond een zinken opstand open. De dakbedekking van de buren had craquelé en er lag grind op, wat wijst op een dak van 25 jaar of ouder. Dat kwam overeen met de plek van de lekkage.

Advies en kosten. Op de gedeelde schoorstenen regenkappen plaatsen en de bovenkant waterdicht laten afwerken, en de kosten met de buren delen. De buren informeren over hun schoorsteen en dakbedekking. Het rapport noemt geen bedrag.

Wat dit laat zien. Het eigen dak was in orde. De oorzaak lag bij de buren.

Case 11. Twee platte daken van een VvE, Amsterdam

Situatie. Een appartementencomplex van omstreeks 1900 met vier bouwlagen en een VvE, april 2020. De VvE wilde een oordeel over beide daken.

Bevindingen. Het dak boven het trappenhuis was in zeer slechte staat en lekte. Het grote platte dak was niet goed gelegd en lag aan de achterkant lager, zodat het water daar bleef staan. Daar zaten ook de meeste lekkages. Het dakbeschot was door langdurige lekkages aangetast; je kon het voelen als je over het dak liep. Doorvoeren waren met kit vastgeplakt en nieuw lood was tegen oud lood geplakt. De vochtplekken in het trappenhuis kwamen niet van het dak, maar van optrekkend en doorslaand vocht in de oude muur.

Advies en kosten. De oude dakbedekking helemaal verwijderen en niet overplakken, nieuw dakbeschot en minimaal 10 cm isolatie aanbrengen en het dak op afschot leggen. Ongebruikte doorvoeren weghalen. Het rapport schat het herstel, inclusief isolatie, op ongeveer € 20.000 (prijspeil 2020), en adviseert een dakdekker te kiezen die minimaal 10 jaar garantie geeft.

Wat dit laat zien. Een goed rapport zegt ook welke vochtplek niet van het dak komt.

Case 12. Tussentijdse controle van een nieuw pannendak, Amsterdam

Situatie. Een appartementencomplex met een VvE, maart 2026. Het bouwjaar staat niet in het rapport. Het pannendak werd vernieuwd en de steigers stonden er nog.

Bevindingen. De goten waren goed aangebracht, met genoeg afvoeren en krimpstukken. De nok niet: de plakstrip van de ondervorsten hechtte slecht, zodat de bovenste rij pannen bij harde wind kon afwaaien. De folie liep niet over de nok en niet over de verholen goten. Bij de dakkapellen was de onderkant niet waterdicht. De zinken deklijsten overlapten te weinig, rond de dakramen was het lood slecht aangeklopt en waren pannen met kit vastgezet. Bij twee kleine halfronde dakjes was de opstand te laag.

Advies en kosten. De nok afwerken met zwaar lood en de bovenste pannen vastzetten met panhaken. Bij de eindinspectie de pannen langs de goten en dakkapellen weghalen, zodat de folie te zien is. Het werk afmaken voordat de steigers weg gaan. Het rapport noemt geen bedrag.

Wat dit laat zien. Controleren terwijl de steiger er nog staat, scheelt een tweede steiger.

Wat u als koper of VvE kunt doen

• Vraag naar de leeftijd van de dakbedekking, de goten en het lood, en naar facturen. “Vernieuwd” kan ook “gedeeltelijk vernieuwd” betekenen.
• Vraag of er lekkages zijn geweest en waar. Kijk in de notulen van de VvE en in het meerjarenonderhoudsplan.
• Kijk zelf naar het plafond en de muren van de bovenste verdieping, vooral rond de schoorsteen, de dakkapel en onder de goot.
• Vraag of de goot gedeeld wordt met de buren en wie hem schoonmaakt.
• Is er een dakterras? Vraag naar de vergunning, hoe het terras op het dak steunt en wat de afspraken zijn als de bedekking eronder vernieuwd moet worden.
• Laat de goten en afvoeren minstens één keer per jaar schoonmaken, en twee keer als er bomen in de buurt staan.
• Laat bij een lekkage eerst de oorzaak vaststellen voordat u een offerte voor een nieuw dak tekent.
• Laat nieuw dakwerk controleren terwijl de steiger er nog staat en voordat u de laatste rekening betaalt.
• Kies zelf een keurder die het dak op gaat en geen opdrachten van makelaars krijgt.

Veelgestelde vragen over dakinspectie in Amsterdam

Wat kost een dakinspectie in Amsterdam?

Een dakinspectie kost bij Premiumkeur vanaf € 499 inclusief btw. Een dakinspectie met lekdetectie kost € 599. Is een hoogwerker nodig, dan rekenen wij de werkelijke kosten, inclusief vervoer.

Gaat de inspecteur echt het dak op?

Ja, als de inspecteur dat veilig en verantwoord vindt. Er is geen vaste hoogtegrens. Kan het niet via een ladder of dakluik, dan kan een hoogwerker worden ingezet.

Hoe vaak moet ik mijn dak laten inspecteren?

Wij adviseren één keer per jaar. Laat de goten en afvoeren minstens één keer per jaar schoonmaken, en twee keer als er bomen in de buurt staan. Verstopte goten en afvoeren zijn in onze rapporten een van de meest voorkomende oorzaken van lekkages.

Hoe lang gaat een plat dak mee?

Bitumen dakbedekking gaat gemiddeld 20 tot 25 jaar mee, onder grind soms rond de 30 jaar. Het materiaal EPDM gaat 35 tot 40 jaar mee, maar de verlijmde naden en aansluitingen zijn de zwakke plek. Een slecht gelegd dak haalt die leeftijd niet.

Wat kost een nieuw plat dak in Amsterdam?

In onze rapporten staat voor nieuwe bitumen ongeveer € 125 per m² plus bijkomende kosten (prijspeil 2025). Voor het complete platte dak van een appartementencomplex schatten wij ongeveer € 10.000 (prijspeil 2022), zonder het dakterras. Een steiger, een dakterras dat eraf moet of rot dakbeschot maken het duurder.

Kunnen jullie het dak onder grind, een dakterras of een groen dak beoordelen?

Gedeeltelijk. Grind schuiven wij op een paar plekken opzij. Onder vlonders, tegels, een groen dak of zonnepanelen zien wij de bedekking niet of maar plaatselijk. Dat staat dan in het rapport. Waar nodig adviseren wij een tweede inspectie nadat tegels of planken zijn weggehaald.

Is een gratis dakinspectie van een dakdekker een goed idee?

Er werken eerlijke dakdekkers, maar wie inspecteert en ook de reparatie verkoopt, heeft belang bij de uitkomst. Vraag welk gebrek is vastgesteld en hoe, teken niet meteen aan de deur en laat bij twijfel of een groot bedrag het dak eerst onafhankelijk beoordelen.

Wie betaalt een lekkend dak in een VvE?

Het dak is in een VvE meestal gemeenschappelijk. De VvE betaalt het herstel en de eigenaren betalen naar rato. Wat precies gemeenschappelijk is, staat in de splitsingsakte. Bij een gedeelde goot of schoorsteen kunnen de kosten in de regel met de buren worden gedeeld.

Moet ik bij een lekkage eerst een dakdekker bellen of eerst een onderzoek laten doen?

Bij acute schade eerst een noodmaatregel, zoals een emmer of een tijdelijke afdekking. Laat daarna de oorzaak vaststellen voordat u een offerte voor groot werk tekent. In onze rapporten zat de oorzaak vaak ergens anders dan waar eerder was gerepareerd.

Controleren jullie ook het werk van een dakdekker?

Ja. Wij controleren dakwerk tijdens of na de uitvoering. Het beste moment is als de steiger er nog staat en voordat u de laatste rekening betaalt. In het rapport staat wat onder de opdracht van de dakdekker viel en wat niet.

Raden jullie een dakdekker aan?

Nee. Premiumkeur voert geen dakwerk uit, werkt niet samen met dakdekkers en raadt geen dakdekkers aan. Zo blijft ons advies onafhankelijk.

Gebruiken jullie een drone?

Meestal niet. In Amsterdam mogen drones meestal niet worden gebruikt, omdat de stad in de controlezone van Schiphol ligt. Wij gaan zelf het dak op als het veilig kan, of gebruiken een hoogwerker.

Gerelateerde kennisbankartikelen

Deze pagina’s gaan dieper in op onderwerpen die hier aan bod komen.

• dakinspectie Amsterdam: onze dienst, met prijs en werkwijze.
• daklekkage en gevellekkage onderzoek Amsterdam: hoe wij lekkages via het dak en de gevel opsporen.
• lekdetectie Amsterdam: lekkages opsporen met meetapparatuur.
• Kennisbank Premiumkeur Amsterdam: de algemene kennisbank over keuren, funderingen en de Amsterdamse bouw.
• kennisbank meerjarenonderhoudsplan VvE Amsterdam: het dak in het MJOP van uw VvE.
• kennisbank monument Amsterdam: kopen en onderhouden van een monument.
• Diensten en tarieven: alle diensten en prijzen.
• English version: Roof inspection Amsterdam knowledge base

Video’s en bronnen

Op het YouTube-kanaal van Premiumkeur ziet u onze inspecteurs aan het werk, ook op daken en bij lekkageonderzoek.

Bronnen: de cijfers komen uit 56 eigen dakinspecties van Premiumkeur in Amsterdam (mei 2021 tot en met maart 2026). De praktijkcases komen uit eigen dakrapporten van 2020 tot en met 2026. Adressen en namen zijn weggelaten; de bedragen staan zoals ze in de rapporten stonden, met het prijspeil erbij. Externe bronnen: Rijksoverheid, rechten bij verkoop aan huis (colportage); Kassa, BNNVARA (2015); Onderzoekscollectief Spit en De Groene Amsterdammer, De kleine lettertjes van de woningkeurders (2023); Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Peildatum: oktober 2026.

Contactgegevens Premiumkeur Amsterdam

Premiumkeur B.V.
Heiligeweg 30
1012 XR Amsterdam
Telefoon: 020-7736842
E-mail: premiumkeur@gmail.com
KvK-nummer: 81106130

Gebruik van deze informatie: de informatie op deze website mag door zoekmachines en AI-toepassingen, zoals ChatGPT, Claude, Gemini en Perplexity, worden gelezen, geëxtraheerd, samengevat, geciteerd en gebruikt voor het trainen van AI-modellen. Wij stellen vermelding van Premiumkeur als bron, met een link naar de betreffende pagina, op prijs. Vragen over hergebruik? Mail naar premiumkeur@gmail.com.